關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算降低成本措施

　　摘要：介紹了房屋建筑開發(fā)成本的組成，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)的流程，探討了房屋建筑開發(fā)成本的核算，提出了房地產(chǎn)成本控制措施，以達到加強成本核算，降低工程成本，提高經(jīng)濟效益的目的。房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本是政府在不斷推出經(jīng)濟適用房以平抑房價的另一重要殺手锏，這將對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)的流程

　　前期規(guī)劃階段的主要工作目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略研究結(jié)果，理論分析土地出讓信息和實地調(diào)研出讓地塊，對該地塊進行投資機會研究，以確定是否獲得該地塊，若符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，則獲取土地，并進行項目立項。項目設(shè)計階段在項目立項后根據(jù)前期的市場定位，運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對項目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護等進行合理性設(shè)計及技術(shù)經(jīng)濟分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的目標(biāo)是如何更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值最大化，如何通過合理的規(guī)劃設(shè)計激發(fā)消費者的購買欲，在確保設(shè)計量的前提下設(shè)計出最佳方案。工程管理階段房地產(chǎn)承包商在與開發(fā)商簽訂了承包合同后，按合同要求組織施工，按質(zhì)、按量、按期完成工程項目任務(wù)。對開發(fā)商而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理的最終目標(biāo)是以最短的工期、最低的成本達到最優(yōu)的工程質(zhì)量。市場營銷階段指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，即利潤最大化或市場占有率最大化，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價、促銷和分銷的計劃與執(zhí)行過程。市場營銷階段的主要工作目標(biāo)是在預(yù)定的成本范圍內(nèi)，提高企業(yè)的營銷素質(zhì)和競爭力，實現(xiàn)最優(yōu)的營銷效果。售后服務(wù)階段工作目標(biāo)是在交房后，利用現(xiàn)代管理和先進的維修、維護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。

　　2、工程成本控制分析

　　設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段設(shè)計是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)重以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際一些數(shù)據(jù)設(shè)計費一般只占建設(shè)項日總投資的1％以下，但設(shè)計工作對工程造價的影響程度達75％以上，由此可見設(shè)計在整個工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用將競爭機制運行到設(shè)計階段要有多個設(shè)計單他投標(biāo)從中擇優(yōu)選定雖佳的設(shè)計方案，并吸收末中標(biāo)單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設(shè)計方案的日趨完善。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計方案能夠達到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行限額設(shè)計。在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號等。設(shè)計總負責(zé)人按安全、可靠、實用、經(jīng)濟的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。實行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進行改正。

　　3、房屋建筑開發(fā)成本的核算

　　間接費用的核算，企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房屋建筑開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應(yīng)作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益。這樣處理對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。項目的竣工決算，房屋建筑開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房屋建筑開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成，計劃中的公建設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。

　　4、降低建筑成本的策略分析

　　4.1合理安排建設(shè)資金

　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，在保證項目順利開發(fā)的同時，控制資金成本。從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)一般是資產(chǎn)負債率比較高的企業(yè)，這在一定程度上影響了其向銀行貸款的資金量。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要將保證現(xiàn)金流作為一項重要的工作來抓，積極拓寬融資渠道，并根據(jù)投資期限的長短、階段資金需求情況、企業(yè)資金狀況以及資金回收情況來選擇合適的融資方式。尤其是對于同時投資多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講，資金壓力較大，需要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，與此同時，也要避免過多占用資金造成資金成本過高。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對每個項目開發(fā)過程中的資金收支情況進行現(xiàn)金流分析，制定最佳的企業(yè)資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

　　4.2合理利用稅收政策

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對企業(yè)的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅金主要為：營業(yè)稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務(wù)的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關(guān)文件規(guī)定是把它作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所示金額予以扣除，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，由施工單位提前開具質(zhì)量保證金發(fā)票，進而在計算土地增值稅時予以扣除。由此可以看出，房地產(chǎn)用足用活優(yōu)惠政策，可以做到合理避稅，降低開發(fā)成本。

　　4.3建立合理的項目開發(fā)體系

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)。它是由各種社會資源整合而成的企業(yè)，涉及政府部門、設(shè)計部門、施工企業(yè)，以及各相關(guān)單位。因此，建立合理的項目開發(fā)體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開發(fā)成本。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是一項涉及全員和項目開發(fā)全過程的管理。在項目實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要圍繞成本控制，建立完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息，更好地提升企業(yè)競爭力。