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論小區(qū)車輛管理中糾紛的成因及對策

2008-11-12 15:37    【  【打印】【我要糾錯】

  摘要:隨著業(yè)主私有車輛的逐漸增多,小區(qū)車輛規(guī)范化、細(xì)致化管理已經(jīng)成為許多物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文主要通過列舉一些關(guān)于車輛管理糾紛的實(shí)際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題,同時也從停車費(fèi)用的法律依據(jù)的角度分析了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的各方權(quán)利和義務(wù),并且結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際管理工作闡述了解決小區(qū)車輛管理糾紛的有效辦法。

  一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢在必行

  2006年北京市的車輛已經(jīng)達(dá)到300多萬輛,其中私家車輛占1/3,這個數(shù)字表明,對于車輛管理的規(guī)范化、合理化已經(jīng)變成了當(dāng)務(wù)之急。我們會經(jīng)常聽到這樣的埋怨——

  園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施,本就是屬于全體業(yè)主的,難道不該無償使用嗎?小區(qū)內(nèi)停車所收取的費(fèi)用為占地費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔(dān)保管責(zé)任?機(jī)動車存車費(fèi)僅是每月150元,業(yè)主幾十萬的汽車丟失了,物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎?業(yè)主停車入位的時候車還是好的,但是出車位后就有了劃痕,物業(yè)管理企業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎?有的小區(qū)停車費(fèi)只收60元,而有的小區(qū)卻是150元?

  以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機(jī)制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題,需要從源頭動手,豁開制約停車場經(jīng)營管理市場化發(fā)展的瓶頸,采用價格聽政的方式確定停車場收費(fèi)水平和方式,同時引入競爭機(jī)制,能夠交給企業(yè)建的停車場盡量交給企業(yè);通過法律法規(guī)的形式明確停車場管理的責(zé)任問題,政府加強(qiáng)對停車場經(jīng)營管理的監(jiān)督,給停車場經(jīng)營管理創(chuàng)造一個寬松而和諧的環(huán)境。

  二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)合理收取車輛管理費(fèi)用

  筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面:小區(qū)地面的臨時車位常常不夠;地面的固定車位被外來的車輛臨時占用;晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道;收取停車費(fèi)用時的解釋工作困難,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議;小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業(yè)管理行業(yè)管理制度貫徹不夠嚴(yán)明徹底而引起的。

  停車場是公共配套,是為全體業(yè)主提供服務(wù)方便的設(shè)施。而業(yè)主的情況是多樣化的,業(yè)主擁有私家車輛的時間、數(shù)量均不能比齊,有的業(yè)主擁有車輛比較早,而后進(jìn)小區(qū)的業(yè)主便沒有車位,因?yàn)槟壳熬幼⌒^(qū)少有可以滿足每個業(yè)主一個車位,即便可以,有的業(yè)主也會擁有兩個及以上部車輛,而后進(jìn)的業(yè)主很可能就沒有停車位了,這就容易導(dǎo)致同樣是小區(qū)的業(yè)主,享受的服務(wù)卻難以相同的不公平現(xiàn)象。所以物業(yè)管理企業(yè)需要在車輛管理費(fèi)用上加以平衡,將停車場這個資源加以經(jīng)營,將獲取的費(fèi)用融入管理費(fèi)用,以服務(wù)于全體業(yè)主。

  當(dāng)然,一些物業(yè)管理企業(yè)為求無過,對小區(qū)的停車位既不管理也不收費(fèi),出現(xiàn)責(zé)任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業(yè)管理企業(yè)需要通過一定的經(jīng)營來牟取利潤,以促使企業(yè)的壯大發(fā)展,所以,這種不管理不收費(fèi)的辦法并不可取。

  三、分清停車管理中所涉及各方責(zé)、權(quán)、利

  開發(fā)商向國家交納土地出讓金,取得用地許可證,獲得了紅線以里的土地使用權(quán),并在其上構(gòu)建房屋。簡而言之,開發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)(除了部分面積要按照國家規(guī)定留用人防),包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當(dāng)然,開發(fā)商必須依照國家相應(yīng)規(guī)定,分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施,其中包括停車場。根據(jù)北京市人民政府頒發(fā)的“京政發(fā)[1994]72號文件《關(guān)于本事新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知》附件中的規(guī)定:居住小區(qū)每千戶應(yīng)按100個車位設(shè)置(合每千人30個車位)。這是開發(fā)商必須執(zhí)行配備的,也就是說購買房屋的業(yè)主同時具有使用停車位的權(quán)利。

  但是,在開發(fā)商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時候,樓盤銷售的面積是按照戶內(nèi)使用面積與公共面積的分?jǐn)傊陀嬎愕。而公共面積的分?jǐn)偯娣e是按照京房地權(quán)字[1998]第1285號文《北京市商品房銷售面積計算機(jī)公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》而定的,其中有一款便是不能夠計入分?jǐn)偟墓裁娣e包括機(jī)動車庫。這便說明了業(yè)主購買房屋所支付的費(fèi)用里,不包括停車面積,換言之,業(yè)主沒有權(quán)利無償使用停車位。

  結(jié)合以上兩點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn),業(yè)主有權(quán)使用停車場,但卻不能無償使用,因?yàn)橥\噲龅漠a(chǎn)權(quán)方——開發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責(zé)、權(quán)、利對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來說都很重要。

  四、物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度,單設(shè)客戶服務(wù)部門

  物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè),是人性化的工作,而非機(jī)械化的生產(chǎn),物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立客戶服務(wù)部門,主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶與各方關(guān)系,以“人心換人心”,做客戶的貼心工作,給客戶營造良好的工作、生活環(huán)境。

  在處理突發(fā)事件的過程中,物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶的立場上,為客戶著想,為客戶爭取利益,這樣才能夠獲得客戶認(rèn)同。同時,物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營造企業(yè)文化,爭取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來。筆者認(rèn)為,解決小區(qū)的車輛管理中糾紛的具體辦法還應(yīng)該包括:

  1.健全物業(yè)管理企業(yè)停車管理制度。包括完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關(guān)文件,并在其中明確各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)依據(jù)及用途;

  2.將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓(xùn),使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準(zhǔn)確、統(tǒng)一的解釋;

  3.充分利用公共宣傳區(qū)域,普及管理文化,將理念隨時隨地、點(diǎn)點(diǎn)滴滴地滲入業(yè)主心中;

  4.物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格正規(guī)管理,仔細(xì)檢查進(jìn)出車輛,控制停車區(qū)域的人流,按時間表巡視停放車輛,及時檢察并做好記錄,控制非正常事件發(fā)生的機(jī)率;

  5.以優(yōu)越的條件鼓勵、倡導(dǎo)駐場車輛具備相關(guān)保險,以分解責(zé)任壓力,物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險公司購買公共財產(chǎn)險、第三者責(zé)任險等相關(guān)險種,用來分擔(dān)企業(yè)風(fēng)險。

  參考資料:

  1.俞暉,《停車場(庫)經(jīng)營管理指導(dǎo)》,深圳中腦庫物業(yè)資訊研究中心,2004年6月

  2.陳瑞正等,《2005年版物業(yè)管理實(shí)操精典》,哈爾濱工程大學(xué)出版社,2005年6月

延伸閱讀:小區(qū) 車輛 管理
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