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建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 的通知

2005-05-20 18:40    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  建住房[2003]131號(hào)

各省、自治區(qū)建設(shè)廳,直轄市房地局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局:

  為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng),保障民主決策,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,我部制定了《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,請(qǐng)及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

  中華人民共和國(guó)建設(shè)部
二OO三年六月二十六日

  業(yè)主大會(huì)規(guī)程

  第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,制定本規(guī)程。

  第二條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

  第三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

  業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

  業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

  業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。

  第四條 只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

  第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組),負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

  籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:

  (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

 。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

 。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

  (四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

 。ㄎ澹┳龊谜匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。

  第八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

  第九條 業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé):

  (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

 。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

 。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

 。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;

 。ㄎ澹┲贫、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

  (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

  第十條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。

  第十一條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

  業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

  第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

  業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

  有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

 。ㄒ唬20%以上業(yè)主提議的;

 。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

 。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

  發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況,業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的,區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。

  第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

  第十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可以書面委托代理人參加。

  第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

  第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

  業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

  第十七條 業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。

  業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。

  第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。

  第十九條 業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

  業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

  第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人,副主任1-2人。

  第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

  (二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

  (三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);

  (四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力;

 。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力;

  (六)具備必要的工作時(shí)間。

  第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,依照前款規(guī)定重新備案。

  第二十三條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé):

 。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

 。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

 。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

 。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

 。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

  第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  第二十五條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

  第二十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄,由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

  第二十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

  業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

  第二十八條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

  原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接手續(xù)。

  第二十九條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止:

 。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

 。ǘo(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;

 。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊(zé)能力的;

 。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈;

  (五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

 。┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的;

 。ㄆ撸┢渌虿灰藫(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

  第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

  第三十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的,在解散前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

  第三十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

  第三十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

  在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

  住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

  第三十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。

  第三十六條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。

  違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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