歐洲由于其悠久的歷史發(fā)展和深厚的文化底蘊，使其對豪宅的價值觀點與中國目前對豪宅的看法有很大差別。

　　一、兩種不同類型的豪宅

　　我們應(yīng)該首先區(qū)分獨立別墅型和城市公寓型這兩種不同居住形式的豪宅。這兩種產(chǎn)品的資源組成和價值體系都是完全不一樣的。如柏林波次坦廣場旁，正在興建的德國最貴的公寓型豪宅，面積有650m²，價值為630萬歐元，約為人民幣5500萬元，其主要價值是由其所處的顯赫地段土地價值所決定，其次是其明星建筑師的設(shè)計以及技術(shù)設(shè)備、裝修材料所形成的價值。而獨立別墅豪宅的價值完全是另一種情形。本文重點分析歐洲這類豪宅的情況。

　　二、歐洲三類頂級豪宅

　　如果我們向歐洲房地產(chǎn)圈內(nèi)人士了解，或是在歐洲生活較長時間，就會發(fā)現(xiàn)歐洲有三類頂級豪宅。

　　第一類豪宅是昔日的貴族府邸，是真正的文化遺產(chǎn)。這一類多可稱為私人宮殿或城堡，價值連城。不是出錢能夠買得到的豪宅，可謂有市無價。有日本商人愿意支付任何價格，購買德國的這類豪宅，但是當(dāng)?shù)氐恼�府與社會文化都不可能允許。它們的產(chǎn)權(quán)今天多在私人家族或政府手中。有的維修得很好，至今當(dāng)作別墅使用；有的已作為博物館或名勝古跡供人們參觀憑吊。這一類豪宅杰出的代表就是德國巴伐利亞州路德維希二世國王的林登別墅和他的新天鵝堡。法國也有許多上幾個世紀(jì)留下來的豪華莊園與古堡，維修保養(yǎng)得很好，是法國的國寶。

　　這也印證了人類消費層次的理論：在溫飽、衣食住行的基本需求滿足之后，開始追求旅游、收藏等活動。而對藝術(shù)品和文化古跡價值的高度認(rèn)同與重新評價，是工業(yè)社會高度發(fā)達(dá)之后所出現(xiàn)的現(xiàn)象。任何工業(yè)品（包括現(xiàn)代豪宅）都是可以輕而易舉地復(fù)制出來，只有藝術(shù)極品和文化古跡，因為其唯一性和不可替代性決定了其獨特的價值。

　　歐洲第二類豪宅是可以買得到的豪宅，價值可達(dá)數(shù)百萬以至上千萬歐元。它們大多是外觀上并不富麗張揚的老房子，坐落在城市郊區(qū)非常好的自然環(huán)境中，有很高的文化背景或是由著名建筑師設(shè)計。常常因為某某名人曾經(jīng)居住過而身價倍增。

　　第三類豪宅是位于自然風(fēng)景特別秀麗及人文資源優(yōu)越的地區(qū)，如法國地中海沿岸就匯集了歐洲大量豪宅，窗外可俯瞰蔚藍(lán)色的海灣，一年四季氣候溫和、陽光充沛，這里是歐洲富豪商賈、演藝界名人、畫家、藝術(shù)云集的地區(qū)，名貴汽車、豪華游艇琳瑯滿目。這一類豪宅首先得益于其優(yōu)越的、在歐洲不可多得的自然條件，另一方面得益于其文化傳統(tǒng)和多年經(jīng)營的文化氛圍。如尼斯灣海大道以及古色古香的建筑群，嘎納電影盛會，圣特羅佩藝術(shù)家別墅區(qū)、摩納哥的一級方程汽車賽和博彩勝地等。

　　三、歐洲的富豪住什么樣的別墅？

　　筆者在德國從事建筑設(shè)計工作十余年，其中參與了德國德意志銀行行長的私人別墅和德國億萬富翁、歐洲最著名的營養(yǎng)食品生產(chǎn)公司老板Oetker先生的私人別墅設(shè)計。前者是新建在法蘭克福附近的一個富人聚居的優(yōu)美安靜的小鎮(zhèn)之中的一棟別墅，面積不過300余平方米。外觀簡潔典雅，絲毫不張揚，略有古典建筑的形體與比例。內(nèi)部用料講究，設(shè)計風(fēng)格優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適。

