一、引言

　　我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位邁進(jìn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和確定，又為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，為其服務(wù)的中介行為就越多，要求也越高。尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段，各類規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律還不盡完善之時(shí)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下不可或缺的社會(huì)中介行為之一的房地產(chǎn)估價(jià)工作，必將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

　　但是，房地產(chǎn)估價(jià)也和其他社會(huì)中介行為一樣，具有風(fēng)險(xiǎn)性。估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員同樣需要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。這也是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身的特性及其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用決定的，也可以說是一個(gè)客觀存在的現(xiàn)實(shí)。沒有任何人或機(jī)構(gòu)能保證可以完全不受估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

　　那么，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員造成哪些影響呢，又如何去辨識(shí)和防范它呢？下面就讓我們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)作一簡(jiǎn)要分析。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的分類與發(fā)生的原因總結(jié)近幾年來(lái)估價(jià)工作的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，房地產(chǎn)估價(jià)所具有的風(fēng)險(xiǎn)，或者說有可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)可分為兩大類。

　�。ㄒ唬┑谝活愂枪纼r(jià)行業(yè)自身內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)，亦可稱為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)或可消除風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：

　　1、由于估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)采取了壓價(jià)、對(duì)交易信息資料進(jìn)行封鎖、壟斷等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，致使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加��；

　　2、由于端慣了“鐵飯碗”、吃慣了“大鍋飯”，養(yǎng)成坐等客戶上門的習(xí)慣，使經(jīng)濟(jì)效益每況愈下，甚至發(fā)生虧損乃至破產(chǎn)的鳳險(xiǎn)；

　　3、估價(jià)人員不思進(jìn)取，胡評(píng)亂估，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，致使發(fā)生房地產(chǎn)估價(jià)管理部門不予確認(rèn)或者與委托方發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；

　　4、法制觀念淡薄，只求效益不講信譽(yù)，將某些不合法或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)也進(jìn)行估價(jià)，導(dǎo)致引發(fā)法律訴訟的風(fēng)險(xiǎn)；

　　5、估價(jià)報(bào)告不能按約定期限交付，造成委托方拒付估價(jià)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)；

　　6、估價(jià)人員與委托方有厲害關(guān)系，不但未予回避，反而故意偏袒房地產(chǎn)交易雙方中的一方，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，致使發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；

　　7、估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)值不匹配，或估價(jià)依據(jù)不充分，造成估價(jià)結(jié)論誤差明顯，從而引發(fā)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)；

　　8、受自身執(zhí)業(yè)能力限制，對(duì)委估房地產(chǎn)特性了解不夠，應(yīng)聘卻未聘請(qǐng)專家，未聽取專家鑒定意見就勉強(qiáng)地進(jìn)行估價(jià)，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；

　　9、個(gè)別評(píng)估人員接受委托方的“好處”，無(wú)原則滿足委托方的不當(dāng)要求，明顯高估或低估委估房地產(chǎn)價(jià)值，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；

　　10、由于估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設(shè)定條件，造成委托方誤解，而引發(fā)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）第二類是由于房地產(chǎn)估價(jià)與其市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值緊密相連的特性形成的風(fēng)險(xiǎn)，亦可稱為外部風(fēng)險(xiǎn)或不可消除風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、由房地產(chǎn)權(quán)屬方面的缺陷對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)

　�。�1）由于委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或隱瞞了他項(xiàng)權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實(shí)，致使估價(jià)值嚴(yán)重失實(shí)）；

　　（2）委估房地產(chǎn)未經(jīng)共有權(quán)利人的書面同意就單方面估價(jià)，而造成經(jīng)濟(jì)糾紛；

　�。�3）在未明確委估房地產(chǎn)是所有權(quán)，還是使用權(quán)，特別是房地產(chǎn)的取得方式未確定是出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥，還是國(guó)有或集體之前就盲目予以估價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬不清，估價(jià)值不實(shí)，也極易引發(fā)法律訴訟。

　　2、政府法律及經(jīng)濟(jì)政策的變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

　�。�1）盡管在許多方面，我們可以對(duì)政府的法律、經(jīng)濟(jì)政策的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，但風(fēng)險(xiǎn)依然存在。例如1993年國(guó)家施行國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、收緊銀根，使全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍下滑。這里還有一個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響滯后的問題，需要估價(jià)人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時(shí)間和程度，否則必然會(huì)使估價(jià)結(jié)果失去現(xiàn)實(shí)性；

