按照我國(guó)正在實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的規(guī)定，作為項(xiàng)目投資主體的投資商，既是項(xiàng)目開發(fā)資金的持有人，又是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品（商品房或其他物業(yè))的所有者，或未來收益的所有者。按照法人責(zé)任制的原則，不僅要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程負(fù)責(zé)，還要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的成敗以及項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益負(fù)責(zé)。開發(fā)商作為投資商的代理，是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程的“龍頭”。本節(jié)研究開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的控制職能問題。

第一節(jié) 開發(fā)商在項(xiàng)目控制中的職能

建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)，從立項(xiàng)決策、投資實(shí)施、市場(chǎng)營(yíng)銷到交付使用后的物業(yè)管理，涉及方方面面，投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、承包商、消費(fèi)者(未來的業(yè)主），還有政府機(jī)構(gòu)、中介組織等，各種各樣的組織機(jī)構(gòu)，都將從不同的角度參與或影響項(xiàng)目開發(fā)過程。在所有的組織機(jī)構(gòu)中，惟有開發(fā)商作為投資商的代理，是項(xiàng)目開發(fā)的主體，對(duì)項(xiàng)目過程，是起主導(dǎo)作用和控制作用的。其控制職能主要表現(xiàn)在如下五個(gè)方面。

一、決策職能:包括項(xiàng)目投資決策，以及涉及項(xiàng)目投資規(guī)模、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目投資融資方案、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷方案的決策職能。

二、計(jì)劃職能：編制并監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目投資計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃的職能。并依據(jù)實(shí)施效果和實(shí)施過程中的反饋信息不斷地修訂計(jì)劃、調(diào)整計(jì)劃，以確保計(jì)劃目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)的職能。

三、組織職能：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程的組織職能既包括項(xiàng)目?jī)?nèi)部的組織，也包括項(xiàng)目外部與各協(xié)作單位的組織，如監(jiān)理公司的選擇，承包商的招標(biāo)與管理。

四、協(xié)調(diào)職能:在項(xiàng)目開發(fā)各階段、各環(huán)節(jié)、各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。

五、監(jiān)督職能:為了保證項(xiàng)目計(jì)劃得以順利實(shí)現(xiàn)，保證各協(xié)作單位均能按合同正確履約，開發(fā)商要運(yùn)用各種檢查與監(jiān)督手段，跟蹤各項(xiàng)事件的運(yùn)作程序和運(yùn)作效果，實(shí)施監(jiān)督職能。

第二節(jié) 開發(fā)商在項(xiàng)目控制中的主要控制事項(xiàng)

開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)施有效控制的主要內(nèi)容，可歸納為如下三個(gè)環(huán)節(jié)。

一、項(xiàng)目投資前期的控制

1.項(xiàng)目建議書的審核

2.項(xiàng)目策劃方案的審核

3.項(xiàng)目開發(fā)方案的審核

4.項(xiàng)目投資與融資方案的審核

5.項(xiàng)目規(guī)劃方案的審核

6.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書的審核

7.項(xiàng)目環(huán)境與市場(chǎng)報(bào)告的審核

二、項(xiàng)目投資實(shí)施期的控制

1.項(xiàng)目承發(fā)包(招標(biāo))控制

(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)控制

(2)項(xiàng)目施工招標(biāo)控制

(3)項(xiàng)目設(shè)備及主要材料采購招標(biāo)控制

2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)控制

(1)安全、適用、經(jīng)濟(jì)——項(xiàng)目設(shè)計(jì)控制的三大目標(biāo)

(2)質(zhì)量、進(jìn)度、投資——項(xiàng)目設(shè)計(jì)控制的三大內(nèi)容

3.項(xiàng)目施工控制

(1)項(xiàng)目進(jìn)度控制

(2)項(xiàng)目投資控制

(3)項(xiàng)目質(zhì)量控制

4.項(xiàng)目合同控制

(1)工程承包合同的簽約控制

(2)工程承包合同的履約控制

(3)合同變更與索賠控制

5.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

(1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制

(2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制

(3)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

(4)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制

(5)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)控制

三、項(xiàng)目投資交付使用期的控制

(1)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的過程控制

(2)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件控制

(3)項(xiàng)目營(yíng)銷控制

(4)項(xiàng)目交付(交樓)控制

(5)物業(yè)管理(方案)控制

第三節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的控制對(duì)象和控制依據(jù)

