改革開放，我國城鎮(zhèn)住宅建設呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的新景象，成績令世人矚目，并用20年時間完成了兩個方面的飛躍：一，住宅建造量的飛躍。住宅建設從解決有無住房到實現(xiàn)整體達到小康水平，全國人均居住面積已逾10平方米。二，在20世紀末基本完成了住宅供給從實物到貨幣化的制度過渡。在看到成績的同時，我們也應看到，面對新世紀住宅建設要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標，當前住宅建設也存在著10個方面不可忽視的問題，亟須采取措施加以解決。這10個方面的問題和對策是：

　　選址不當

　　住宅建設位置應該方便生活、環(huán)境安全、優(yōu)美和舒適。目前一些地區(qū)都把住宅建設地點瞄準了市中心繁華鬧市區(qū)，見縫插針，相繼建起了高層住宅樓群。這些地區(qū)雖然原有商業(yè)、交通、文化等公共服務設施方便，但也存在城市交通擁擠、嘈雜、綠地面積嚴重不足，無直接的室外休閑活動空間，環(huán)境污染等方面的問題，給居民日常生活帶來很大影響。市中心區(qū)地價昂貴，建房成本高，住宅價格也高。市中心住宅密度過大，也給城市基礎設施帶來巨大壓力，影響城市中心區(qū)功能的發(fā)展。對此建議：規(guī)劃部門應對市中心區(qū)新建住宅進行控制，按城市功能要求和高層住宅居民要求對已建成的住宅進行補償性的規(guī)劃調(diào)整，重新調(diào)動城市中心區(qū)的活力。

　　日照間距不足

　　國家現(xiàn)行標準對住宅間距有明確規(guī)定，一些城市對住宅間距也做出了地方規(guī)定，如哈爾濱地區(qū)按國家規(guī)定新建住宅日照標準應為房高的2.15倍，但哈爾濱市規(guī)定新區(qū)住宅日照間距為房高的1.8倍，舊區(qū)住宅日照間距為1.5倍房高，明顯低于國家規(guī)定的標準。而一些開發(fā)商為多出房，房屋的日照間距連1.5—1.8倍都不能滿足，使低層1層？/FONT>3層住房基本不能得到日照。還有的住宅日照遮擋嚴重，使整個單元豎向用戶不能得到日照。居室得到必要的日照是人類健康生活的需要，尤其是在北方寒冷地區(qū)，日照對老人、兒童尤為重要。對此建議：對于既有住宅日照標準不足的應予以補償，補償不光是指“擋光費”，而是應實施政府主管部門指導下的更新改造計劃等。對于新建住宅應強制執(zhí)行國家標準并鼓勵創(chuàng)造日照的新住宅設計方案和新住宅體系。積極采用新技術(shù)新設備，使新建住宅的間距在不增加的條件下，日照質(zhì)量得到加強。

　　小高層住宅不設電梯

　　國家現(xiàn)行標準《住宅設計規(guī)范》規(guī)定：“七層及以上住宅或住宅入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米以上的住宅必須設置電梯�！蹦壳坝械某鞘薪ǔ傻淖≌�大多數(shù)為七八層的住宅，而這種住宅幾乎都不設電梯，明顯不符合國家規(guī)范的要求。為什么國家住宅設計規(guī)范規(guī)定七層以上住宅必須設電梯，這是經(jīng)過研究論證做出的科學決定，據(jù)對健康的一般中年人實測，其登高16米以上，就會出現(xiàn)抬腿困難、喘氣等現(xiàn)象，何況老、弱、殘者、兒童及搬運重物時就更困難了。對此建議：已建的七八層住宅應通過在住棟內(nèi)外增加設置電梯來改善。對新建住宅應嚴格控制住宅層數(shù)。并建議在小區(qū)內(nèi)建造適當數(shù)量的中高層住宅，以提高居住密度并擴大綠化用地面積。

　　大進深出現(xiàn)“黑屋”