　�。�2）因?qū)��?guó)家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策理解不充分，對(duì)委托方提供的資料未予甄別鑒定，就按資料提供的數(shù)據(jù)實(shí)施估價(jià)，致使嚴(yán)重高估或低估了房地產(chǎn)價(jià)值；

　�。�3）由于某些政策的變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值是巨大的，但估價(jià)人員未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額，甚至未予考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素，也易導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值失實(shí)。

　　3、由于房地產(chǎn)估價(jià)理論還未形成嚴(yán)密的體系，還未被社會(huì)廣泛接受和了解所造成的風(fēng)險(xiǎn)

　　（1）由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來(lái)難度，也易造成選用的取價(jià)依據(jù)不合法或依據(jù)不充分，或已過期，造成由于估價(jià)值嚴(yán)重失實(shí)而引發(fā)爭(zhēng)議；

　�。�2）行政機(jī)關(guān)強(qiáng)行參予估價(jià)，甚至領(lǐng)導(dǎo)出面“指導(dǎo)”估價(jià)，使估價(jià)人員無(wú)所適從，嚴(yán)重影響了估價(jià)結(jié)論的公正性；

　　（3）委托估價(jià)方不理解估價(jià)工作，以為估價(jià)和會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)一樣，僅是調(diào)整帳面值，而故意壓低估價(jià)收費(fèi)額，有的甚至制造種種借口，延期支付、少付和不付應(yīng)交納的合理費(fèi)用；

　　（4）委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，違反估價(jià)目的唯一性原則，如：將原用于改制的估價(jià)報(bào)告去抵押貸款或向私人借款，也易造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

　　對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究管理起源于本世紀(jì)30年代的美國(guó)，現(xiàn)已成為一門獨(dú)立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管理、企業(yè)管理之中。風(fēng)險(xiǎn)管理包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、轉(zhuǎn)移、控制和防范。下面僅對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)定與辨識(shí)作如下探討。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)定與辨別由于受社會(huì)不良風(fēng)氣的侵蝕和影響，正處于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激化的估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)時(shí)無(wú)刻不在接受著各類風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。

　　對(duì)此，我們一定要有足夠的思想準(zhǔn)備，并有必要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，時(shí)刻保持高度的警惕性，來(lái)面對(duì)這種嚴(yán)峻的考驗(yàn)。有道是“防人之心不可無(wú)”，在從洽談接受委托到提交估價(jià)報(bào)告的整個(gè)過程中，均應(yīng)始終繃緊一根防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的弦，隨時(shí)為維護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)和估價(jià)人員的權(quán)益準(zhǔn)備好對(duì)策。

　　一個(gè)合格的估價(jià)執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該具有認(rèn)定與辨別估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的能力。在估價(jià)操作的整個(gè)過程中，必須睜大眼睛，仔細(xì)辨別估價(jià)項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這是防范風(fēng)險(xiǎn)的第一步，如果不能正確判斷、識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，便談不上去防范它。為幫助廣大估價(jià)人員提高認(rèn)定與辨別風(fēng)險(xiǎn)的能力，對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)定和辨別作以下提示：

　　1、委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件沒有，或缺少基本內(nèi)容，或所列示內(nèi)容與實(shí)際狀況不符，或與委托方填報(bào)的估價(jià)清查明細(xì)表不一致，或所提供的產(chǎn)權(quán)證明文件已過期、失效、未通過年檢，或委估房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上共有權(quán)利人，共有權(quán)利人未出具書面承諾時(shí)，均可認(rèn)定該估價(jià)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、委托方是國(guó)家集體聯(lián)營(yíng)企業(yè)，或由國(guó)有企業(yè)投資組建的集體企業(yè)，且未進(jìn)行過產(chǎn)權(quán)界定，或無(wú)產(chǎn)權(quán)登記表；無(wú)投資協(xié)議或投資協(xié)議未對(duì)受資方房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行劃定，或劃定不明確的，特別是估價(jià)目的又是企業(yè)兼并、資產(chǎn)（股權(quán)）轉(zhuǎn)讓、撤股、收回投資等，也可認(rèn)定該估價(jià)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、委估資產(chǎn)是一待開發(fā)地塊，一定要按建設(shè)用地規(guī)劃許可證的限定條件估價(jià)。如無(wú)許可證，此類估價(jià)業(yè)務(wù)也具有較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、抵押房地產(chǎn)或需迅速變現(xiàn)的破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)為標(biāo)的物的估價(jià)項(xiàng)目，一般也具有較大風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)人員對(duì)此類業(yè)務(wù)，必須掌握審慎原則，切忌高估。否則，一旦抵押權(quán)被收回或需拍賣處置變現(xiàn)房地產(chǎn)時(shí)，極易形成法律訴訟。