一、建設(shè)項(xiàng)目的控制對(duì)象

建設(shè)項(xiàng)目控制貫穿于項(xiàng)目整個(gè)壽命周期，早在投資前期的項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)階段，就對(duì)各階段性的工作成果，通過審核、檢查、評(píng)估等各種手段進(jìn)行控制。而且越是早期，控制措施越早作出，控制效果越好。

1.項(xiàng)目投資前期的控制對(duì)象

項(xiàng)目投資前期尚未明確項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、計(jì)劃，也無法提出各種控制指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，缺乏足夠的控制依據(jù)，因而人們常常疏于項(xiàng)目前期的控制，這是很自然的，但通常也是十分危險(xiǎn)的。一旦在這一階段出現(xiàn)決策錯(cuò)誤，都會(huì)帶來無法估量的，有時(shí)甚至是致命的損失。項(xiàng)目前期的控制工作，主要是企業(yè)管理決策層和項(xiàng)目上層的任務(wù)，主要內(nèi)容表現(xiàn)為與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)研究以及項(xiàng)目的性質(zhì)、地址、環(huán)境評(píng)價(jià);項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、構(gòu)思、方案策劃、可行性研究或成果的審核、檢驗(yàn)、評(píng)價(jià)及批準(zhǔn)工作。

2.項(xiàng)目投資實(shí)施期的控制對(duì)象

項(xiàng)目實(shí)施階段的投資方案已經(jīng)定型，項(xiàng)目有關(guān)的各種計(jì)劃、方案、指標(biāo)、合同等內(nèi)容已全部定義，控制目標(biāo)乃至各種控制標(biāo)準(zhǔn)均已確定，項(xiàng)目控制作為項(xiàng)目管理的重要職能便十分清晰而明確。

(1)項(xiàng)目投資實(shí)施階段的各有關(guān)方

建設(shè)項(xiàng)目投資實(shí)施期涉及到政治、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域;關(guān)聯(lián)政府、社團(tuán)、企業(yè)、公眾各個(gè)層面，投資環(huán)境復(fù)雜而又多變，控制對(duì)象的研究應(yīng)當(dāng)如圖1所示，涉及到項(xiàng)目投資的所有利害關(guān)系者。這些與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的利害者（團(tuán)體)便構(gòu)成了項(xiàng)目投資實(shí)施期的控制對(duì)象。

1)咨詢部門——由各類專業(yè)人員構(gòu)成，提供信息和決策意見；

2)承包商——由各種專業(yè)公司提供設(shè)計(jì)施工等專業(yè)服務(wù)；

3)供應(yīng)商——提供原材料和設(shè)備訂購服務(wù)；

4)金融機(jī)構(gòu)——銀行基金等金融機(jī)構(gòu)，提供項(xiàng)目融資服務(wù)；

5)公眾——社會(huì)大眾及其相應(yīng)團(tuán)體，關(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)效益與環(huán)境效益；

6)中介組織——提供市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)營(yíng)銷等中介服務(wù)；

7)政府機(jī)構(gòu)——為項(xiàng)目提供立法、審批、指導(dǎo)服務(wù)，關(guān)注項(xiàng)目社會(huì)與環(huán)境效益；

8)勞動(dòng)力——由社會(huì)各種專業(yè)人士、專門人才提供的勞動(dòng)力；

9)內(nèi)部各部門——公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)各部門專家、管理資源、信息資料、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

(2)項(xiàng)目投資實(shí)施階段的各個(gè)結(jié)構(gòu)層次和各生產(chǎn)要素

為了滿足各層次控制內(nèi)容深度上的需要，應(yīng)當(dāng)把作為項(xiàng)目控制對(duì)象的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，劃分為各種不同層次的單元。如項(xiàng)目、子項(xiàng)目（分項(xiàng)目）、單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程等。一般來說，越是高層，控制對(duì)象所涉及的層次越高，范圍越廣，內(nèi)容越抽象。越是低層，控制的對(duì)象所涉及的層次越低，范圍越實(shí)，內(nèi)容越具體。比如，公司決策層控制對(duì)象一般只到