　　近來年，一些城市的住宅設計采取大進深平面，有些住宅進深達15米以上。大進深有益于增加住宅容積率，多出面積，也有利于住宅節(jié)能，但必須在滿足住宅設計規(guī)范規(guī)定的條件下加大住宅進深。目前一般常見到的大進深住宅，往往室內(nèi)中部出現(xiàn)“暗廳”，或房間的形狀狹長，中部采光不足。住宅設計規(guī)范規(guī)定：“無直接采光的廳，其使用面積不應大于10平方米。”以有效保證日照，天然采光和自然通風，維持健康生存。有些大進深住宅無直接采光的暗廳面積大于10平方米，甚至有面積20平方米至30平方米的大暗廳，顯然違背現(xiàn)行國家規(guī)范的規(guī)定。對此建議：對于已帶有“大黑廳”的既有住宅實現(xiàn)改造，改造方案一是將對著“黑廳”門加高，上可裝開啟的玻璃窗。二是將次要房間（如小臥室、廚房）與“黑廳”之間做帶亮的玻璃隔墻，以擴大間接采光照度和空氣流通。對于新建住宅應強制執(zhí)行規(guī)范，要求“黑廳”面積不超過10平方米。創(chuàng)新設計大進深無“黑廳”住宅方案。

　　采光不足

　　一些住宅為了避免出現(xiàn)面積大于10平方米暗廳，采取了中部暗廳開口，形成狹長的大房間的變換設計，不僅房間使用不方便，也不能滿足起居廳采光標準中規(guī)定的側(cè)窗采光要求窗地面積比大于1：7的規(guī)定。還有一部分住宅套內(nèi)居住空間均為不利朝向，不符合住宅設計規(guī)范規(guī)定的每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照的規(guī)定。還有的住宅在住棟套型組織中一些戶型的套內(nèi)所有居住空間外部全部做成陽臺，使得居住空間均為間接采光，造成采光日照不足。上述現(xiàn)象在嚴寒的北方城市尤為嚴重。對此建議：通過研究盡早確定室內(nèi)日照深度標準，住宅起居室的生活陽臺，應拆除封閉玻璃，加大陽光直射室內(nèi)的機會。對既有住宅中套內(nèi)有好朝向房間的用戶應在其頂部或側(cè)部增設陽光反射裝置，以增加日照。規(guī)劃設計中，應做出小區(qū)住宅日照模型，對遮擋部分進行住棟組合調(diào)整，保證所有住宅得到良好日照。

　　小面積選用躍層

　　在多層、高層住宅中，設計躍層式住宅是國內(nèi)近幾年才出現(xiàn)的，躍層式住宅一般是在獨戶式二層住宅中采用，在戶內(nèi)設置樓梯為垂直交通。一般每戶在同層內(nèi)布置房間，完全可以滿足使用功能要求。目前在多層、高層住宅的中間層大量出現(xiàn)的躍層式住宅，主要是為追求變化和氣派的室內(nèi)空間，并無其他功能的要求。在戶內(nèi)設樓梯的躍層不利于老弱及兒童上下使用，且樓梯要占用一定的房間面積，對于面積不太大的套型更不適用，為追求形式，在多層、高層住宅中間層且每戶面積不大的套型做躍層式是不可取的。另外，不少住宅戶內(nèi)樓梯坡度設計太陡，步寬尺寸不足，存在居住隱患很大。對此建議：多層住宅的頂層可做躍層式住宅，以擴大居住面積，豐富住宅建筑造型，并解決頂層排水問題。對于使用面積在70平方米—80平方米的大眾住宅不宜選擇躍層式住宅以減少戶內(nèi)樓梯占據(jù)的有效面積。對既有住宅的戶內(nèi)樓梯應加以改造，使其適應各類人群居住，并避免意外傷害。

　　二次裝修狂熱

　　住宅室內(nèi)裝修有愈來愈“升”的趨勢，而且進戶后有些人將原墻體、設施設備等進行大量的拆除和改造，一般需花費幾萬元甚至十幾萬元。住宅室內(nèi)裝修過于華麗并不科學，住宅室內(nèi)主要是為人們家庭活動、工作、休息使用，以簡單、大方適用為好，國外一些發(fā)達國家住宅內(nèi)裝修一般都比較簡單，墻面以涂料、墻紙為主，沒有什么軟包、硬包，甚至連門臉都不貼。應該說發(fā)達國家居民的經(jīng)濟條件要比我們強，但并沒有在住宅室內(nèi)裝修上花費那么大功夫，這可能我們與國外人的消費觀念不同，但無論如何把室內(nèi)裝修的富麗堂皇大可不必。目前國內(nèi)許多裝飾材料衛(wèi)生標準不合格，使用不當會損害人的身心健康。住宅二次裝修勞民傷財、浪費大。對此建議：住宅建設中裝修應一次到位，不僅可以節(jié)約財力，還可以解除居民二次裝修的辛苦。建房單位應為用戶提供每套住宅多樣化裝修方案的“菜單”，由用戶選擇，建房單位按選定方案實施。售房時應將戶內(nèi)嚴禁改造的部分寫在用戶說明書中。所選用的裝修材料的衛(wèi)生標準應寫入用戶說明書中。倡導簡樸、實用、自然美的裝修氣氛。

