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當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下小型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)思路

2005-09-21 00:00    【  【打印】【我要糾錯】

  摘要: 2003年至2004年上半年可以說是房地產(chǎn)年,全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方興未艾,呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。社會上有這么一句話:一不小心進(jìn)了房地產(chǎn),一不小心就發(fā)了財。以致于很多人產(chǎn)生這樣的觀點(diǎn)——只要有資金有地塊,就必然能獲得高收益,于是房地產(chǎn)業(yè)成為了投資熱點(diǎn),許多企業(yè)和社會資金進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè),造成了房地產(chǎn)企業(yè)“魚龍混雜”的現(xiàn)象。

  關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn) 建筑企業(yè) 開發(fā)

  據(jù)統(tǒng)計,全國共有房地產(chǎn)企業(yè)2萬多家,一級開發(fā)資質(zhì)的僅有1.44%,二級資質(zhì)的12.9%,另有國外注資公司1200家左右,港、澳、臺公司3800個,合計5000個。本人所在地的縣級市就有38家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),只有三家房地產(chǎn)企業(yè)具有二級資質(zhì),其余都是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、殘酷激烈的市場競爭下,房地產(chǎn)市場面臨著洗牌重組,擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面前的只有兩條路:一是自生自滅。有人曾預(yù)言,近10年以內(nèi)是中國房地產(chǎn)企業(yè)整合的最快時期,有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟(jì)市場的調(diào)整而自行倒閉。二是自強(qiáng)不息。這些企業(yè)不愿被淘汰出市場,就要首先求得生存,在生存中不斷發(fā)展壯大自己。這就對小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展思路提出了挑戰(zhàn)。面前國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式過于單一,局限于拿地…造房…賣房…再拿地的粗放型經(jīng)營模式,在生存壓力面前,小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要有不同于大企業(yè)的開發(fā)思路。

  1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢和發(fā)展趨勢

  房地產(chǎn)業(yè)對局勢和趨勢的認(rèn)識極為重要,局勢是指國際、國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)大氣候、趨勢是指宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的前景預(yù)測。再大的房地產(chǎn)企業(yè),再有能力的開發(fā)商,如果對這兩個“勢”認(rèn)識錯誤的話,就意味著滅亡不遠(yuǎn)了。

  當(dāng)前國際、國內(nèi)的政治大氣候是以和平與發(fā)展為主題,中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),也將隨著得到持續(xù)發(fā)展,這些都是人所共知的,在此就不做過多的敘述。

  在宏觀經(jīng)濟(jì)方面,為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱,2004年中央實施了以“管嚴(yán)土地,看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施,房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈……土地和資金均被納入了宏觀調(diào)控的范圍。進(jìn)入2005年,隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實,房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到一定的控制,但是由于市場需求偏大,一些地區(qū)住房價格上漲過快,影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展,國務(wù)院辦公廳于2005年3月27日發(fā)出了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》,建設(shè)部等七個部門于2005年4月30日發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,要求各地區(qū)各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,價格上漲幅度過快等問題,作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù),宏觀調(diào)控措施得到進(jìn)一步的細(xì)化。

  對以上的措施分析可以看出,國家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,只是要控制部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象,產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。隨著人們生活水平的不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展,這是住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果。

  2、小企業(yè)的幾種開發(fā)思路

  2.1 避勢開發(fā)

  中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路,不在那些競爭激烈的房地產(chǎn)一線或二線城市,無論該企業(yè)的管理水平有多高,所謂巧婦難為無米之炊,由于缺乏資金和土地,要避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接的競爭。中國的基本國情是一個農(nóng)業(yè)人口占絕的多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國,城市化進(jìn)程的加快得益于農(nóng)村人口的減退。也就是說,城市人口的大幅度增加,絕大多數(shù)來自于農(nóng)村。農(nóng)民進(jìn)城謀生的手段,一是打工,二是做生意。本人認(rèn)為,中國房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟(jì)條件比較好,有專業(yè)市場的小城鎮(zhèn)。特別是沿海地區(qū)的農(nóng)村正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展,那些擺脫了土地的束縛,靠做生意而富裕起來的人們迫切希望改變自己的住房條件,這里就存在著不小的商機(jī)。如果在進(jìn)行充分調(diào)查研究、做好可行性分析的基礎(chǔ)上,直接把大城市的項目開發(fā)模式轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn),就有可能吃到頭口水,撈到第一桶金。

  耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮(zhèn)開發(fā)的金都花園住宅小區(qū)就是一個很好的例子。杜橋鎮(zhèn)是臨海市規(guī)模最大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn),有全國最大的眼鏡批發(fā)市場,在2000年時鎮(zhèn)上還沒有一個上規(guī)模的住宅小區(qū),耀江房產(chǎn)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,按大城市小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃模式進(jìn)行開發(fā)。在商品房預(yù)售的那天,出現(xiàn)了排隊購房的火爆場面,甚至出現(xiàn)了倒賣排隊號的情況,一期開發(fā)的房子三天就基本售完。而象杜橋鎮(zhèn)這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn),在沿海地區(qū)還是很多的。

  2.2 個性化開發(fā)

