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江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

2004-10-25 14:23    【  【打印】【我要糾錯】

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi),符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè),對物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)的收費(fèi)行為。

  第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

  第四條 政府提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

  第五條 省物價局會同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作,制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理政策、原則和辦法。 市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實施和管理工作。

  第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

  第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi),包括公共性服務(wù)收費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點等不同情況,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi),實行政府指導(dǎo)價。 非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi),滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)(小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)除外),實行市場調(diào)節(jié)價。

  第八條 實行政府指導(dǎo)價的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi),由省轄市價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門,根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素,制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項目收費(fèi)基準(zhǔn)價及浮動幅度,并定期公布,原則上每年應(yīng)公布一次。暫無條件制定分項目收費(fèi)基準(zhǔn)價的,可制定等級收費(fèi)基準(zhǔn)價,逐步向分項目收費(fèi)基準(zhǔn)價過渡。

  第九條 普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門核準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位在核定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi),應(yīng)在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣(租賃)合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并同時約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容, 涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

  鼓勵開發(fā)建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè),以招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對招投標(biāo)過程及之后價格行為的監(jiān)督和管理,及時糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。

  第十條 已產(chǎn)生業(yè)主委員會的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后,在當(dāng)?shù)貎r格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  第十一條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),未產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 各級價格、物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項。

  第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

  第十三條 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成因素為:

  (一)管理服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

 。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

 。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

 。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

 。┪飿I(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用;

 。ㄆ撸┪飿I(yè)管理固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用;

 。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;

 。ň牛┙(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用;

 。ㄊ┖侠砝麧櫍

 。ㄊ唬┓ǘǘ惵。

  其中:合理利潤:普通住宅最高不超過8%;其他物業(yè)由地方價格、物業(yè)管理行政主管部門或行業(yè)協(xié)會定期公布市場平均水平。

  第十四條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的,由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳,合理、公開分?jǐn),具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立或產(chǎn)生的,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

  第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按不低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納,具體比例由當(dāng)?shù)貎r格、物業(yè)管理行政主管部門確定。 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的,物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主或使用人交納,但業(yè)主負(fù)最終責(zé)任。

  第十六條 實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā),分批交付使用,給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的,業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。

  第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或業(yè)主委員會委托實施專人管理的機(jī)動車停車服務(wù)收費(fèi),區(qū)別不同情況由當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定。業(yè)主(使用人)已擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的,停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用原則制定;業(yè)主(使用人)不擁有車位所有權(quán)或使用權(quán),并在確保區(qū)內(nèi)道路安全通暢條件下,占用小區(qū)公共設(shè)施、場地的,按低于社會停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t制定。

  第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同,由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。

  第十九條 各級價格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總體水平時,應(yīng)依法舉行價格聽證會,聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。

  第二十條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。

  第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的,不得降低服務(wù)質(zhì)量,減少服務(wù)內(nèi)容,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價,服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公布,每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施營業(yè)收益和公共維修基金的支出情況,接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

  第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度,強(qiáng)化成本、收支約束。實行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥◣,定期公布財?wù)狀況,接受監(jiān)督。 實行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計。

  第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  第二十五條 各級政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定,由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

  第二十六條 各地可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法。

  第二十七條 本辦法由江蘇省物價局會同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

  第二十八條 本辦法自2004年11月1日起執(zhí)行,以前凡與本辦法不一致的有關(guān)規(guī)定廢止。

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