戶戶朝陽、通風(fēng)良好的板式高層住宅備受人們青睞，已成為未來中國住宅的發(fā)展方向。

　　“輪回”是自然界亙古不變的法則，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然也逃不脫同樣的歷史發(fā)展規(guī)律。十多年前的北京，以“前三門”為代表的板式高層住宅和以方莊小區(qū)為代表的點式高層住宅這樣兩種建筑形式曾經(jīng)引起了全國建筑學(xué)界的爭鳴。受到當(dāng)時社會、經(jīng)濟和板式高層住宅設(shè)計使用功能上的局限，點式高層成為北京最主要的建筑模式。但隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展和福利分房制度的終結(jié)，人們對居住的要求越來越從去年下半年開始，北京住宅市場上陸續(xù)出現(xiàn)了嘉銘園、戀日家園和美麗園等板式小高層住宅小區(qū)，且都成為市場上的明星樓盤，得到了購房者的青睞。日前北京建筑學(xué)界的專家再次聚首，共同探討了板式小高層和點式小高層建筑的優(yōu)劣和發(fā)展方向，引起了業(yè)界人士的關(guān)注。

　　阿特金斯國際設(shè)計公司資深建筑師劉嘉峰曾主持過嘉銘園、東潤風(fēng)景和歐陸經(jīng)典等住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，且以板式高層住宅為主，他對板式高層住宅有著更深層次的理解。

　　今天，我們一直在討論板式小高層是不是適合北京。其實，北京從用地與其中心距離來講，越中心的用地，地價越高，自然密度就非常高，容積率就越高；而越往外走，地價越便宜，對容積率的要求不那么多，自然會出現(xiàn)低層的、多層的房子。那么就需要找到一個比較平衡的地方，在什么樣的位置上、在什么樣的地價條件下或者是城市結(jié)構(gòu)條件下，采用什么樣的方式。那么，就嘉銘園這個項目來講，正好是在四環(huán)外，又依靠亞運村很多現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，從整個城市地價總情況來看，嘉銘園采用板式小高層是適合的。這種適合表現(xiàn)在三個方面：一是產(chǎn)品品質(zhì)方面做成圍合感式的板式小高層，提高了每一戶的舒適度；二是價格適當(dāng)，嘉銘園開盤時是5000元左右，而那些位于嘉銘園以南500米的項目已達到7000元～8000元，如此相比，嘉銘園性能價格比就很好了；三是從嘉銘園地段、價位和品質(zhì)三者的結(jié)合上，一個產(chǎn)品本身能夠贏得市場好評主要在于將地段、價位和品質(zhì)三因素結(jié)合好。但是同樣一個東西拿到 2公里以外的北苑去做，仍是同樣的性能價格比，就未必適合。如果對住宅產(chǎn)業(yè)化能夠有些影響的，應(yīng)該是在城市某一環(huán)，如北4.5環(huán)、或是南面的3.5環(huán)這樣一個范圍之內(nèi)，地價、交通、市場需求三者可以找到一個平衡點。就北京來講，這一圈的方式可能對綜合解決某一個市場需求的要求是很有好處的。有例子可以說明這點：北面有嘉銘園、東面有東潤風(fēng)景，南有戀日家園，都是小高層，這不僅僅是一個做法，而成為一個現(xiàn)象，就是跟交通、價位、品質(zhì)三者結(jié)合得比較好、能夠比較現(xiàn)實地滿足市場的要求。

　　二是談?wù)劙迨叫「邔幽壳按嬖诘膯栴}以及解決方案。關(guān)于板式小高層與塔式高層容積率問題。具體到做一個項目的時候需要因地制宜，因地價、地段、市場來變化。就北京的要求而言，塔式間距是1.1～1.2，板式是1.6～1.7，這是從日照和遮擋考慮。但這個問題放到整個北京的用地上來講的話，北京的地價是全國最貴的，從土地是不可再生的資源角度來講，應(yīng)盡可能提高土地利用價值。但目前北京市做板式只能做12層、13層，總的來講，沒有最好地發(fā)揮土地的使用價值。板式對后面的房子有些影響，但如能保證做到1.6～1.7的間距問題也能解決�？墒亲鏊�式，盡管做到了1.2的間距，對后面房子的影響是隨著太陽的移動呈一條線的形式。但是，這是以住在樓里的非朝南住戶為代價得來的。但從整個市場來講，塔式還是有缺陷的。另外，許許多多的點式布局或塔式布局以后，房子之間的間距都非常緊張，人感覺上樓與樓排在一起。在這種情況下，用板式即是在北京這樣的規(guī)定了1.6～1.7的間距的情況下，建造13、14層高的板式，在尺度上還是比較好的，也比較容易做成有圍合感的空間。人當(dāng)然要考慮日照，另外也要考慮在建筑的圍合感空間當(dāng)中的感受，因為人不僅僅是要住在里面，還要感受到這個社區(qū)是我的一個家這樣一個氛圍。從這兩個方面來看，如果大家都把日照均衡地看，不以塔樓部分住戶的犧牲為代價地看，可能板式更人性化些。

