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房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的熵權系數(shù)優(yōu)化模型

2006-07-14 08:58    【  【打印】【我要糾錯】

  摘要:針對具有廣泛實際背景的混合型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的決策問題,提出對項目進行多準則綜合評價的熵權系數(shù)優(yōu)化模型,并將模型具體應用于一個實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

  關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā),投資決策,熵權系數(shù),優(yōu)化模型

  Abstract

  Based on investment decision problem of mix-type real estate,an optimazi-tion model with entropy coefficients is proposed in this paper and is applied to a real investment decision problem. Key words:real estate,investment decision,entropy coefficients,optimazition model.

  一、引言

  房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的一個基本要素,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)所獨有的保值性、增值性等特性,房地產(chǎn)開發(fā)已成為我國眾多投資商所關注的熱點。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)所具有的投資大、投資回收期長等特點也使其伴隨較高的風險。目前,在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資領域,還存在著由于投資決策不當而造成較大經(jīng)濟損失的現(xiàn)象。因此,需要從理論和實踐上對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策方法進行研究與探索。

  本文針對具有廣泛實際背景的混合型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的決策方法進行研究,提出對開發(fā)項目進行多準則綜合評價的熵權系數(shù)優(yōu)化模型,并將模型具體應用于一個實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

  二、混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目的熵權評價方法

  混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目,是指在同一個開發(fā)地塊上同時開發(fā)兩種以上建筑類型的項目。如在城市房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)常需要同時規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公等多種建筑類型。由于每一種建筑類型的投資收益往往具有較大差異,所以,在對整個地塊的投資決策中,需對各種建筑類型分別進行計算、分析,而對每一種建筑類型的評價,又往往需要從多個角度去進行。因此,混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資評價是一個多準則、多方案的綜合評價問題。

  以往的類似問題的研究,多采用主觀確定權重的方法,如AHP方法等。本文根據(jù)混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點,提出將主觀判斷與項目客觀情況相結合確定權重的熵權方法。

  熵(Entropy)的概念源于熱力學,后由香農(nóng)引入信息論,現(xiàn)已在工程技術、社會經(jīng)濟等領域得到更多的應用。熵是系統(tǒng)狀態(tài)不確定性的一種度量。當系統(tǒng)可能處于幾種不同狀態(tài),每種狀態(tài)出現(xiàn)的概率為pi(i=1,…,n)時,該系統(tǒng)的熵定義為

  其中0≤pi≤1,。由熵的定義可看出,當

  即等概的情形時,E取得最大值為

  Emax=lnn,

  這一性質(zhì)稱為熵的極值性。本文利用熵的概念來衡量某一評價指標對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效果的影響程度。

  設已選定評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的指標共n個,房地產(chǎn)開發(fā)的建筑類型共m種。m種類型對應于n個指標的指標值構成評價指標值矩陣

  R=(rij)m×n

  記R中每列的最優(yōu)值為r*j,即

  記rij與r*j的接近程度為

  對Dij進行歸一化處理,記

  定義第j評價指標的熵值為

  其中,j=1,…,n,則由熵的極值性可知,的值越接近相等時,熵Ej的值就越大,當?shù)闹低耆嗟葧r,Ej達到最大,為

  Emax=lnm.

  不難看出,指標j的熵Ej越大,說明各建筑類型在該指標上的取值與該指標最優(yōu)值間的差異程度越相近。如果決策者認為差異程度越小的指標越重要(因為這時從熵的觀點看,指標的不確定性大),則可將熵值進行歸一化后作為該指標的客觀權重。反之,如果決策者認為差異程度越大的指標越重要(因為從統(tǒng)計學的角度看,認為偏差大的指標更能反映各方案的差異),則可用熵的互補值進行歸一化處理后作為指標的客觀權重。這里不妨采用后一種觀點,即認為差異越大的指標越重要。記

  對1-ej歸一化,便得到指標j的客觀權重為

  易見,0≤θj≤1,,j=1,…,n.θj的確定取決于房地產(chǎn)開發(fā)項目中各建筑類型的固有信息,因此稱之為客觀權重。同一評價指標j,在不同的開發(fā)項目上可能有不同的客觀權重θj.為了全面反映評價指標的重要性,再考慮決策者的經(jīng)驗判斷力,即將決策者對各指標給出的主觀權重w1,…,wn與客觀權重相結合,最終確定各指標的權重為

  對于第i建筑類型,記

  其中d*j為dij(i=1,…,m)中的最優(yōu)值,則si較大的建筑類型的綜合評價效益較高。

  三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的熵權系數(shù)優(yōu)化模型

  在對每一種建筑類型進行熵權評價的基礎之上,可以熵權評價值作為效益系數(shù),進一步對整個開發(fā)地塊上各建筑類型開發(fā)面積的規(guī)劃進行優(yōu)化。

  設m種建筑類型的建筑面積分別人x1,…,xm,則可建立優(yōu)化模型如下:目標函數(shù)

  maxz=s1x1+…+smxm,

  其中si為第i種建筑類型的單位效益,取為熵權評價值,z為總收益。

  約束條件(1)投資額約束

  c1x1+…+cmxm≤c,

  其中ci為第i種建筑類型的單位面積成本,c為投資總額上限。

  (2)各類型建筑面積約束

  MIi≤xi≤MAi,i=1,…,m,

  其中MIi和MAi分別為第i種建筑面積的下、上限。

 。3)總土地面積約束

  其中ni為第i種建筑類型的層高,M為總土地面積,γi為第i種建筑的土地使用率。土地使用率指在房地產(chǎn)開發(fā)項目總平面圖中,房地產(chǎn)占用土地面積與整個項目總土地面積的比率。

 。4)土地使用率約束

  γIi≤γi≤γAi,

  其中γIi和γAi分別為第i類建筑土地使用率的下、上限。

 。5)非負約束

  xi≥0,i=1,…,m.

  還可以根據(jù)實際情況對模型進行調(diào)整,如增加或減少約束等。模型可利用線性規(guī)劃計算軟件求解。

  四、應用實例

  本文提出的記地產(chǎn)開發(fā)投資決策熵權系數(shù)優(yōu)化模型,已經(jīng)被應用于鄭州市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策分析。該項目開發(fā)時間為1996年,開發(fā)地點位于鄭州市紫荊山商業(yè)區(qū),屬于一級三檔地段,面積為10000平方米。根據(jù)項目實際情況,確實可選的開發(fā)類型為辦公樓、商業(yè)樓和住宅樓三種。評價指標主要考慮技術經(jīng)濟指標,如投資回收期、投資收益率、凈現(xiàn)值(FNPV)、總投資現(xiàn)值(FPW)、內(nèi)部收益率(FIRR)等。其它方面的評價指標,如環(huán)境因素和無形收益等將另行考慮。

  五、結語

  本文提出的熵權系數(shù)優(yōu)化模型,具有一些十分有實際意義的特點。如(1)在確定評價指標權重時,綜合考慮了主觀與客觀兩方面的因素,從而使其更具科學性;(2)本優(yōu)化模型既體現(xiàn)了多準則決策,又可以利用線性規(guī)劃的軟件方便地進行計算。

  本優(yōu)化模型已被應用于對鄭州市多個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行優(yōu)化分析,并在此基礎上結合AHP等其它方法進行方案排序,取得了較好的應用效果。

  參考文獻

 。1]張世英等。技術經(jīng)濟預測與決策,天津大學出版社,1994.[2]岳松濤。房地產(chǎn)投資決策方法和應用研究,天津大學碩士論文

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