第九章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)

　　二、房地產(chǎn)權(quán)益融資

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)

　　（二）中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益融資需求

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展

　　三、房地產(chǎn)債務(wù)融資

　　（一）債務(wù)融資的特點(diǎn)

　?。ǘ﹤鶆?wù)融資的類型結(jié)構(gòu)

　　1．銀行信貸

　　2．商業(yè)信用

　　3．企業(yè)債券

　　4．租賃融資

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)債務(wù)融資來(lái)源

　　第二節(jié) 公開(kāi)資本市場(chǎng)融資

　　一、證券市場(chǎng)概述

　　（一）證券市場(chǎng)的分類

　　1．證券發(fā)行市場(chǎng)和證券交易市場(chǎng)

　　2．股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)

　?。ǘ┳C券市場(chǎng)的構(gòu)成要素

　　1．證券市場(chǎng)參與者

　　2．證券市場(chǎng)交易工具

　　3．證券交易場(chǎng)所

　　（三）證券市場(chǎng)的功能

　　1．籌資功能

　　2．定價(jià)功能

　　3．資本配置功能

　?。ㄋ模┪覈?guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式

　　（一）股票市場(chǎng)融資

　　1．首次公開(kāi)發(fā)行

　　2．配股和增發(fā)

　?。ǘ﹤袌?chǎng)融資

　　1．公司債券

　　2．可轉(zhuǎn)換債券

　　3．分離交易的可轉(zhuǎn)公司債券

　　三、公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題

　　（一）企業(yè)或資產(chǎn)估值模型

　?。ǘ┕善卑l(fā)行價(jià)格定價(jià)

　　第三節(jié) 銀行信貸融資

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類

　　1．地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　2．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　1．政策風(fēng)險(xiǎn)

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　4．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　5．完工風(fēng)險(xiǎn)

　　6．抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　7．貸款保證風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　二、土地儲(chǔ)備貸款

　　（一）土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放

　?。ǘ┩恋貎?chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄈ┩恋貎?chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　三、房地產(chǎn)抵押貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押貸款的種類

　　1．個(gè)人住房抵押貸款

　　2．商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　3．在建工程抵押貸款

　　（三）個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　1．操作風(fēng)險(xiǎn)

　　2．信用風(fēng)險(xiǎn)

　　3．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　4．管理風(fēng)險(xiǎn)

　　5．法律風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄋ模┙鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求

　　1．合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

　　2．擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

　　3．合理確定抵押率

　　4．處置抵押物的渠道暢通

　?。ㄎ澹﹤€(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　四、抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)

　　（一）抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

　?。ǘ┑盅嘿J款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的條件

　?。ㄈ┑盅嘿J款支持證券的類型

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金

　　一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的概念

　　（二）房地產(chǎn)投資信托基金的概念

　　1．提供了收益較高的投資工具

　　2．提高了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性

　　3．為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　4．給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的特征

　　1．流動(dòng)性好

　　2．市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定

　　3．高現(xiàn)金回報(bào)

　　4．有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

　　5．抵御通貨膨脹

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的分類

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的組織形式

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)

　　（四）估價(jià)在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用

　　三、房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程

　　四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理

　　（一）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)

　　1．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　3．利率風(fēng)險(xiǎn)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1．提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平

　　2．提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平

　　3．吸引機(jī)構(gòu)投資者參與

　　4．制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念

　　（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資的含義

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資的意義

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

　?。ㄒ唬┤谫Y組織形式選擇

　?。ǘ┵Y金來(lái)源選擇

　?。ㄈ┵Y本金籌措

　　（四）債務(wù)資金籌措

　　1．信貸融資

　　2．債券融資

　?。ㄎ澹╊A(yù)售或預(yù)租

　?。┤谫Y方案分析

　　1．資金來(lái)源可靠性分析

　　2．融資結(jié)構(gòu)分析

　　3．融資成本分析

　　4．融資風(fēng)險(xiǎn)分析

　　三、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)

　?。ǘ┵J款項(xiàng)目評(píng)估

　　（三）房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

　　1．保證

　　2．抵押

　　3．質(zhì)押

　?。ㄋ模┵J款綜合評(píng)價(jià)

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)；

　　2．熟悉房地產(chǎn)權(quán)益融資與債務(wù)融資；

　　3．了解證券市場(chǎng)的分類、構(gòu)成要素、功能，及我國(guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況；

　　4．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式；

　　5．熟悉公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題；

　　6．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類；

　　7．了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其管理；

　　8．熟悉土地儲(chǔ)備貸款；

　　9．掌握房地產(chǎn)抵押的概念與發(fā)展現(xiàn)狀；

　　10．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的各類；

　　11．了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)；

　　12．熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求；

　　13．了解個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理；

　　14．了解抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)；

　　15．掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況；

　　16．了解房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)；

　　17．了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程；

　　18．了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理；

　　19．掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念；

　　20．熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案；

　　21．熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查。

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