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如何理解購(gòu)房合同中的“不可抗力”

2008-08-19 15:51    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  隨著新的《商品房買賣合同》在房屋買賣中的運(yùn)用,購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)協(xié)商的事項(xiàng)越來(lái)越多,同時(shí)也就愈重視合同中的條款。《商品房買賣合同》的第八條規(guī)定,遭遇不可抗力,且出賣人(開(kāi)發(fā)商)在發(fā)生之日起多少日內(nèi)告知買受人的,出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。對(duì)于此條款中的“不可抗力”,由于理解的角度不同,在實(shí)踐中購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商往往會(huì)有一些爭(zhēng)議。對(duì)此,法律有明文規(guī)定,《民法通則》第153條規(guī)定,“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定,不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況,且該客觀情況的出現(xiàn)須同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房的理由,符合這三個(gè)條件,那么可認(rèn)定該事由為不可抗力,可免除開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,否則就不能視為不可抗力,應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

  “不可抗力”不是主觀推定

  舉一案例說(shuō)明,1997年8月,某股份公司與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽署了一份《內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》,該契約除對(duì)房屋價(jià)格,付款方式等作出約定外,就交屋時(shí)間約定為“除不可抗力因素外,發(fā)展商應(yīng)至遲于1999年3月1日前交房,如逾期60日仍未交房,股份公司有權(quán)利退房,并要求發(fā)展商支付違約金,賠償損失!笨墒堑搅1999年5月開(kāi)發(fā)商仍未交房,某股份公司多次發(fā)函催促,發(fā)展商聲稱,不能如期交房是由于施工中遇到惡劣天氣且進(jìn)口原材料在海上運(yùn)輸中發(fā)生火災(zāi),上述情況屬于不可抗力,可以延期交房。在多次交涉毫無(wú)結(jié)果的情況下,某股份公司委托律師訴至北京市第一中級(jí)人民法院,請(qǐng)求解除購(gòu)房契約,并要求發(fā)展商退回房款并賠償損失。法院審理認(rèn)為,天氣因素對(duì)施工進(jìn)度有著非常大的影響,但狂風(fēng)或暴雨均為正常的天氣現(xiàn)象,并非不能預(yù)見(jiàn),作為發(fā)展商在售樓時(shí),就應(yīng)當(dāng)依據(jù)該地區(qū)的氣象記錄,結(jié)合其他因素,合理預(yù)計(jì)工期,確保其在承諾的交屋日期前能夠順利完工,故該事由不能構(gòu)成不可抗力;此外,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與原材料供應(yīng)商而言,貨物在海上運(yùn)輸中遭遇火災(zāi),可以作為不可抗力,但此不可抗力事件影響的主體僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與原材料供應(yīng)商,其范圍僅局限于海上貨物運(yùn)輸法律關(guān)系中,與股份公司同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之商品房預(yù)售法律關(guān)系無(wú)關(guān),所以該情況也不能作為房屋買賣中的不可抗力。最后法院判決解除股份公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的購(gòu)房契約;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙倍返還股份公司已付定金,退還全部購(gòu)房款并按同期人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付股份公司購(gòu)房款之利息;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

  單方面條款不應(yīng)免責(zé)

  由上述案例可以看出,作為購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”,一定要是符合法律明確規(guī)定的,不能憑自己的主觀臆想去推定,否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。

  在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中,發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng):

  1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;

  2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。

  其實(shí),發(fā)展商所述的這二種事件的情況,依據(jù)法律的規(guī)定可以推出,都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件,即并非為不能預(yù)見(jiàn),不能避免且不能克服的客觀情況,簡(jiǎn)單地分析一下,在施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見(jiàn)的,即使是不能克服的,那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣,市政配套的批準(zhǔn)與安裝是具有一定的程序性,開(kāi)發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)批準(zhǔn)與安裝的期限,如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的,那也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見(jiàn)和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。如果在契約中將此類事件列入不可抗力條款項(xiàng)下,則因違反法律的明確規(guī)定,成為無(wú)效條款,同時(shí)發(fā)展商也不能以不可抗力為由而行使抗辯權(quán)。所以說(shuō),在簽訂購(gòu)房合同時(shí),正確理解“不可抗力”的法律含義,對(duì)發(fā)展商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是十分必要的。

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