關(guān)于我們

在線客服

幫助

24小時客服:010-82326699 400-810-5999

建設(shè)工程教育網(wǎng) > 建筑文苑 > 工程管理 > 正文

工程合同輔導(dǎo)知識:房屋拆遷補(bǔ)償價應(yīng)如何評估?

2015-02-25 15:07  建設(shè)工程教育網(wǎng)整理  【  【打印】【我要糾錯】

  隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展,人民物質(zhì)文化生活水平的提高,部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要,舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題,政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》提出拆遷貨幣化補(bǔ)償,對我國城市舊城改造推進(jìn)了一大步,也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是,估價機(jī)構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

  一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

  1、估價方法存在的問題

  目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估,采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價,該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響,而且還受市場眾多因數(shù)影響的,往往后者的影響比前者大。例如:房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次,《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來,更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

  2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

  房屋基準(zhǔn)價的測算,首先是由政府來認(rèn)定估價機(jī)構(gòu),后由該機(jī)構(gòu)來測算,再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果,實(shí)際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預(yù),因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為,不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

  3、房屋拆遷補(bǔ)償價存在的問題

 。1)土地的補(bǔ)償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價,是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價,其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價,而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價值,更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價,當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù),而是將土地與房屋重置價合并計(jì)為基準(zhǔn)價,以房屋的建筑面積來測算,其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

  4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

  由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房,要其完備、完善有關(guān)手續(xù),實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條,不考慮實(shí)際用途和使用價值。其最終結(jié)果,導(dǎo)致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實(shí)。

  5、在安置房價格的確定上存在的問題

  眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的,其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的,首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期),不是同一時點(diǎn)的價,這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補(bǔ)償價之間存在著有失“公正、公平”性。

  6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問題

  首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業(yè)居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì),就是屋子很破,也能起擋風(fēng)避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后,這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

  二、造成上述問題的主要原因

  1、政企不分

  首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價格上,拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定,而不是以估價機(jī)構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價,實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價。其次,表現(xiàn)在補(bǔ)償價的確認(rèn)上,有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補(bǔ)償價,降低成本費(fèi)用,至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

  2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發(fā)展階段

  這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料,但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少,缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

  3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡,兩級分化較嚴(yán)重

  被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

  4、沒有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則,致使各地拆遷評估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)。

  目前,我國的土地性質(zhì)是多種多樣的,土地所有權(quán)有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段,也必處于非;靵y階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度),但是,土地使用權(quán)在期限到期后,除可續(xù)期外,政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定,這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

  三、建議

  1、完善有關(guān)配套文件,確定科學(xué)的估價方法

  在基準(zhǔn)價格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上,應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價值;在估價方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

  2、加強(qiáng)對房屋估價活動的監(jiān)管,建設(shè)一支精良的評估隊(duì)伍

  評估機(jī)構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取,而不是指令性的認(rèn)定,政府部門應(yīng)配合齊抓共管,即使拆遷評估結(jié)論得到認(rèn)可,也應(yīng)考慮弱勢群體的實(shí)際困難,只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行,有利于民有益于國的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

責(zé)任編輯:cj
收藏分享:論壇
分享到:
相關(guān)新聞
  • 特色班
    4大班次+2-3套全真模擬題
    提升學(xué)習(xí)效果
  • 精品班
    4大班次+2-3套全真模擬題+1套預(yù)測試題
  • 實(shí)驗(yàn)班
    3套全真模擬題+2套預(yù)測試題+考前沖關(guān)寶典
  • 定制班
    3套模擬題+3套預(yù)測題+考前沖關(guān)寶典+考前重點(diǎn)
  • 移動班
    以知識點(diǎn)為單元授課練習(xí),
    強(qiáng)化重點(diǎn)、難點(diǎn)、考點(diǎn)
版權(quán)聲明

  1、凡本網(wǎng)注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬建設(shè)工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)的,應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用,且必須注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責(zé)任。
  2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的,請作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實(shí)確認(rèn)后會盡快予以處理。
  本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀點(diǎn)或真實(shí)性。如其他媒體、網(wǎng)站或個人轉(zhuǎn)載使用,請與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。
  3、本網(wǎng)站歡迎積極投稿。