　　如果單從發(fā)展商、單從市場來講，塔樓未必是唯一的選擇。另外，從設(shè)計角度看，應(yīng)該是多種類型并存為好，但是北京面臨的一個現(xiàn)實是約90％以上的房子都是塔樓，這里有容積率以及其他原因，如規(guī)范、規(guī)劃局對板式的要求，但是我覺得現(xiàn)在還是應(yīng)該提倡非塔樓的東西，板式小高層可能是其中的一種，僅僅以容積率來看；從對積壓房的調(diào)查來看，積壓最多的還是這種塔樓。其實開發(fā)商，作一梯10戶的大塔樓，朝南的幾戶很快就買完、而北面的都買不掉，利潤其實都沉淀在里面了，這對社會資源和土地資源來講都是一種浪費。因此，從政府角度來講應(yīng)該是鼓勵這種對土地、資金、貸款各方面使用率最高的產(chǎn)品，當(dāng)然前提是符合市場。如果現(xiàn)在發(fā)展商做一個很全面的調(diào)查，按照某一個最終用戶的要求來做房子，這不是不可能的。從產(chǎn)品的差異化來講，北京確實已對塔樓很反感了，在這種情況下，僅僅是很粗的市場分析也告訴我們應(yīng)該找一些能夠解決塔樓問題的產(chǎn)品。板式小高層應(yīng)該說是解決方案之一，目前還沒有發(fā)展到代替塔樓的另外一種極端。

　　劉嘉峰：國際資深建筑師，曾就讀于清華大學(xué)研究生院，畢業(yè)于加拿大皇后研究生院，獲城市規(guī)劃、發(fā)展碩士學(xué)位�，F(xiàn)任英國阿特金斯國際有限公司資深建筑師，資深規(guī)劃師。

　　原首都規(guī)劃委員會總建筑師謝遠驥曾經(jīng)是北京城市規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要領(lǐng)導(dǎo)者之一，他的看法似乎為這次研討結(jié)果做出了總結(jié)：

　　住宅是滿足整個社會需求的，住宅的類型絕不是單一的，而是豐富多彩的、多樣的、適應(yīng)不同地區(qū)不同人的需要。福利分房時代，人們滿足于有個住的地方就行了，開發(fā)商也不愁賣，所以容積率比較高，最好的辦法就是塔樓。塔樓用地少，也不照顧朝向，是檔次非常低的房子。住宅是由于不同的社會背景不同的情況所造成的，明顯地反映了當(dāng)時的社會經(jīng)濟狀況。小高層是現(xiàn)在比較時尚的一種住宅類型，其舒適度僅次于低層住宅。朝向好，通風(fēng)好，可以做到一梯兩戶兩部電梯，有的甚至可以做到一戶占兩層，如果一層面寬是5米多，

　　經(jīng)濟狀況。小高層是現(xiàn)在比較時尚的一種住宅類型，其舒適度僅次于低層住宅。朝向好，通風(fēng)好，可以做到一梯兩戶兩部電梯，有的甚至可以做到一戶占兩層，如果一層面寬是5米多，兩層則可以占到10米寬，是相當(dāng)高級、相當(dāng)奢侈的。這種房子在北京少則100萬元，這一消費人群我認(rèn)為不超過10％，但絕對數(shù)還是比較大的。我認(rèn)為，板式小高層有市場是有其一定的經(jīng)濟和社會基礎(chǔ)的。但是，小高層一梯兩戶配備一部甚至是兩部電梯太浪費了。根據(jù)國家規(guī)定，一部電梯的費用是5萬元，包括折舊、維修、運行、電費，則一部電梯的服務(wù)面積太少，運行費用高，攤?cè)胛飿I(yè)管理費中則相對較高。高收入的消費者可能對此不計較。所以說，在大戶型中做一梯兩戶式的板式小高層是合適的。但對80％的消費者來說，則會暴露出社會矛盾：物業(yè)管理費用高，攤不起，將來會受到限制。所以，對此我們還要研究通廊式的住宅。過去的通廊式住宅有許多弊病，但隨著住宅需求的變化，住宅設(shè)計水平的提高，我們應(yīng)該研究適合廣大群眾的板式住宅。日本8、9層的住宅基本都是板式住宅，基本上不是單元式的，而是通廊式的、外通廊。美國也有，但都是小面積的。所以，小戶型的板式住宅還應(yīng)多加研究。