　　5、在清查核實(shí)委估房地產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)無(wú)賬面原值，或無(wú)原始購(gòu)房憑證或無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程款決算書，委托方又提供不出可以證明對(duì)其擁有產(chǎn)權(quán)的證明資料，對(duì)此類房地產(chǎn)，估價(jià)人員務(wù)必注意，在未搞清楚委估房地產(chǎn)的本來(lái)面目之前，不要輕意列入估價(jià)范圍，否則風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　6、采用收益現(xiàn)值法對(duì)有收益房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，切記在選取客觀收益額、收益期限、折現(xiàn)率等估價(jià)參數(shù)時(shí)，一定要掌握和判斷委托方提供資料的可信度，對(duì)每一項(xiàng)重大參數(shù)的判定一定要有確鑿證據(jù)。若草率做出結(jié)論，必然遺患無(wú)窮。

　　7、當(dāng)委托方提出非份要求，無(wú)原則地提出高估或低估房地產(chǎn)價(jià)值，或?qū)⒐纼r(jià)目的確定為兩個(gè)或兩個(gè)以上時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)格外小心，嚴(yán)加提防，予以拒絕。否則，必將弓火燒身。

　　另外，需著重指出的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)、法律、管理制度還不完善；市場(chǎng)信息傳播渠道還不暢通；統(tǒng)計(jì)資料嚴(yán)重滯后，且難收集；估價(jià)信息網(wǎng)絡(luò)還不普及、不通暢的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以說無(wú)時(shí)無(wú)處不在，這也是估價(jià)行業(yè)成為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一的原因，不能不引起我們的高度警惕。

　　既然如此，一個(gè)十分嚴(yán)峻的問題就擺在了我們的面前：即如何去防范可能給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的安全執(zhí)業(yè)及合法權(quán)益構(gòu)成威脅的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此問題，筆者認(rèn)為每一家估價(jià)機(jī)構(gòu)和每一個(gè)估價(jià)人員都應(yīng)當(dāng)回答好這個(gè)問題。絕不能當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)已對(duì)我們?cè)斐蓳p害時(shí)，才被動(dòng)地尋找對(duì)策。

　　四、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范房地產(chǎn)估價(jià)的每項(xiàng)業(yè)務(wù)都與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，嚴(yán)格地講，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)是不存在的，要想完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一點(diǎn)不受風(fēng)險(xiǎn)的威脅也是不現(xiàn)實(shí)的。

　　問題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾稳シ婪端�，換句話說，就是當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)一旦威脅到我們的利益時(shí)，我們?cè)缫褱?zhǔn)備好對(duì)策來(lái)應(yīng)付它。

　　當(dāng)然，通過上述風(fēng)險(xiǎn)分析，可以看出，大部分風(fēng)險(xiǎn)，特別是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)還是可以將其規(guī)避和拒之于門外的。采取的措施主要有：

