2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié),房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié)，希望對你有所幫助。

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

　　(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義

　　風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　標(biāo)準(zhǔn)差是用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。(重要考點(diǎn)、難點(diǎn))圖1-1所示的A、B、C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大，B次之，A最小。

　　還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小(標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù))。例如，物業(yè)1為寫字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為10%;物業(yè)2為保齡球場項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，2003年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　解讀：以物業(yè)1為準(zhǔn)說明：E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(萬元)δ1=，

　　。

　　當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)條件下決策時(shí)，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

　　【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第1年的實(shí)際收益可能為( )萬元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　答案：ABC

　　見教材P17

　　【2009年試題】甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是( )。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

　　答案：B

　　不確定性(不知道可能發(fā)生情況的概率)和風(fēng)險(xiǎn)(知道可能發(fā)生情況的概率)有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來持悲觀的看法，認(rèn)為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認(rèn)為未來會出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)分為對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)投資的八種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(重要考點(diǎn))

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)，即無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　　【2007年試題】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。( )

　　答案：× 見教材P17

　　(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就會面臨著購買力風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，房地產(chǎn)投資者會通過適當(dāng)調(diào)整(調(diào)高)其要求的最低收益率(名義收益率)來降低該風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。(難點(diǎn))

　　解讀：

　　1.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名>通貨膨脹率R通+實(shí)際收益率R實(shí)，簡單推導(dǎo)如下：由教材187例6-3的公式可知：1+R名=(1+R通)(1+R實(shí))，整理后可得：R名=R通+R實(shí)+R通×R實(shí)，∵R通×R實(shí)>0，即：R名-(R通+R實(shí))>0∴R名>R通+R實(shí)，證明完畢。

　　2.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名<通貨膨脹率R通+行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率ic。

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平，所以投資者能容忍較低投資收益率，投資者要求的最低收益率可以略低于通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率之和。

　　【2012年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，直接導(dǎo)致投資的實(shí)際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是( )。

　　A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　B.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：D 見教材P18

　　(二)市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

　　(三)周期風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。

　　(四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(五)利率風(fēng)險(xiǎn)(難點(diǎn))

　　利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　解讀：利率與房地產(chǎn)價(jià)格總的來說是負(fù)相關(guān)：利率調(diào)升，房地產(chǎn)價(jià)格下降，在目前賣方市場下，利率調(diào)升增加開發(fā)成本，但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)嫁給購房者從而推高房價(jià);但利率調(diào)升會抑制需求，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，綜合來看，利率調(diào)升對后者影響權(quán)重更大，建議結(jié)合理論教材第四章第五節(jié)有關(guān)利率的內(nèi)容學(xué)習(xí)。

　　(六)政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、金融政策、住房政策、價(jià)格政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　解讀：產(chǎn)生政策風(fēng)險(xiǎn)的原因在于房地產(chǎn)投資具有易受政策影響的特性。

　　(七)政治風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　(八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)(“或然”即“偶然”，與“必然”相對)

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>