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淺論造價(jià)控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用研究

2012-05-30 16:19  來源于網(wǎng)絡(luò)  【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  摘要:造價(jià)控制是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素之一,造價(jià)的控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)全過程。本文根據(jù)筆者多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn),分別從從工程造價(jià)的特點(diǎn)及含義以及房地產(chǎn)開發(fā)中造價(jià)的全過程控制進(jìn)行了研究,并提出了一些具體的措施。

  關(guān)鍵詞:造價(jià)控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)用

  工程造價(jià)通俗講就是建筑工程的建造價(jià)格,目前中國建筑工程界對(duì)工程造價(jià)的含義有兩種方式:①工程造價(jià)就是工程價(jià)格。就是建成一項(xiàng)建筑工程,實(shí)際或預(yù)計(jì)在技術(shù)勞務(wù)市場、設(shè)備市場、土地市場,以及承包市場等交易活動(dòng)中所形成的建設(shè)工程總價(jià)格和建筑安裝工程的價(jià)格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象,通過招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式,在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上,最終形成的價(jià)格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話,工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程實(shí)際開支或預(yù)期開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。

  1工程造價(jià)構(gòu)成及特點(diǎn)

  1.1我國工程造價(jià)的構(gòu)成

  從定義上講,“工程造價(jià)”里的“工程”包括各類的工程項(xiàng)目,但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)工程類的工程。工程造價(jià)的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對(duì)于建設(shè)工程的投資者,市場條件下工程造價(jià)就是建設(shè)工程項(xiàng)目投資,是獲得項(xiàng)目要付出的價(jià)格;同時(shí)也是投資者在作為市場供給主體出售建設(shè)項(xiàng)目時(shí)定價(jià)的基礎(chǔ)。

  1.2工程造價(jià)的特點(diǎn)

  房地產(chǎn)工程造價(jià)有個(gè)別性、層次性、大額性、動(dòng)態(tài)性以及差異性等等特征,這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點(diǎn)決定的。工程造價(jià)的范圍較廣,涉及到國民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè),涉及到社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)具體環(huán)節(jié),也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn),所以工程造價(jià)的作用和影響都很大 [1].

  2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制

  2.1設(shè)計(jì)是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的前提

  房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)是指工程項(xiàng)目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件以及圖紙的整個(gè)活動(dòng)過程,工程設(shè)計(jì)是對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施意圖和全面規(guī)劃的具體描述,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。研究表明:初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性在75%-95%指尖 ;技術(shù)設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性在35%-75%指尖 ;施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性在25%-35%指尖 ;而到了施工階段,影響工程造價(jià)的可能性只有10%作用。由此我們可以看到,控制工程造價(jià),設(shè)計(jì)階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。

  2.2工程招投標(biāo)是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的核心

  通過招投標(biāo)的形式來引進(jìn)競爭機(jī)制,在降低工程造價(jià)、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用,也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的選擇尤其要慎重,因?yàn)槭┕り?duì)伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。在選擇施工隊(duì)伍時(shí)主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績和建項(xiàng)目相同或相似的施工企業(yè),而且特別要求創(chuàng)此項(xiàng)目建設(shè)業(yè)績的有著豐富經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理來出任項(xiàng)目經(jīng)理。

  還有大型項(xiàng)目中的很多分項(xiàng)工程可以采用指定分包的方式,比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機(jī)安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包,既可以大量節(jié)省工程造價(jià),又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對(duì)于諸如下述專業(yè)工程應(yīng)由甲方直接發(fā)包,由其它獨(dú)立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行:

 。1)樁基工程;

 。2)強(qiáng)夯工程和軟件基處理工程;

 。3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程;

  (4)大型土石方開挖回填工程(包括場地大型土石方、地下室大型土石方等);

 。5)擋土墻、護(hù)坡及基坑支護(hù)工程:

 。6)家居報(bào)警及對(duì)講系統(tǒng)工程及智能化安防工程;

 。7)室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程;(8)室外園林景觀及綠化工程、室外強(qiáng)電及環(huán)境照明工程;

 。9)水泵房設(shè)備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設(shè)備工程;

 。10)地下人防工程;

 。11)消防水、電、通風(fēng)工程及防火門及防火卷簾安裝工程;有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)安裝工程。

  如果能按以上承包方式,甲方既可以選擇實(shí)力最強(qiáng)的專業(yè)施工單位,又大量節(jié)省工程造價(jià)(可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價(jià)20%-40%以上),而且又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,避免因總包單位實(shí)力不濟(jì)停工或者因與之發(fā)生爭執(zhí)時(shí)被總包單位卡甲方脖子的現(xiàn)象。

  2.3施工管理是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

  施工階段成本控制的關(guān)鍵,一是做好材料的定貨,二是要嚴(yán)格的審查承包商的索賠要求,三是合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起的變更主是進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、設(shè)計(jì)變更和工程項(xiàng)目變更等等?刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商,應(yīng)該建立工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán),我們要確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

  2.4竣工結(jié)算是有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的關(guān)鍵

  工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)之一就是工程造價(jià)的合理確定,在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)時(shí),我們堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定做為依據(jù),根據(jù)甲乙雙方在施工合同中的合約,按照竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證和隱蔽簽證進(jìn)行項(xiàng)目審核計(jì)算,審查是否有丟、拉項(xiàng)工程,是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。我們要認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施。應(yīng)建立工程量清單核對(duì)備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度,定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理,加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育,杜絕違法違規(guī)行為并且減少工程量清單中的差錯(cuò)率。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時(shí),必須到開發(fā)項(xiàng)目工地現(xiàn)場核對(duì),嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確,材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等,使工程造價(jià)結(jié)算確切、合理。

  3 結(jié)語

  綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價(jià)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)進(jìn)行的全過程,房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)的控制與管理上始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。房地產(chǎn)建設(shè)工程的造價(jià)確定與投資控制的實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)原理和經(jīng)濟(jì)以及法律等等手段,解決丁程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)、管理和經(jīng)營等等實(shí)際問題,只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段,采用切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)和科學(xué)合理的計(jì)價(jià)方法,合理確定項(xiàng)目投資估算、初步設(shè)計(jì)的概算和施工圖的預(yù)算,才能提高投資的效益。因此在推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程全面造價(jià)管理中,注重研究和分析建設(shè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素,將有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行全過程控制管理是工程造價(jià)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì),也是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。

  參考文獻(xiàn)

  [1]齊斌《淺析降低建筑工程造價(jià)的措施[J]》建筑經(jīng)濟(jì),2000,(5)23-25.

  趙燕玲,張仕廉《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理[J]》重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào),2004,(5)45-56.

  王忠偉,《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J]》中國房地產(chǎn),2006,(2)67-69.

  黃念華《淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價(jià)確定和控制[J]》建筑技術(shù)開發(fā),2003,(6)23-24.

責(zé)任編輯:棋雯
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