　　后者購買了一棟德國中部傳統(tǒng)風(fēng)格外露木構(gòu)架式的老房子（Fachwerkhaus），基地內(nèi)有很大一片樹林、坡地和花園，然后對老房子進(jìn)行全面的維修，更換了現(xiàn)代化的設(shè)備與門窗。這棟老房子受到建筑文化遺產(chǎn)保護(hù)，所以在翻建過程中要同當(dāng)?shù)亟ㄖ�文物保護(hù)單位密切合作。老房子修繕之后，煥然一新，那種平和、深厚、端莊、寧靜的氣質(zhì)更加感人。

　　歐洲的頂級富豪都住在什么樣的房子呢？德國目前的首富是T.阿爾泊希特先生，擁有150億歐元財產(chǎn)，他是德國最大的食品零售商品連鎖店的老板。住在埃森市一棟不顯眼的平層花園別墅中，對外界媒體非常低調(diào)，人們能看到他最近的一張照片是15年以前拍攝的。

　　德國婦人首富、德國富人排名第三的是S.克拉特女士，她是德國BMW寶馬汽車公司最大的股東。對媒體也一直是低調(diào)相迎。她所居住小巧的別墅位于法蘭克福附近的一個銀行家聚居的優(yōu)美的小鎮(zhèn)里。

　　四、“地中海最美麗的豪宅被拆除”，中國的豪宅向哪里走？

　　法國地中海沿岸形成了歐洲眾多優(yōu)美高檔別墅區(qū)，由于嚴(yán)格控制建設(shè)區(qū)域、建設(shè)項目和建筑密度，使那里許多別墅掩映在自然綠化景觀之中，沒有破化海岸自然風(fēng)景資源，而且常常能為景觀增色。歐洲的經(jīng)驗我們可以借鑒。有兩點特別值得注意的，一是在嚴(yán)格保護(hù)自然景觀的前提下（如海岸風(fēng)景區(qū)）在第一排可以建別墅的地區(qū)上要嚴(yán)格控制建筑密度，嚴(yán)格規(guī)劃管理制度。這樣可以保證海灘上公共視線景觀不遭破壞，滿足公眾利益，雖然說提高建筑密度有利節(jié)約土地資源，但在特殊地段應(yīng)特殊對待。在這些區(qū)域，由于地段的先天獨厚的自然條件，有可能形成真正的豪宅。

　　這里講一件真事，2002年10月歐洲各大報紙刊出醒目的新聞：《地中海岸最美麗的別墅即將被拆除！》。業(yè)主是法國著名建筑商C.Pellerin先生，他是巴黎方斯商業(yè)中心區(qū)高樓大廈區(qū)的主要發(fā)展商之一。他在地中海岸，摩納哥西側(cè)風(fēng)景如畫的安提貝斯半島上興建一座價值2200萬歐元豪宅。建筑主管部門只批準(zhǔn)建設(shè)300m²的別墅，而他們由于同巴黎政府上層人士之間有密切關(guān)系，不顧建筑批準(zhǔn)條件，興建了一棟面積近2000m²的豪宅，最終該別墅由于違背了規(guī)劃審批要求而被完全拆除。

　　豪宅的產(chǎn)生要靠人文環(huán)境的長期發(fā)展，法國地中海沿岸豪宅區(qū)的形成是經(jīng)過上百年的經(jīng)營，形成了深厚的文化積淀，加上自然環(huán)境保護(hù)意識強(qiáng)烈，才能形成今天的這般景象，可見產(chǎn)生豪宅的大的文化環(huán)境建設(shè)需要相當(dāng)長的時間。

　　中國目前的別墅開發(fā)市場是一種不健康的情況，片面追求高容積率，房子幾乎貼著房子建，這種別墅區(qū)是對自然景觀的嚴(yán)重破壞。大面積高密度的別墅區(qū)開發(fā)，不可能形成真正的頂級別墅或豪宅。暫且不論中國國情是否應(yīng)該發(fā)展豪宅，頂級別墅或豪宅的形成首先是其不可替代的自然景觀資源或人文資源所決定的，其次是高品位的建筑設(shè)計，然后才是建筑設(shè)備裝修。盲目地增大別墅的建筑面積，堆砌貴重的建筑材料是不能形成頂級豪宅的。

　　中國目前尚沒有真正的豪宅，只有開發(fā)商一廂情愿地想制造的豪宅。真正的豪宅都是由業(yè)主委托知名建筑師單獨設(shè)計完成的，不可能是成片開發(fā)的。綜觀歐洲以及世界各地頂級別墅的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀，可以設(shè)想中國未來的豪宅將會在得天獨厚的自然景觀資源和藝術(shù)人文環(huán)境資源匯集之處產(chǎn)生。