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房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立和完善

2010-09-20 14:18  來源網(wǎng)絡(luò)  【  【打印】【我要糾錯】

  [摘 要] 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)的整個管理工作中居于核心地位,是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的法律保障和重要工具。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理具有管理時間的長期性、管理內(nèi)容的龐雜性、管理涉及人員的眾多性、管理體現(xiàn)了較強的國家干預(yù)性、管理的高風險性等特性。

  一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認識

  1.合同管理時間的長期性。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長的特點。小型項目的建設(shè)周期可能有幾個月,大型項目建設(shè)周期可能長達數(shù)年,甚至更長,相應(yīng)合同的履行也具有長期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項目建設(shè)及合同履行進度順序?qū)嵤┑,依次?jīng)歷項目取得、設(shè)計、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

  2.合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型,這些合同的內(nèi)容各不相同。一個開發(fā)項目需要簽訂幾種不同類型的合同,每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同,而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識。

  3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來講,需要涉及本單位主管領(lǐng)導、部門負責人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財務(wù)人員等人員。從外部來講,又涉及每個合同對方單位的主管領(lǐng)導、部門負責人、具體經(jīng)辦人員等人員,同時還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。

  4.合同管理體現(xiàn)了較強的國家干預(yù)性。房地產(chǎn)開發(fā)項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產(chǎn)生重大影響,因此,國家對房地產(chǎn)開發(fā)采取了嚴格的干預(yù)措施。主要體現(xiàn)在以下幾個方面:一是對合同主體的限制!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《建筑法》等明確規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動的開發(fā)商、施工、勘察、設(shè)計和監(jiān)理等單位都應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì),只有取得資質(zhì)證書后,才可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)建設(shè)活動;二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量關(guān)系到民眾生命財產(chǎn)安全,為此,國家對項目的勘測、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié),都制定了大量的國家強制性標準并要求嚴格執(zhí)行,有關(guān)合同中的許多條款也都是嚴格按國家強制性標準訂立的;三是合同責任的法定性。我國法律對房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)合同責任有許多強制性規(guī)定,如采用招標方式訂立合同、禁止轉(zhuǎn)包、施工方的質(zhì)量保修責任等規(guī)定。強制性規(guī)定的存在,使部分合同責任成為法定責任,部分或全部排除了當事人的締約自由。

  5.合同管理的高風險性。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風險,既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險,也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L險。這些風險如果不采取一定措施進行控制,勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。

  二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

  1.從外部來看,由于我國合同制度尤其是建設(shè)工程合同制度的建立時間較短,相關(guān)企業(yè)對合同的重要性認識不足,合同管理意識不強。我國的建設(shè)工程合同制度是隨著國家經(jīng)濟體制的改革,逐漸發(fā)展建立起來的。上世紀70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設(shè)計合同試行條例》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的頒布,初步建立起了建設(shè)工程合同制度。

  2.從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部來看,在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題:

 。1)合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞,不能對合同實施有效管理,造成合同風險事故的頻繁發(fā)生。

  (2)合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識,綜合素質(zhì)不高。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面,專業(yè)合同管理人員所占的比重較低,這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識及相應(yīng)的實踐經(jīng)驗,難以對合同進行有效的管理。

  (3)合同管理人員主觀上缺乏認真負責的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位,使管理人員之間權(quán)責劃分不清,缺少相應(yīng)激勵和約束機制,管理人員責任心不強。有些風險損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意,專業(yè)知識本來就比較缺乏,再沒有一個認真負責的工作態(tài)度,更加劇了風險損失的發(fā)生。

  三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善

  1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環(huán)節(jié),建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度,通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作,從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責清晰、相互配合。這些管理制度主要包括:合同歸口管理制度;合同審查制度;合同考核制度;合同用章管理制度;合同臺帳、統(tǒng)計及歸檔制度等。

  2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構(gòu),例如:在總部、分公司和各個項目部,分別設(shè)立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構(gòu),使合同管理機構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個層次,延伸到工程項目建設(shè)的各個角落。合同管理機構(gòu)的主要職責是制訂本企業(yè)的合同管理制度;檢查監(jiān)督本企業(yè)各類建設(shè)工程合同的訂立、履行;培訓合同管理人員;采取措施有效預(yù)防合同風險;參與解決合同糾紛;總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗等。

  3.合同管理人員體系的建立與完善。合同管理機構(gòu)設(shè)置完成后,就需要配備相應(yīng)的管理人員,通過對外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式,將有一定合同管理專業(yè)知識和經(jīng)驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上,保證這些機構(gòu)中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式,定期或不定期地對合同管理人員進行培訓,包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識,提高相關(guān)專業(yè)知識水平。

  4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)配備后,如何使這些機構(gòu)和人員相互之間協(xié)調(diào)配合、有效地開展工作,便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上,應(yīng)采取簡捷、高效的方式。

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