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2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第四章第三節(jié)

2019-06-03 11:20   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

  人在江湖,競爭壓力這么大,同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中,也是壓力很大的,所以在備考考試的時候,一定要努力啦!為了幫助小伙們,接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第四章第三節(jié)。

  第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理

  一、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓(考點、重點、掌握)

  (一)轉(zhuǎn)讓條件

  1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

  《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。

  (1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,這是出讓合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉(zhuǎn)讓;

  (2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓,這里又分為兩種情形:一是屬于房屋建設(shè)的,開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外,實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的,應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件,方可轉(zhuǎn)讓。

  【2012年試題】以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開發(fā)項目,實際投入開發(fā)建設(shè)的資金額與交納的地價款之和占全部開發(fā)投資總額的25%以上,可以轉(zhuǎn)讓。( )

  『正確答案』錯誤

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓,須除土地使用權(quán)出讓金外,實際投入房屋建設(shè)工程的資金占全部開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P95。

  【2013年試題】

  轉(zhuǎn)讓房屋開發(fā)建設(shè)項目,除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外,實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到全部開發(fā)投資總額的( )以上。

  A.25%    B.30%    C.35%    D.50%

  『正確答案』A

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P95。

  【2011年試題】按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金,取得土地使用權(quán)證書,房地產(chǎn)開發(fā)項目即可以轉(zhuǎn)讓。( )

  『正確答案』錯誤

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。對于出讓方式獲得土地的項目轉(zhuǎn)讓,除獲得土地使用權(quán)證書外,還必須完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。屬于房屋建設(shè)的,開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外,實際投入房屋建設(shè)工程的資金應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的,應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。參見教材P96。

  【例題】下列房地產(chǎn)項目中,不得轉(zhuǎn)讓的有( )。

  A.已完成開發(fā)投資總額35%的高檔公寓項目

  B.已支付全部土地出讓金并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)工業(yè)用地

  C.已支付全部土地出讓金,尚未取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)建設(shè)用地

  D.未竣工已預(yù)售的商品房

  E.少數(shù)共有人已書面表示不同意轉(zhuǎn)讓的共有房產(chǎn)

  『正確答案』BCE

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,這是出讓合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉(zhuǎn)讓;(2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。參見教材P96。

  2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

  《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目,要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

  經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外,對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式:

  (1)由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù) ,并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后,才能進行轉(zhuǎn)讓;

  (2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

  對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,屬于下列情形之一的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

  1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定的項目,即用于國家機關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進行。因此,經(jīng)濟適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn),也可以不補辦出讓手續(xù);

  2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

  3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

  4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

  5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

  6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

  7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

  (二)轉(zhuǎn)讓程序

  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30日內(nèi),到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷安置補償?shù)?,原安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

  【例題】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

  A.30  B.45  C.60  D.90

  『正確答案』A

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。參見教材P97。

  【2013年試題】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,當(dāng)事人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。( )

  『正確答案』正確

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。參見教材P97。

  房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生,抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭取更多的機會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復(fù)習(xí)資料>    免費試聽課>

報考指南

房地產(chǎn)估價師_報考指南
  • 報 名 時 間

    8月9日起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

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