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工程合同輔導(dǎo)知識:采光權(quán)糾紛的法律解決途徑

2015-02-25 14:55  建設(shè)工程教育網(wǎng)整理  【  【打印】【我要糾錯】

 。ㄒ唬┡袛鄻(biāo)準(zhǔn)

  1.實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)

  在判斷采光糾紛時(shí),建設(shè)部出臺的一些技術(shù)規(guī)范具有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值,這些技術(shù)規(guī)范中與判斷采光糾紛直接相關(guān)的主要有《民用建筑設(shè)計(jì)通則》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、懶市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等。根據(jù)這些規(guī)范,在大寒之日8時(shí)至16時(shí)之間,以樓宅底層窗臺面為計(jì)算起點(diǎn),日照不應(yīng)低于之個(gè)小時(shí)。舊區(qū)改造項(xiàng)目日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低,但不應(yīng)低于大寒日日照l小時(shí),并以此為依據(jù)確定合理的建筑間距和住宅朝向。

  2.程序標(biāo)準(zhǔn)

  判斷是否構(gòu)成采光糾紛的程序性標(biāo)準(zhǔn)主要是建筑設(shè)計(jì)是否經(jīng)過規(guī)劃部門審批,是否進(jìn)行過采光評價(jià)分析,是否進(jìn)行過公示,甚至是否進(jìn)行過聽證等。

 。ǘ┵r償標(biāo)準(zhǔn)

  1.新開發(fā)商品房不能滿足采光要求

  新開發(fā)商品房不能滿足當(dāng)?shù)匾?guī)定的采光要求導(dǎo)致采光糾紛,此時(shí)法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人分別是開發(fā)商和消費(fèi)者。此時(shí)采光權(quán)問題在雙方當(dāng)事人之間就不是一個(gè)相鄰權(quán)問題,雙方之間是一種合同關(guān)系,如果消費(fèi)者的采光時(shí)間得不到保障,那么將構(gòu)成合同違約,開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

  根據(jù)我國民法通則的基本規(guī)定,違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行,由開發(fā)商給消費(fèi)者更換一套按照通常的標(biāo)準(zhǔn)能確保消費(fèi)者獲得充足光照時(shí)間的房屋。如行不通,消費(fèi)者可以單方解除合同,并可以要求開發(fā)商賠償損失。消費(fèi)者也可以直接要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。損失數(shù)額的計(jì)算可以包括在這段時(shí)間內(nèi),消費(fèi)者為了彌補(bǔ)光照不得不增加戶外活動和休閑的時(shí)間,其必要的交通費(fèi)開支,以及由于缺少陽光消費(fèi)者不得不支出的營養(yǎng)品的費(fèi)用等。用這段時(shí)間的平均值乘以使用年限來計(jì)算出賠償數(shù)額。

  但是現(xiàn)行法律規(guī)定違約不承擔(dān)精神損害賠償,而缺少光照確實(shí)會對人們的身體和精神造成損害。這就牽涉到合同法規(guī)定的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任竟合的問題。消費(fèi)者可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴。

  2.居民住宅被另一建筑小區(qū)遮擋導(dǎo)致原小區(qū)居民采光權(quán)受到侵害

 。1)居民住宅被合法建筑遮擋影響采光

  如果居民住宅被一幢合法建筑遮擋,導(dǎo)致采光時(shí)間減少,不能構(gòu)成采光權(quán)侵權(quán),自然也就無所謂賠償問題。但是,考慮到居民采光確實(shí)減少的客觀事實(shí),根據(jù)實(shí)際情況給予一定數(shù)額的補(bǔ)償也是比較合理的。

  這里有一個(gè)判斷遮擋建筑是否構(gòu)成合法遮擋的問題。筆者認(rèn)為合法遮擋取決于以下幾個(gè)因素:不違背法律的基本規(guī)定,遮擋后的采光時(shí)間不低于國家或當(dāng)?shù)匾?guī)定的最低采光標(biāo)準(zhǔn);建筑物的建造是根據(jù)當(dāng)?shù)氐目傮w規(guī)劃,經(jīng)過嚴(yán)格的設(shè)計(jì)論證與采光分析,建筑間距符合規(guī)劃規(guī)定;建造程序符合法律的規(guī)定;建成物與原規(guī)劃一致,沒有出現(xiàn)違規(guī)建造事項(xiàng)。

 。2)居民住宅被非法建筑遮擋影響采光

  實(shí)踐當(dāng)中居民完全可以行使排除妨礙請求權(quán),預(yù)先請求排除該樓房遮擋陽光的危險(xiǎn),請求停止施工。如果房主入住以后才發(fā)現(xiàn)有建筑遮擋陽光,可以請求損害賠償。這部分損失的計(jì)算可以通過計(jì)算相對市場價(jià)值的方法,即通過中介機(jī)構(gòu)對房屋本應(yīng)該具有的市場價(jià)值(有充足的光照)進(jìn)行評估,然后再評估沒有光照情況下的市場價(jià)值,這部分差價(jià)就是房主的直接損失。如果房主事先已經(jīng)知道其要購買的房子在采光上得不到保證,那么根據(jù)民法意思自治的精神,他要自己承擔(dān)沒有光照的損失。當(dāng)然這兩種情況都構(gòu)成采光侵權(quán),受害人可以提出精神損害賠償?shù)囊。同時(shí),這種非法建筑的所有人的主觀惡性比較嚴(yán)重,建議立法引入懲罰性賠償制度。

責(zé)任編輯:cj
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