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房地產(chǎn)市場景氣資料運用

2014-04-10 07:36  建設工程教育網(wǎng)整理  【  【打印】【我要糾錯】

  【學員問題】房地產(chǎn)市場景氣資料運用?

  【解答】影響房地產(chǎn)市場景氣的因素很多,包括政治、經(jīng)濟、社會、心理等諸多因素。我國大陸房地產(chǎn)大約每4年~6年會出現(xiàn)一次景氣循環(huán),而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價波動或平穩(wěn)、政局變動、政府政策等影響市場的因素,都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中,一些經(jīng)濟指標與房地產(chǎn)的互動關(guān)系會特別明顯,例如下列各項指標達到特定數(shù)值時,房地產(chǎn)景氣即會翻升或熱絡,其中以經(jīng)濟成長率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標若發(fā)生變化,將帶動不動產(chǎn)市場的變化,所以是不動產(chǎn)景氣的先期指標。觀察房地產(chǎn)隨市場變化而變化的方式,可察覺市場景氣的波動,如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設計、議價幅度、價格水平、建筑設備等。在這些適應市場變化的方式中,與景氣較直接關(guān)連的是房屋面積小大的調(diào)整,景氣好時房屋面積朝大面積方向發(fā)展;而在不景氣時,因為投資者謹慎行事,不輕易將資金投入總價高的不動產(chǎn),而開發(fā)商也不愿冒著市場風險,隨意推出大面積或高總價的產(chǎn)品,為擴大目標客戶群體,因此降低總價推出大眾較能接受的中、小面積的產(chǎn)品成為應付不景氣的市場需求的潮流。

  基于投資報酬的考慮,在不景氣時應規(guī)劃快速回收的低樓層建筑,這不但可減少降價促銷的風險,也可在短期內(nèi)回收資金。一般而言,這類產(chǎn)品形態(tài)較不受景氣影響;其次也可考慮適合基本需求的大眾產(chǎn)品,如上述的中低樓層產(chǎn)品,或面積規(guī)劃為60平方米左右的標準往宅產(chǎn)品,這些產(chǎn)品常能對抗市場不景氣。面對不同的市場狀況,必須有不同的相應措施,正確地掌握經(jīng)濟指標,在投資信息上深入分析,避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產(chǎn)品。不景氣時還可創(chuàng)造出一些高附加值的產(chǎn)品,如具實用性的公共設施、閣樓及夾層、復式組合產(chǎn)品如攤位商場及套房等,以帶動買氣及創(chuàng)造行情。在市場景氣時,商場規(guī)劃可擴展至二、三樓及地下樓,以充分利用景氣時機。

  大量且同性質(zhì)的產(chǎn)品,大都是出現(xiàn)在市場景氣低迷的后期,結(jié)果是造成市場更加疲軟,市場銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場調(diào)查研究,分析經(jīng)濟景氣狀況,探討市場成功的個案,通過資料收集、分析、判斷,找出市場間隙產(chǎn)品,進而掌握最佳的產(chǎn)品定位,是面對景氣市場潛力需求的最佳方式。

  以上內(nèi)容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成,供參考,如有問題請及時溝通、指正。

責任編輯:tracy
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