　　另外，板式小高層最好不要搞成大長板、很高的外形，即使是也要采取些手法，如扣些洞、斷開一些、錯開一些、使其不至于像城墻或是像屏風(fēng)似的，對城市小氣候造成不利影響。因此，我主張在北京應(yīng)提倡短板住宅，40米左右，三個單元或兩個單元的那種，可以做到18層、20層都行，這樣就會發(fā)揮電梯的優(yōu)越性。我認(rèn)為，短板住宅是很好的發(fā)展方向，高度可以適當(dāng)加高，效率更好地發(fā)揮。所以，小高層不能一概而論地說就是好，什么樣的小高層比較適合，什么樣的小高層應(yīng)該怎么樣對待，這樣才能使我們的住宅建設(shè)不斷地進步。

　　謝遠驥高級建筑師（教授級），原北京市首都規(guī)劃委員會副總工程師，現(xiàn)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室專家組成員，中關(guān)村科技園建設(shè)公司特別顧問。其間主持并參加的項目多次獲獎，在建筑學(xué)報等雜志發(fā)表許多文章。

　　專家論談早在此以前，我們曾做過一個比較，從容積率來看，一般塔樓可以做到2.8～3；板數(shù)可以做到2；多層可以做到1.2～1.0.從市場需求來看，小高層有它的優(yōu)勢：一是每戶占的面寬比較大，進深較小，相對塔樓而言，通風(fēng)、采光各方面條件比較好。二是從室內(nèi)空間行為組織路線來看，大進深的塔樓或其它住宅，從單元門口到各個房間的路線比較長，而板樓是從中間進，兩邊相對近，因此使用系數(shù)相對提高了。三是從朝向來看，尤其在北京感覺很明顯，一戶可占到兩、三個面寬，朝南的房間自然就多了。板式小高層存在的不足是：規(guī)劃限高，而且很難突破，因此對開發(fā)商來說容積率受到了限制。另外，從消防和規(guī)范本身來講，板樓一梯兩戶至少一部電梯，從投資和維護費用來講成本比較高，從這個角度講使用系數(shù)相對于塔樓低些。

　　劉曉鐘畢業(yè)于哈爾濱建筑工程學(xué)院，北京市建筑設(shè)計研究院副總建筑師。完成了大量的工程設(shè)計和方案創(chuàng)作，在住宅設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃方面有一定的研究和實踐，并多次獲獎。

　　北京嘉銘園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王達明

　　板式小高層住宅的舒適性是顯而易見的，在北京地區(qū)能夠迅速引起關(guān)注是必然的。但其下一步的走勢如何，還需進行探討。應(yīng)該看到，板式小高層住宅并不是北京的唯一選擇，而是要適合不同的地點、不同的地價水平、特定的面積要求等。市場是多元化的，不存在解決所有問題的戶型。板式住宅有它的特點，決定了其發(fā)展走勢。

　　首先，并不是適合所有面積的戶型。相對而言，面積較大的戶型（如兩室兩廳超110平方米，三室兩廳超過140平方米）采用這種形式更合理，從理論上講，越是大戶型越適合用板式小高層形式。對于今年不少熱銷的小戶型來講，一梯兩戶并不適合。如果解決小戶型的需求，可采用一梯三戶（或四戶）的方式。

　　其二，當(dāng)城市中心區(qū)拆遷成本較高時，板式小高層因容積率低，可能無法背負經(jīng)濟壓力。舊城改建項目中廣泛應(yīng)用塔式高層住宅的方式，一時還難以完全被取代。

　　第三，目前規(guī)劃政策方面，對板式住宅的高度限制，即不得高過14層的規(guī)定，并未放松，制約了板式住宅的推行和發(fā)展。應(yīng)該呼吁盡量放松這方面的規(guī)劃控制。

　　第四，板式住宅應(yīng)有適當(dāng)?shù)倪M深，一般12米至14米的進深較為舒適，進深越大，舒適性越小。如果過長，必然出現(xiàn)住宅中部一個采光通風(fēng)較差的區(qū)域，失去了板式樓的優(yōu)勢。

　　第五，宜進行較大社會的整體規(guī)劃。如果社區(qū)規(guī)模過小，板樓自身均好性提高了，但可能帶來的對其北側(cè)的其它住房的遮擋問題更大，更易引起居民投訴。較大規(guī)模的開發(fā)中進行整體規(guī)劃，可以盡量避免這種情況發(fā)生。

　　在上海等地，板式小高層住宅已占據(jù)了絕對的熱銷主力，并占據(jù)了市場大部分份額。在北京這種情況也可能發(fā)生，但需要市場進一步競爭與優(yōu)化，需要發(fā)展商、消費者更加成熟。