　　1、改革估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，從改變風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體入手防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在舊體制的慣性下，現(xiàn)在的估價(jià)機(jī)構(gòu)大都掛靠在某一行政機(jī)關(guān)名下，名為“獨(dú)立法人”，實(shí)為“官方代辦”。這種狀況雖然為估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量提供了“保證”，但也同時(shí)使客觀存在的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)得以“轉(zhuǎn)移”或“掩蓋”，對(duì)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)產(chǎn)生一種“淡化”作用，這對(duì)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展是十分有害的。估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革的目標(biāo)是使其成為以其全部法人財(cái)產(chǎn)，依法自主經(jīng)營(yíng)、自我管理、自我約束、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)中介服務(wù)組織，以便能盡快向國(guó)際慣例靠攏，參與國(guó)際及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，促使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，造成一種既能轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，改坐等業(yè)務(wù)上門為走向市場(chǎng)找業(yè)務(wù)，從提高整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及維護(hù)估價(jià)人員的權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)來(lái)執(zhí)業(yè)；又能進(jìn)一步發(fā)揮估價(jià)人員應(yīng)有的主觀能動(dòng)作用，樹立“以提高質(zhì)量來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，以防范風(fēng)險(xiǎn)來(lái)維護(hù)聲譽(yù)”的思想意識(shí)和執(zhí)業(yè)氛圍，這樣就可將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。

　　2、完善和健全房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)，從立法和強(qiáng)化監(jiān)管的力度入手，來(lái)防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　我國(guó)估價(jià)業(yè)發(fā)展的近期目標(biāo)應(yīng)該是“法律統(tǒng)一規(guī)范、政府監(jiān)督指導(dǎo)、行業(yè)自我管理”。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，僅靠現(xiàn)有的還不完善的估價(jià)管理法規(guī)是遠(yuǎn)不夠的，特別是防范風(fēng)險(xiǎn)方面的措施可以說基本沒有。這就要求我們，一方面要修改完善已有法律中不適應(yīng)當(dāng)前情況的部分，將沒有的法律盡快建立起來(lái)，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定有序的法制環(huán)境；另一方面也要對(duì)估價(jià)行業(yè)的日常工作進(jìn)行監(jiān)督管理。通過立法，實(shí)現(xiàn)估價(jià)操作的規(guī)范化管理，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的合法權(quán)益，為依法處理估價(jià)人員的違法行為提供法律保證。

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，作為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性管理主體，應(yīng)逐步承擔(dān)起對(duì)全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責(zé)，其中服務(wù)是最主要的職責(zé)。通過監(jiān)管、協(xié)調(diào)來(lái)達(dá)到服務(wù)的目的。對(duì)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部存在的問題，特別是風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施，都應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)通報(bào)，對(duì)重大評(píng)估項(xiàng)目有必要采取跟蹤管理，全方位了解監(jiān)管對(duì)象在估價(jià)以后的使用情況及反映，這樣才能提高學(xué)會(huì)應(yīng)有的作用，進(jìn)而提高整個(gè)估價(jià)行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　3、加強(qiáng)估價(jià)人員隊(duì)伍建設(shè)，從提高估價(jià)人員政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)技術(shù)。職業(yè)道德水平入手防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　既然估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)可以認(rèn)定和辨別，某些可消除的風(fēng)險(xiǎn)還可以抵御和規(guī)避，那么估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)那么可怕。重要的問題是，我們?cè)S多估價(jià)執(zhí)業(yè)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的危害還不清楚，還未引起足夠的重視，以致于一旦風(fēng)險(xiǎn)襲來(lái)，變成經(jīng)濟(jì)糾紛、法律訴訟時(shí)，便驚慌失措，無(wú)以應(yīng)對(duì)，這才是可怕的事。所以，我們希望廣大估價(jià)人員：一要盡快樹立辨別風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)；二是提高辨別風(fēng)險(xiǎn)的能力；三要了解防范風(fēng)險(xiǎn)的方法。以往的估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告訴我們，寫好估價(jià)報(bào)告對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。我們知道，估價(jià)報(bào)告既是向委托方提供委估房地產(chǎn)價(jià)值的法律文件，又是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行委托協(xié)議或約定書的情況總結(jié)，更重要的是界定了估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的范圍。因此，實(shí)事求是、客觀公正地反映估價(jià)工作情況，準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練、嚴(yán)謹(jǐn)、全面地?cái)⑹龉纼r(jià)的依據(jù)、過程、方法和結(jié)論是對(duì)撰寫估價(jià)報(bào)告的基本要求。從1999年6月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)估價(jià)報(bào)告的操作和報(bào)告格式做了詳盡的規(guī)定，這為提高估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量創(chuàng)造了良好的條件。但經(jīng)過幾個(gè)月的實(shí)踐，在具體施行過程中，估價(jià)人員普遍感到估價(jià)操作難度和撰寫估價(jià)報(bào)告難度加大了，文字描述水平要求更高了。雖然有個(gè)別估價(jià)人員認(rèn)為有些繁瑣，但筆者堅(jiān)持認(rèn)為規(guī)范估價(jià)操作和估價(jià)報(bào)告的格式及內(nèi)容是極有必要的，對(duì)防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)起著重大作用。許多需要限定的前提條件、需要披露的重大問題及估價(jià)報(bào)告的使用范圍、有效期限絕對(duì)不能少。因此，提高廣大估價(jià)人員的業(yè)務(wù)操作水平（包括文字寫作水平）、法律法制觀念、防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)已成為當(dāng)前加強(qiáng)估價(jià)人員隊(duì)伍建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　4、建立以風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金為主的風(fēng)險(xiǎn)防范基金制度，為估價(jià)機(jī)構(gòu)的改制和盡快同國(guó)際慣例接軌準(zhǔn)備必要條件，預(yù)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例應(yīng)適當(dāng)提高，這將對(duì)估價(jià)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和提高估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力不無(wú)益處。

