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建設(shè)工程教育網(wǎng) > 政策法規(guī) > 地方性法規(guī) > 正文

大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

1995-07-21 14:50    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  第一章 總則

  第一條為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù),提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)情況,結(jié)合我市實(shí)際情況,制定本辦法。

  第二條本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi),以住宅房屋為主,并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門(mén)劃定。

  本辦法所稱(chēng)物業(yè),是指住宅小區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。

  本辦法所稱(chēng)住戶(hù),是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。

  住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理,按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

  第三條大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén),其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)小區(qū)主管部門(mén))。

  小區(qū)主管部門(mén)的職責(zé)是:負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

  各級(jí)規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛(ài)衛(wèi)會(huì)等部門(mén)和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工,協(xié)助小區(qū)主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理工作。

  第四條住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶(hù)自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合,實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化管理。住宅小區(qū)制定的住戶(hù)公約對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。

  第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)

  第五條住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)50%以上時(shí),由小區(qū)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì),選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì))。

  第六條住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會(huì)推選的代表組成。住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區(qū)主管部門(mén)根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。

  住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)行使下列職權(quán):

 。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì)的組成人員;

 。ǘ┍O(jiān)督管委會(huì)的工作;

 。ㄈ┞(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;

 。ㄋ模Q定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項(xiàng);

 。ㄎ澹┲贫ê托薷淖≌^(qū)住戶(hù)公約;

 。└淖兒统蜂N(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

  (七)批準(zhǔn)管委會(huì)章程。

  第七條住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集,每年至少召開(kāi)一次,管委會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開(kāi)前15日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)各位代表。

  經(jīng)有20%以上代表提議,管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)。

  第八條管委會(huì)向住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

  管委會(huì)每屆任期3年。

  管委會(huì)可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門(mén)申請(qǐng)法人登記。

  第九條管委會(huì)委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5~15人。管委會(huì)委員由住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生,管委會(huì)也可聘請(qǐng)居民委員會(huì)、有關(guān)管理部門(mén)和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員,但住戶(hù)代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的60%。

  管委會(huì)設(shè)立主任1名(由房屋產(chǎn)權(quán)人代表?yè)?dān)任),副主任1~2名(街道辦事處1名)。管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。

  第十條管委會(huì)在住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)的監(jiān)督下,代表住戶(hù)的合法權(quán)益行使以下職權(quán):

 。ㄒ唬┱偌椭鞒肿≌^(qū)住戶(hù)代表大會(huì),討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng);

  (二)制定管委會(huì)章程和小區(qū)管理目標(biāo);

 。ㄈ┮哉袠(biāo)或協(xié)議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;

  (四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理公司的投訴;

 。ㄎ澹⿲徸h物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和管理措施及重大的工程項(xiàng)目計(jì)劃;

 。⿲徸h住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

 。ㄆ撸⿲徸h和決定住宅小區(qū)管理費(fèi)用的收支情況。

  前款其中第(二)、(三)項(xiàng)須經(jīng)住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)批準(zhǔn)。

  第十一條物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

  第十二條物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護(hù)合同。上述合同須報(bào)小區(qū)主管部門(mén)備案。

  住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。

  第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護(hù)

  第十三條住戶(hù)應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個(gè)人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動(dòng);

 。ㄒ唬┪唇(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門(mén)批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途;

 。ǘ┏^(guò)設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu);

 。ㄈ┌惭b影響周?chē)h(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;

 。ㄋ模┱加霉矆(chǎng)所,損壞公用設(shè)備和設(shè)施;

  (五)隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭;

 。┷`踏、占用綠地,攀折花木;

 。ㄆ撸﹣y拋垃圾、堆放雜物;

 。ò耍┯械K市容觀(guān)瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;

  (九)、飼養(yǎng)禽畜;

 。ㄊ┚郾娦[;

 。ㄊ唬┡欧呕虼娣庞卸居泻ξ锲罚

 。ㄊ┦腥嗣裾(guī)定的其他禁止行為。

  第十四條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護(hù)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理:

 。ㄒ唬┙邮芊课莓a(chǎn)權(quán)人的委托,有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)管理;