  城鄉(xiāng)地區(qū)文化存在差異,什么樣的人建什么樣的房。一段時間以來,樓盤中“同質(zhì)化”傾向嚴(yán)重,尤其是一些大樓盤之間,根本看不出兩個小區(qū)之間有什么明顯差別。隨著中國改革開發(fā)步伐的加快,中國人特別是年輕的一代,也越來越追求個性化,反映到住房上面,就是需求的多樣性,消費(fèi)的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)是住房消費(fèi)的組織者、新型生活方式的引導(dǎo)者、開發(fā)創(chuàng)新的參與者、個性追求的實踐者,而不是落在后面,被動應(yīng)付消費(fèi)者日新月異變化著的消費(fèi)理念。

  “個性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如,樓盤的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異,要風(fēng)格各異。比如,在戶型設(shè)計方面,要根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求“量體裁衣”。“個性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新,其實質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識,要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想,才能設(shè)計開發(fā)出有“個性”的住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為,應(yīng)堅持以中低收入人群為服務(wù)對象,戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存,并保持這種開發(fā)理念的一貫性。而中小套型普通住房的開發(fā),正是這次七部委文件中鼓勵并享受優(yōu)惠政策的對象。

  2.3 聯(lián)合開發(fā)

  隨著城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)樓盤已呈郊區(qū)大盤化趨勢。這是因為郊區(qū)地價相對便宜,周圍環(huán)境制約因素少,可以減少開發(fā)成本;郊區(qū)環(huán)境好,適合人們居住。但在郊區(qū)居住最大的障礙是交通不方便,生活設(shè)施不配套,而大樓盤則可以較好地解決這一問題。動輒十幾萬乃至上百萬平方面積的開發(fā),從成本的均攤上有利于開發(fā)商做好環(huán)境規(guī)劃,做好生活設(shè)施的配套工作。但小型房地產(chǎn)企業(yè)因為開發(fā)資金實力的原因就做不到這些,眼看著一些好的開發(fā)項目及地塊被大型房地產(chǎn)企業(yè)拿走。

  如果幾家或十幾家小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來進(jìn)行開發(fā),“集各家之長,合眾人之力”不就可以解決資金不足的問題了嗎?大樓盤的優(yōu)勢在于“大而全”,講的是功能配套,如果小型公司將大樓盤應(yīng)配的各項設(shè)施分而攤之,形成“小而聯(lián),聯(lián)而全”的格局,不就仍可以和大公司對壘抗衡了嗎?

  本人認(rèn)為,可以由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會牽頭協(xié)調(diào),在統(tǒng)一規(guī)劃,合理分工,有機(jī)配合的前提下,每一家公司負(fù)責(zé)其中的一項生活配套設(shè)施,有的做會所,有的做健身場所,有的做園林樓閣,做的精,做的細(xì),合在一起就成了一個配套設(shè)施齊全的大型社區(qū)了。

  2.4 借勢開發(fā)

  大型房地產(chǎn)公司有資金實力,有優(yōu)秀人才,有品牌戰(zhàn)略,動不動就幾十公頃的土地、幾十萬平方米的樓盤,他們可以實施“大樓盤郊區(qū)化”戰(zhàn)略,開發(fā)“多功能全方位”的現(xiàn)代化社區(qū)。而小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)嵙Σ蝗缛耍筒荒苡腥绱舜蟮臍馄。宏觀調(diào)控后,各的銀行都加緊了貸款的審批,造成小企業(yè)融資困難,以前總投資一千萬的項目,資本金有兩百萬就可以運(yùn)作,現(xiàn)在要求自有資金要達(dá)到三百五十萬以上,項目沒有資金就很難運(yùn)作,小企業(yè)就只能開發(fā)一些小樓盤。

  本人認(rèn)為,大型房地產(chǎn)公司在郊區(qū)做多功能全方位配套的大樓盤,小型房地產(chǎn)公司可以在大樓盤周圍做一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司不屑于開發(fā)的項目,做一些“迷你型”樓盤的開發(fā)。大樓盤在基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境配套上下功夫,小樓盤可以在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計上花力氣;大樓盤有銷售策劃,可以在電視報紙上做廣告,搞文化品位時尚需求的概念炒作,小樓盤可以不動聲色,以價格取勝。這樣就可以在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場中分得一杯羹。

  3、結(jié)語

  綜上所述,小型房地產(chǎn)公司在資金、實力、人力資源、經(jīng)驗等方面都沒有優(yōu)勢,不具備同大公司直接競爭的實力。在殘酷的市場競爭中,小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮自己船小好調(diào)頭的長處,不論是在大城市還是在小城市,要因時因地,找準(zhǔn)項目投資的切入點(diǎn),從項目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面,根據(jù)市場的實際情況,走差異化發(fā)展的道路,所做的項目求精不求大,做出自己的特色,樹立自己的品牌。這樣就能開發(fā)到一個城市就可以在一個城市站穩(wěn)腳根,才能逐漸實現(xiàn)資本的原始積累,提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力,能保障開發(fā)的持續(xù)性。同時小公司要務(wù)實,要多積累經(jīng)驗、多練內(nèi)功,搞好企業(yè)的內(nèi)部管理,培養(yǎng)和發(fā)掘房地產(chǎn)管理人才。隨著時間的推移,那些發(fā)展思路正確、開發(fā)模式靈活、人才搭配得當(dāng)?shù)男⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)不會因弱小而消亡。

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