摘要： 如今，上海的小戶型公寓大多是當年的爛尾樓改建而成的，由于受到其原有建筑結構和造型的局限，就必然導致小戶型物業(yè)產(chǎn)品的諸多先天不足和種種缺陷。當此類產(chǎn)品在總體供應緊缺而需求旺盛的情況下，其產(chǎn)品本身的這些問題便會"一俊遮百丑"地被人們所忽略。而當市場供應日漸增多，人們對小戶型有更多選擇時，此類問題便會逐漸顯露，其產(chǎn)品也就逐漸會被市場所淘汰。

    關鍵詞： 住宅設計 公寓 問題

    在當前小戶型物業(yè)一哄而上，高唱凱歌之時，更有必要對這類產(chǎn)品問題及其如何解決的對策做一理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中能引以為鑒，有所突破。

    一、當前小戶型存在的問題

    目前市場上的小戶型物業(yè)主要有以下幾類問題：

    1、房型不合理，居住功能差

    現(xiàn)在，小戶型公寓中大多是賓館標房式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標房式房型，實際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價值，因為即使是酒店式公寓，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。

    除了這些標房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何自然通風采光，這種不合理是顯而易見的。這也是原先爛尾樓改建的無奈之舉。嚴格地說，這類小戶型房型可謂是市場的無效供應，是社會資源的浪費。

    有些小戶型中一房一廳的房型，雖說比上述房型好些，但總體來說也不如常規(guī)住宅中與二房、三房組合在一起的一房設計。小戶型公寓中的一房一廳大多是直套型的類似于傳統(tǒng)公房中一室半戶的房型。這種房型，客廳采光不足，而臥室卻過于明亮，兩者恰好相反。因根據(jù)居住功能區(qū)隔的使用要求，客廳的采光應勝于臥室，應更充足。

    此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，也是一大通病，房型設計與裝修設計時，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小、五臟俱全”的小而全、小而精。這同樣影響到小戶型的居住功能。

    2、得房率低，走道過長

    如今，小戶型公寓的得房率普遍遠低于常規(guī)住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金銀匯”60％，“SOHO時代”64％，“巴黎時韻”68％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇（尤其是當市場上出現(xiàn)了更高得房率的小戶型時）。

    過低的得房率，實際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的。

    造成得房率低的一個重要因素，便是其點式高層，一梯幾十戶走道過長的陳舊設計。現(xiàn)在的小戶型樓，往往都是中間一條窄長走道，兩側一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。

    這一設計的不合理也是顯然的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員的疏導，且又造成過多的分攤面積，降低得房率。從而，也就削弱了其物業(yè)產(chǎn)品未來的市場競爭力，以及其保值增值的功能。

    3、識別性差。存在安全隱患

    由于小戶型公寓設計的陳舊，一個層面幾十戶，魚骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局，便必然導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌室號，幾乎無其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會給不法之徒留下可乘之機。

    4、一梯幾十戶，上下不便

    現(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設置。如“金銀匯”的32 層三梯54戶，“自由自宅”的6層2梯40戶，“奔騰新干線”的32層三梯20戶，“藍朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會加重電梯的運載頻率和運載量。常年累月居住于此，顯然相當不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。甚至還會因電梯的供不應求而發(fā)生鄰里糾紛，如同當年上海居住因擠公交車而發(fā)生各類口角摩擦那樣。

    5、面積不當�？們r失控

    現(xiàn)在小戶型公寓中標房式的一室戶房型建筑面積，不少都在40 -50平方米，如“SOHO時代”、“國際金融家”、“東方時空”等，對一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設計成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應體現(xiàn)其“小”，以符合特定的市場需求。這一面積的不當也就直接導致了總價的上揚，使小戶型原有的低總價優(yōu)勢逐漸消失。

    總價失控還表現(xiàn)在單價的跳空高漲。今年便有3個小戶型公寓突破萬元大關�！皣�際金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎時韻”12000-20000元/平方米，“東方時空”均價11300元／平方米。這就使這些小戶型公寓的總價都在50-110多萬元／套之間。這類“雙高”（高單價、高總價）小戶型，實際已遠遠超出了小戶型目標群體的購買力，使小戶型市場發(fā)生了供需錯位的結構性失衡。

    此外，如此“雙高”的小戶型，其未來的預期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場實際的需求結構相矛盾、相背離，導致今后此類小戶型的難以出租與變現(xiàn)，甚至引發(fā)一系列的市場問題。其實這也反映出發(fā)展商對小戶型市場定位的失誤。

    上述五大缺陷，也是當今小戶型市場不成熟的表現(xiàn)。如何解決這些缺陷與不足，如何優(yōu)化乃至細化小戶型產(chǎn)品，提高對特定居住使用者的適應性（包括價位），這是今后小戶型開發(fā)的關鍵，也是小戶型市場進一步良性發(fā)展的保證。

    本文不妨在這方面作一探討，以拋磚引玉，集思廣益。

    二、小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對策

    1、改點式為板式，創(chuàng)新平面布局

    改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

    2、改直套為橫套，縮短進深

    現(xiàn)有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強化其造型美感。

    3、細化功能區(qū)隔，合理面積配比

    小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

    對于1-2人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應小于12平方米，衛(wèi)生間不宜小于4平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是“螺絲殼里做道場”，細化小空間功能區(qū)隔的關鍵一環(huán)。

    面積配比的一房一廳，居家的基本功能空間一應俱全，且套內(nèi)面積也僅40 平方米左右，即使按78％的得房率計，建筑面積也僅50平方米／套左右，可謂緊湊實用。一室戶適合于20多歲的單身青年（包括外來小白領），或作為中青年的第二居所、備用房，以供不時之需。也更適合投資置業(yè)（因其面積小，總價更低）。且這一面積配比也能滿足單身生活的基本需求。

    4、變化局部隔斷，增加儲存空間

    為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能有所突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

    5、房型設計與裝修設計同步結合，相得益彰

    在裝修設計中，常會因房型的局限和空間區(qū)隔的不合理而給裝修帶來麻煩和尷尬。如果能在房型設計時，事先考慮到裝修的需要，將兩者結合起來，形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸視覺空間，使小空間不覺其小，產(chǎn)生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設計等。亦即房型設計應為裝修設計創(chuàng)造條件，留有余地；裝修設計則應強化房型設計的創(chuàng)意，提高空間的利用率，增強房型的實用性和功能性，以突出房型設計的優(yōu)點。兩者的緊密結合，是優(yōu)化小戶型設計的又一重要的不可或缺的環(huán)節(jié)，相對常規(guī)住宅，兩者相輔相成的關系應更為密切。

    如何巧妙構思，在上述幾方面取得突破，有所創(chuàng)新，這是小戶型設計的一大難題。但也是小戶型市場的需要和呼喚，是當今和未來市場的一大機遇。在此領域，誰能捷足先登，誰就能制勝市場。因為，以創(chuàng)新產(chǎn)品引領市場，在各行各業(yè)已屢見不鮮，無論是第一、第二產(chǎn)業(yè)，還是第三產(chǎn)業(yè)，概莫能外。