 。ǘ┙邮苁姓没A(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)管理單位的委托,有償進(jìn)行上述設(shè)施的管理維護(hù);

 。ㄈ┉h(huán)境(含樓寓內(nèi)走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;

 。ㄋ模┸(chē)輛行駛和停放;

 。ㄎ澹┚S護(hù)公共秩序;

 。┍9芪飿I(yè)管理檔案;

 。ㄆ撸┬^(qū)主管部門(mén)及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

  物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定,選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

  第十五條凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的,責(zé)任人應(yīng)及時(shí)修繕。經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責(zé)任人在期限內(nèi)未進(jìn)行修繕的,經(jīng)管委會(huì)同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

  第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管

  第十六條住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。小區(qū)主管部門(mén)應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對(duì)住宅小區(qū)前期建設(shè)實(shí)行監(jiān)督管理。

  第十七條住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同小區(qū)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的方可進(jìn)住。

  第十八條管委會(huì)未組建前,在小區(qū)主管部門(mén)的監(jiān)督下,由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位或其委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。管委會(huì)組建后,開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會(huì)管理,并提供下列資料

 。ㄒ唬┳≌^(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件;

 。ǘ┳≌^(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

  (三)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖;

 。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖;

 。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。

  在同等條件下,管委會(huì)應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位委托的物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

  第十九條開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時(shí),應(yīng)在房屋出售或租賃合同中對(duì)購(gòu)、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。

  第五章 住宅小區(qū)管理費(fèi)用和專(zhuān)用房屋

  第二十條住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)按房屋成本造價(jià)的0.5%標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金,該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本,由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專(zhuān)帳,接受財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督管理。

  住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金用于購(gòu)買(mǎi)住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房和重大工程維修項(xiàng)目。

  第二十一條開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價(jià)一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房,其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有,由小區(qū)主管部門(mén)劃撥給管委會(huì),并由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)使用,其收入用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的管理費(fèi)用。

  第二十二條開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位移交住宅小區(qū)時(shí),應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無(wú)償向管委會(huì)提供管理用戶(hù),其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有:

 。ㄒ唬┬^(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以下的為100平方米;

 。ǘ┬^(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以上的為150平方米。

  第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。

  第二十四條物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)及管委會(huì)同意的標(biāo)準(zhǔn),向住戶(hù)收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。

  物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶(hù)提供有償特約服務(wù)。

  第二十五條專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施,其維護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)用中支出。

  第二十六條房屋租金,公共部位、共用設(shè)施維修基金,供水(二次加壓)費(fèi),電梯費(fèi),采暖費(fèi)等費(fèi)用的收取和使用,仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第二十七條房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計(jì)劃及工程預(yù)算,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實(shí)施,工程費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

  公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時(shí),超出的費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

  第二十八條住宅小區(qū)管理費(fèi)用專(zhuān)項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。

  住宅小區(qū)各項(xiàng)管理費(fèi)用的收支情況,每半年向住戶(hù)公布一次,接受住戶(hù)的監(jiān)督。

  第六章 法律責(zé)任

  第二十九條違反本辦法第十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。

  前款違章情節(jié)嚴(yán)重的,由小區(qū)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。

  第三十條對(duì)借故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的住戶(hù),物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制追繳。

  第三十一條物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會(huì)制止,并責(zé)令其限期改正:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的;

  (二)管理制度不健全、管理混亂的;

 。ㄈ┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

 。ㄋ模┥米詫⒐芾碣M(fèi)用挪作他用的;

 。ㄎ澹﹣y搭、亂建,改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的;

 。┻`反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

  對(duì)無(wú)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門(mén)給予警告、責(zé)令限期改正、沒(méi)收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。

  第三十二條當(dāng)事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關(guān)主管部門(mén)依法處理。

  第三十三條開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位在管委會(huì)未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會(huì)移交住宅小區(qū),未提供專(zhuān)業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動(dòng)基金的,由市房地產(chǎn)管理局責(zé)令其限期履行。逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  第七章 附則

  第三十四條辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

  第三十五條本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

  第三十六條本辦法自發(fā)布之日起施行。

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