第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價(jià)方法

　?。ㄋ模┧鸭袌?chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O(shè)開(kāi)發(fā)法

　　（三）成本法

　?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價(jià)修正法

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　　（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　（四）收益法

　?。ㄎ澹┗鶞?zhǔn)地價(jià)修正法

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

　　（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄈ┢渌拗茥l件

　　（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)目的

　　（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┐_認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

　　（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

　?。ㄆ撸┦袌?chǎng)變現(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f(shuō)明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節(jié) 房屋征收評(píng)估

　　一、房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵

　　二、房屋征收評(píng)估特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)數(shù)量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會(huì)影響大

　?。ㄈ┕纼r(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　?。ㄋ模┭a(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　三、房屋征收評(píng)估的相關(guān)規(guī)定

　　（一）房屋征收評(píng)估對(duì)象

　?。ǘ┓课菡魇赵u(píng)估目的

　　（三）房屋征收評(píng)估范圍

　?。ㄋ模┓课菡魇赵u(píng)估的時(shí)點(diǎn)

　　（五）房屋征收評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵

　?。┓课菡魇赵u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

　　（七）房屋征收評(píng)估因素

　　四、房屋征收評(píng)估方法和結(jié)果確定

　　（一）房屋征收評(píng)估方法

　?。ǘ┓课菡魇赵u(píng)估結(jié)果確定

　　五、房屋征收評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．收集和測(cè)算類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格

　　2．修正類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格

　　3．確定被征收房屋價(jià)格

　?。ǘ┦找娣ㄔu(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　　（三）成本法評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄋ模┘僭O(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值

　　2．測(cè)算續(xù)建成本和費(fèi)用

　　3．測(cè)算在建工程價(jià)值

　　六、房屋征收評(píng)估工作流程

　?。ㄒ唬┰u(píng)估機(jī)構(gòu)選定

　?。ǘ┰u(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬

　　（三）評(píng)估委托

　?。ㄋ模┰u(píng)估準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開(kāi)展

　?。ㄎ澹?shí)地查勘

　?。┏醪皆u(píng)估結(jié)果公示

　?。ㄆ撸┨峤辉u(píng)估報(bào)告

　?。ò耍┙忉屨f(shuō)明

　?。ň牛┵Y料保管

　　七、房屋征收復(fù)核評(píng)估和鑒定

　　1．申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估

　　2．復(fù)核評(píng)估

　　3．評(píng)估專(zhuān)家鑒定

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬?qiáng)制處分

　　（二）快速變現(xiàn)

　?。ㄈ┦袌?chǎng)需求面窄、推廣力度小

　?。ㄋ模┫M(fèi)者心理因素

　　（五）購(gòu)買(mǎi)者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

　?。ㄒ唬┥唐贩?/p>

　?。ǘ┬姓潛艿厣系姆慨a(chǎn)

　?。ㄈ┰诮üこ?/p>

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

　?。ㄒ唬┮蛞?guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　　（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。┮虍愖h登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　　（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類(lèi)

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　3．按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義

　?。ǘp害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　?。ㄒ唬┬迯?fù)費(fèi)用法（成本法）

　　（二）損失資本化法

　　1．凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實(shí)例比較法

　　（四）損害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┮?guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┥唐贩抠|(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　考試要求

　　1．掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；

　　4．掌握房屋征收評(píng)估；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

　　7．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

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