房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。對發(fā)包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價進行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準的設計文件和中標標函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務關(guān)系的協(xié)議。它一般應具備以下主要內(nèi)容：

　�。╨）工程名稱和地點；

　　（2）工程范圍和內(nèi)容；

　�。�3）開、竣工日期；

　�。�4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；

　　（5）工程造價；

　�。�6）工程價款的支付、結(jié)算及交工驗收辦法；

　�。�7）設計文件和技術(shù)資料提供日期；

　　（8）材料、設備的供應和進場期限；

　�。�9）雙方相互協(xié)作事項和違約責任等。開發(fā)企業(yè)應將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。

　　一、工程價款結(jié)算的辦法

　　開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。

　　1.按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結(jié)算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構(gòu)成的。每一個分部分項工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標準和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。

　　國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區(qū)預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據(jù)經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數(shù)量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結(jié)算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調(diào)整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結(jié)算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調(diào)整計算后的工程標價）扣除月中預付款后進行結(jié)算。

　　2.分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后按分段工程預算造價或調(diào)整計算后的工程標價扣除預付款后進行結(jié)算。

　　3.竣工一次結(jié)算開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預付工程款后進行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。在實際工作中，預付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區(qū)并不完全相同，當材料儲備天數(shù)為4個月、材料費比重占工程造價75％的情況下，預付備料款的額度應為當年工程價值的25％。

　　在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價值的50％時，就可將超過發(fā)包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當于發(fā)包工程價值25％（50％X50％）的全部預付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當?shù)厥袌鲭S時采購，今后也就沒有必要再預付備料款了。

　　二、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算

　　開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“預付賬款——預付承包單位款”兩個賬戶進行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應付給承包施工企業(yè)的工程款，應記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

　　如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應付預付備料款150000元，則在用銀行存款支付時，應作如下分錄入賬：

　　借：預付賬款—預付承包單位款150000貸；銀行存款1500009月份根據(jù)施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預付工程款時，應作：借：預付賬款——預付承包單位款35000貸：銀行存款3500010月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為75000元，減去應扣回預付備料款18000元。月中預付工程款35000元，尚應支付工程款22000元（75000元一18000無一35000元），應作：借：開發(fā)成本75000貸：預付賬款——預付承包單位款53000應付賬款——應付工程款22000用銀行存款支付應付工程款時，應作：借：應付賬款——應付工程款22000貸：銀行存款22000