2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第二節(jié)，房產(chǎn)估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第二節(jié)，希望對各位有所幫助。

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風險

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。

　　房地產(chǎn)直接投資(考點)(資金所有者=資金使用者)

　　房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

　　【2011年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的( )。

　　A.增量供給

　　B.存量供給

　　C.潛在供給

　　D.總量供給

　　答案：A 見教材P10

　　【2008年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資，它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。( )

　　答案：×

　　見教材P10

　　解析：屬于中短期投資。

　　【2007年試題】當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或( )時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.轉(zhuǎn)讓

　　D.經(jīng)營

　　【答案】D

　　【解析】見教材P10

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房、在建工程或純土地)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用(消費或經(jīng)營);二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

　　【2010年試題】相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有( )。

　　A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

　　B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

　　C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)

　　D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營

　　E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

　　【答案】ACDE

　　【解析】見教材P10、11

　　二、房地產(chǎn)間接投資(考點)(資金所有者≠資金使用者)

　　房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。

　　(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行(1PO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會，使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

　　(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。

　　投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

　　按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

　　(三)購買住房抵押支持證券

　　住房抵押貸款證券化，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

　　【2005年試題】房地產(chǎn)間接投資的形式主要有( )。

　　A.投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　B.購買住房抵押支持證券

　　C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

　　E.購買土地進行開發(fā)

　　答案：ABC

　　【2009年試題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )

　　答案：×

　　【解析】見教材P12。

　　解析：是個人投資者以及大型機構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

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