　　通風不暢

　　有關部門的調(diào)查測試發(fā)現(xiàn)，在一些地方住宅戶內(nèi)空氣污染嚴重，尤其是在嚴寒冬季室內(nèi)空氣污染指標超標現(xiàn)象嚴重，嚴重威脅居住者健康，原因是戶內(nèi)通風設施配置不足和不暢所致。對此建議：廢除磚砌風道。因為傳統(tǒng)的磚砌煙道、通風道斷面小，施工中難保證質(zhì)量，使用中串味嚴重，建議使用逆止閥式、變壓式豎直通風道。北方地區(qū)的住宅起居室、主臥室應設置通風設施。開發(fā)適用于北方地域氣候特征的專用水平式、垂直式通風道和排煙道，以解決通風與熱損失的矛盾。隨著全球氣候變暖，近幾年我國不同地區(qū)均出現(xiàn)夏季高溫，用戶裝空調(diào)的也在增多。裝空調(diào)要求空間封閉，應研制夏季通風裝置，以減少室內(nèi)空氣污染。依照住宅套內(nèi)空間氣流組織，合理布置戶內(nèi)各使用空間，并配置有利于通風的設施。

　　住宅節(jié)能進展慢

　　我國北部城市住宅采暖能耗，是同緯度地區(qū)國外住宅能耗的6倍—8倍。目前住宅建筑節(jié)能貫徹國家標準的情況也不佳，以黑龍江省為例，目前全省僅有不足二分之一的住宅做了不同程度的節(jié)能處理，且節(jié)能效果達50％的工程項目不多。對此建議：通過深入研究提出節(jié)能目標達50％以上的節(jié)能住宅體系及配套的建筑技術(shù)和建筑材料，推進建筑節(jié)能走上新階段。對既有住宅應有計劃分批進行外保溫建筑節(jié)能處理，使以前大量建造的住宅實現(xiàn)節(jié)能。積極推行新型采暖方式（如地板采暖等）。依據(jù)各地能源狀況應推行使用可再生能源（如地熱能、太陽能、風能）并在住宅中進行大量應用。在新建住宅中積極實行分戶計量。

　　“歐式”成風

　　一些地區(qū)住宅外觀歐式成風，許多開發(fā)商不惜重金，在住宅外部做繁鎖的歐式裝飾，在頂部做幾層高的穹頂，且沒什么使用功能。出現(xiàn)這種情況的原因是一些決策者以個人愛好出發(fā)，一些人認為只有歐式建筑才能與我國部分城市的建筑協(xié)調(diào)，極力推崇歐式風格，另外目前建筑市場不規(guī)范，現(xiàn)代建筑設計的不到位，水平不高，造成人們對現(xiàn)代建筑有看法，又沒有別的好形式，因此還是認為歐式好。歐式建筑是百年前的一種成熟形式，有較高的藝術(shù)價值，但隨著社會、經(jīng)濟、科學、技術(shù)的發(fā)展，今天在建筑上去模仿百年前的形式，顯然是落后的。而且歐式建筑不利于現(xiàn)代化施工，造價高，一些人對歐式建筑做法不熟悉，一味拼湊，設計不倫不類，建筑效果很差。對此建議：住宅外觀設計倡導樸實美、自然美并與周圍環(huán)境結(jié)合。規(guī)劃師、建筑師應在住宅造型設計方面發(fā)揮主導作用。建議新建住宅將用于外觀的造價費用減少，少作復雜線角和假柱式，把錢用在為提高生活質(zhì)量的項目上（如優(yōu)質(zhì)飲用水管線的配置，增設戶內(nèi)通風設施、通訊線路、網(wǎng)絡系統(tǒng)配置等）。