項(xiàng)目或子項(xiàng)目層面;公司中層(業(yè)務(wù)主管)和項(xiàng)目管理層，控制對(duì)象將涉及到項(xiàng)目的單位工

程或分部工程;項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的中層(項(xiàng)目業(yè)務(wù)主管層）的控制對(duì)象將直接深入到分項(xiàng)工程（即具體的工作面）。

項(xiàng)目的各種生產(chǎn)要素(勞動(dòng)力、材料、設(shè)備、資金等），都是項(xiàng)目投資實(shí)施的關(guān)鍵因素，自然也成為項(xiàng)目實(shí)施階段的重要控制對(duì)象。所有的項(xiàng)目，都必須制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)(如針對(duì)勞動(dòng)效率的勞動(dòng)定額，針對(duì)材料性能的強(qiáng)度指標(biāo)、硬度標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)設(shè)備使用效果的使用率、完好率等質(zhì)量指標(biāo)等）、制度(如考勤制度、質(zhì)量檢驗(yàn)制度等）、程序和方法，對(duì)各生產(chǎn)要素實(shí)施有效控制。

(3)項(xiàng)目投資實(shí)施階段的各種考核與評(píng)估指標(biāo)

項(xiàng)目投資實(shí)施階段的實(shí)施效果，是通過一系列的指標(biāo)體現(xiàn)的，這些指標(biāo)便成為項(xiàng)目控制的主要對(duì)象。

如反映項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)性的指標(biāo)(投資額、成本等）;反映項(xiàng)目質(zhì)量狀況的指標(biāo)(優(yōu)良率、合格率以及各種具體的質(zhì)量數(shù)據(jù)）;反映項(xiàng)目進(jìn)度狀況的指標(biāo)(完工率、延誤日期等）;反映項(xiàng)目合同執(zhí)行情況的指標(biāo)(合同履約率、索賠金額等）;反映項(xiàng)目安全性、穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)性的各類指標(biāo)等等。

(4)項(xiàng)目投資實(shí)施階段的各控制點(diǎn)

控制點(diǎn)是指為了實(shí)施有效控制，在項(xiàng)目投資實(shí)施階段的各環(huán)節(jié)、各部位、各場(chǎng)所設(shè)置的需重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)控的部位。如整個(gè)項(xiàng)目投資實(shí)施過程中的各關(guān)鍵性的階段轉(zhuǎn)換點(diǎn)（重要的分部工程、分項(xiàng)工程、單位工程竣工、驗(yàn)收點(diǎn)等）;對(duì)工程質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)(如材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)、混凝土灌注、強(qiáng)度檢驗(yàn)、隱蔽工程驗(yàn)收等）；對(duì)項(xiàng)目投資成本有重大影響的事項(xiàng)(如合同簽約、竣工驗(yàn)收、采購、市場(chǎng)營(yíng)銷、促銷等）。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)使用期的控制對(duì)象

建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)使用期主要是物業(yè)管理，也有些自營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，在其經(jīng)營(yíng)使用期還有涉及經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)管理方面的控制對(duì)象（財(cái)務(wù)、人員、服務(wù)等）。作為物業(yè)管理的控制對(duì)象，則主要是業(yè)主，以及為業(yè)主提供的各種服務(wù)（服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主溝通、業(yè)主投訴等）。此外，還有房屋、設(shè)備及各種配套設(shè)施與設(shè)備。

經(jīng)營(yíng)使用期控制對(duì)象的另一類控制對(duì)象是項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及交付使用。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制依據(jù)

建設(shè)項(xiàng)目的控制依據(jù)是項(xiàng)目投資實(shí)施的各種文件。如項(xiàng)目策劃報(bào)告、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目任務(wù)書、設(shè)計(jì)文件，與項(xiàng)目有關(guān)的各種決議文件、批復(fù)文件、合同文件等，此外還包括：對(duì)項(xiàng)目適用的各種法律、法規(guī)文件;與項(xiàng)目工程相關(guān)的工程設(shè)計(jì)與施工規(guī)范，各類材料、設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，各類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目的各種、各類計(jì)劃文件、工程施工中的各種、各類變更文件、各類報(bào)表、檢查記錄、會(huì)議記錄等。