　　5、在實(shí)際操作過程中，采取必要措施，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。主要有以下幾條措施：（1）認(rèn)真審查核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利登記，當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評(píng)，也不要遷就；

　�。�2）對(duì)超過估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場(chǎng)比較法時(shí)切忌以非正常交易、兩年以前的交易案例、用途不相同的案例來(lái)湊數(shù)，對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)還是不去估價(jià)為好；

　�。�3）對(duì)抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價(jià)，一定要堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎原則，其估價(jià)值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價(jià)，降低幅度要視具體情況而定，切忌高估；

　�。�4）嚴(yán)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》撰寫估價(jià)報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告，尤其是估價(jià)報(bào)告中的特別事項(xiàng)說明、估價(jià)基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)提示、估價(jià)報(bào)告的法律效力等不應(yīng)有法律空隙，做到防范于未然。比如，對(duì)估價(jià)結(jié)論成立的前提條件、使用范圍和有效期限，對(duì)發(fā)現(xiàn)的可能影響估價(jià)值的事項(xiàng)等一定要準(zhǔn)確無(wú)誤地列示出來(lái)，這會(huì)在一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛或法律訴訟時(shí)起到保護(hù)自己的權(quán)益和利益不受侵害的作用；

　�。�5）對(duì)帳外房地產(chǎn)的評(píng)估，一定要讓委托方出具詳細(xì)的說明，搞清楚帳外房地產(chǎn)的來(lái)源和形成的原因，否則，不能列入估價(jià)范圍。對(duì)毀損、報(bào)廢房地產(chǎn)的估價(jià)，也不可輕易估價(jià)為零，或直接作估價(jià)增減值處理。一般應(yīng)按帳面原值轉(zhuǎn)相應(yīng)的會(huì)計(jì)損益科目，并需在估價(jià)報(bào)告中提示委托方應(yīng)按會(huì)計(jì)現(xiàn)行規(guī)定程序報(bào)批后方可進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)專門行業(yè)，既然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中不可或缺，那么，作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，當(dāng)然應(yīng)該為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展興旺，為自身的生存去努力，去奮斗。對(duì)估價(jià)行業(yè)客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險(xiǎn)，又不輕視風(fēng)險(xiǎn)。既不能“因噎廢食”，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)就不去估價(jià)、不敢估價(jià)，又不能將風(fēng)險(xiǎn)視為兒戲，不管不問，想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。這兩種態(tài)度均對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展起著阻礙作用。正確的態(tài)度是，對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)我們首先要分析它，認(rèn)識(shí)它，進(jìn)而防范它。在從事估價(jià)所同時(shí)學(xué)會(huì)用法律來(lái)保護(hù)自己，別讓風(fēng)險(xiǎn)影響或毀壞了估價(jià)機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)和估價(jià)人員的信譽(yù)，更不要讓風(fēng)險(xiǎn)使估價(jià)機(jī)構(gòu)自身的利益受損。這也是本文所要達(dá)到的目的。