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建筑設(shè)計(jì)知識(shí)資料:最佳容積率的相關(guān)理論模型有哪些?

2015-07-06 16:00  來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)  【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  最佳容積率的相關(guān)理論模型有哪些?

  1、理論基礎(chǔ)

  在其它住宅屬性不變的前提下,隨著容積率的提高,消費(fèi)者對(duì)高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí),容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn),單方造價(jià)降低,當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,因此,兩者之間存在一個(gè)利潤(rùn)最大化的理論值。

  一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下,項(xiàng)目的利潤(rùn)取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量,也就是總面積容積率決定了總面積,也決定了單價(jià),而隨著項(xiàng)目容積率的上升,售價(jià)并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了),因而總利潤(rùn)額隨容積率的上升而上升,當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候,產(chǎn)品的品質(zhì)開(kāi)始下降,售價(jià)下降,利潤(rùn)下降。在最適容積率點(diǎn)上同,銷售額與總成本的差值最大,也就是利潤(rùn)最大。

  2、土地增值模型

  在房地產(chǎn)評(píng)估中,通常運(yùn)用以下兩種模型對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià),以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言,房地產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地增值,因此,當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí),即是該項(xiàng)目適合的開(kāi)發(fā)物業(yè)類型,而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí),需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),對(duì)各方案進(jìn)行模擬評(píng)估。

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