凡是學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)管理學(xué)的都知道股利增長(zhǎng)模型V=d1/（K-g），其中V就是股票的價(jià)值，d1表示今年的紅利，K為投資者要求的收益率，g為股利的年增長(zhǎng)率。假設(shè)一個(gè)股票今年的紅利為0.5元/股，投資者要求的收益率為15%，股利每年增長(zhǎng)10%，那么該股票的價(jià)值為0.5/（15%-10%）=10元。

　　我們將房子假設(shè)為股票，其租金假設(shè)為紅利，利用股利增長(zhǎng)模型來(lái)計(jì)算房產(chǎn)的價(jià)值。

　　這個(gè)假設(shè)基于一個(gè)前提，就是房子的租金是長(zhǎng)期存在的，也就是房子是長(zhǎng)期存在的，事實(shí)上，房子的存續(xù)期至少為70年，物權(quán)法出臺(tái)后，已經(jīng)規(guī)定了住宅的土地使用權(quán)到期后，可以自動(dòng)續(xù)期，因此房產(chǎn)的收益可以認(rèn)為是長(zhǎng)期存在，因此利用股利增長(zhǎng)模型來(lái)計(jì)算房子的價(jià)值，或根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格推算收益率是可行的。

　　以一套100萬(wàn)元的三室一廳的房子為例，其第一年的租金為3萬(wàn)元，則d1=3萬(wàn)元，投資者要求的必要報(bào)酬率K=10%，租金的年增長(zhǎng)率為g=5%，那么房子的價(jià)值V=3/（10%-5%）=60萬(wàn)元，顯然100萬(wàn)的價(jià)格偏高了。以100萬(wàn)的價(jià)格代入公式，可以求得，該房子的收益率為K=d1/V+g=3/100+5%=8%.也就是說(shuō)，投資者要求的必要報(bào)酬率為8%，租金年增長(zhǎng)率為5%的時(shí)候，該房子就值100萬(wàn)。而事實(shí)上，根據(jù)前10年的數(shù)據(jù)分析，房產(chǎn)租金的年增長(zhǎng)率可以達(dá)到7%，如果投資者還是要求8%的收益率，該房子的價(jià)值就為300萬(wàn)元。

　　相比于目前的銀行利率存款利率不到4%，投資者8%的收益率已經(jīng)能滿足大部分投資者的需求了，而且高于銀行貸款利率。

　　資本是逐利的，既然根據(jù)目前的房?jī)r(jià)進(jìn)行投資，有8%s甚至10%的穩(wěn)定的收益，自然會(huì)有大量的人購(gòu)入房產(chǎn)，使房產(chǎn)的價(jià)格上升到其價(jià)值的位置。

　　因此，通過(guò)利用股利增長(zhǎng)來(lái)分析房產(chǎn)價(jià)格，我們可以看出，房產(chǎn)價(jià)格上漲的經(jīng)濟(jì)學(xué)原因。因此目前的房產(chǎn)價(jià)格上漲是合理和理性的，只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持10%左右的速度發(fā)展，而無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率即銀行的基準(zhǔn)利率還是保持在低位的話，房產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。

　　破解房產(chǎn)價(jià)格上漲的武器是提高銀行利率，提高無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段使房產(chǎn)的投資價(jià)值下降，使房產(chǎn)的投資功能降低，從而化解一部分對(duì)房產(chǎn)的投資需求，而這部分投資需求，正是房產(chǎn)的價(jià)格快速上升的重要推力。