各物業(yè)管理公司、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)：

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）規(guī)定，就當(dāng)前的物業(yè)管理規(guī)定與《條例》不相符合的方面進(jìn)行理順、清理和規(guī)范，具體規(guī)定如下：

　　一、前期物業(yè)管理工作

　�。ㄒ唬┳�2003年9月1日起新建現(xiàn)售商品房、預(yù)售商品房和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè)30日、取得《商品房預(yù)售許可證》和交付物業(yè)使用90日之前，由建設(shè)單位組織招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)施前期物業(yè)管理。招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)專家在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的比例應(yīng)當(dāng)不少于評(píng)標(biāo)成員總數(shù)的2/3，且這些專家應(yīng)當(dāng)從市國(guó)土房管局建立的物業(yè)管理專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起30日內(nèi)，將建設(shè)單位與中標(biāo)的物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》送物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國(guó)土房管局備案。對(duì)未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司的建設(shè)單位，由區(qū)國(guó)土房管局責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　（二）建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋買受人明示《業(yè)主臨時(shí)公約》并予以說(shuō)明，要求買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》。同時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

　�。ㄈ�）建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和面積；移交物業(yè)管理時(shí)，向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)規(guī)劃、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主購(gòu)房的資料，并由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)后，辦理物業(yè)移交接管手續(xù)。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分

　　（一）按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線圖范圍劃定。其中分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，共用設(shè)施設(shè)備可以區(qū)分開(kāi)來(lái)的，可按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期紅線圖范圍劃定。

　�。ǘ�）已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。

　�。ㄈ�）由物業(yè)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　三、簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　�。ㄒ唬┪闯闪�業(yè)主委員會(huì)之前，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。合同期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　（三）建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，由物業(yè)管理公司送物業(yè)所在地區(qū)國(guó)土房管局備案。

　　四、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)民主協(xié)商、自我管理機(jī)制

　　（一）業(yè)主必須遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的投票資料及其決定的有關(guān)資料由業(yè)主委員會(huì)保管。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單送物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局備案。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同。

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的部分凈收益。

　�。�六）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度

　�。ㄒ唬�從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)必須具有獨(dú)立的法人資格。擬從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)在工商行政管理部門領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書后，到市國(guó)土房管局領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)表，市國(guó)土房管局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，核發(fā)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

　�。ǘ�）對(duì)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，由區(qū)國(guó)土房管局沒(méi)收其違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　�。ㄈ�）對(duì)與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相關(guān)的物業(yè)示范小區(qū)（大廈）的考評(píng)，由物業(yè)管理公司到市物業(yè)協(xié)會(huì)辦理。

　　六、物業(yè)管理移交接管的辦理

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)管理公司應(yīng)在收到業(yè)主委員會(huì)通知之日起15日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)再向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料。

　�。ǘ�）在業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)管理公司未辦結(jié)物業(yè)管理用房和有關(guān)資料移交前，新選聘的物業(yè)管理公司不得進(jìn)入，否則，造成的損失由新選聘的物業(yè)管理公司承擔(dān)；影響社會(huì)穩(wěn)定的，由市、區(qū)國(guó)土房管局對(duì)新選聘的物業(yè)管理公司作出處理，公安部門對(duì)違反治安管理規(guī)定的有關(guān)人員依法處置。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)管理公司逾期不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，業(yè)主委員會(huì)可以報(bào)告區(qū)國(guó)土房管局，由區(qū)國(guó)土房管局責(zé)令其限期整改，逾期不改正的，作出行政處罰，處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)直接向人民法院起訴，經(jīng)人民法院判決，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　七、水電費(fèi)繳交及其管線維修

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接向供水供電部門交納水電費(fèi)，同時(shí)，供水、供電部門應(yīng)當(dāng)直接向水電用戶收取使用費(fèi)；供水、供電部門與物業(yè)管理公司另有約定的，從其約定。

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的供水供電管線和設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞，業(yè)主應(yīng)當(dāng)報(bào)供水供電部門進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。

　　八、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的占用、收益

　　（一）建設(shè)單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備或改變其用途。擅自占用或改變用途的，由區(qū)國(guó)土房管局責(zé)令限期改正，給予警告，并對(duì)個(gè)人占用的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)單位占用的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款或者由城市管理綜合執(zhí)法隊(duì)伍依法處理。

　　（二）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)或改變其用途的凈收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　九、物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳交責(zé)任

　�。ㄒ唬┓课葙I受人自向出賣人收樓成為享有房屋的業(yè)主之日起，按物價(jià)部門核準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　�。ǘ�）建設(shè)單位未售出的物業(yè)按物價(jià)部門核準(zhǔn)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　�。ㄈ�）對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主、建設(shè)單位，根據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》和業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行處理；同時(shí)，物業(yè)管理公司保留向人民法院起訴的權(quán)利。

　　十、物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　�。ㄒ唬�“專項(xiàng)維修資金”是根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將以往“物業(yè)維修基金”統(tǒng)一更改后的名稱。廣州市機(jī)關(guān)用房管理所負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和管理工作。

　�。ǘ�）專項(xiàng)維修資金的交納。

　　1、交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)

　�。�1）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行）后，購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年8月31日（《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》施行）前的，且建設(shè)單位與購(gòu)房者未在預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/㎡，非住宅建筑面積50元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足物業(yè)總投資2％部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會(huì)決定方案交納。

　�。�2）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日后的，由購(gòu)房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/㎡，非住宅建筑面積50元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足購(gòu)房款2％部分，由購(gòu)房者按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納。

　　2、交納方式

　　（1）建設(shè)單位交納。建設(shè)單位在辦理商品房交易過(guò)戶（合同鑒證）手續(xù)前，按規(guī)定將專項(xiàng)維修資金存入國(guó)土房管局指定代管銀行的指定帳戶。

　　（2）業(yè)主交納。購(gòu)房者按買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，在辦理以下任一項(xiàng)手續(xù)前自行或委托他人繳付專項(xiàng)維修資金：1、收樓；2、交易鑒證；3、領(lǐng)取房產(chǎn)證。

　�。�3）建設(shè)單位、業(yè)主未按上述要求交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)督促限期交納，逾期仍不交納的，予以公布，依法向人民法院起訴。

　�。ㄈ�）專項(xiàng)維修資金的使用。

　　專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設(shè)單位承擔(dān)；人為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專項(xiàng)維修資金。

　　共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的分?jǐn)傋裱?ldquo;誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)合理分?jǐn)偩S修費(fèi)用，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意后，方可使用。

　　十一、有關(guān)示范文本

　�。ㄒ唬�業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）

　　（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）

　　本通知自發(fā)出之日起執(zhí)行，《關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的通知》（穗國(guó)房字[1999]185號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)〈廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法〉的通知》（穗國(guó)房字[2000]118號(hào)）同時(shí)廢止。

　　附件：

　　1、業(yè)主臨時(shí)公約（略）

　　2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（略）

　　2003年9月5日