摘要：文章針對我國房產(chǎn)測量規(guī)范在執(zhí)行中產(chǎn)生的問題，結(jié)合相關(guān)的測繪規(guī)范進(jìn)行了深入的探討，供大家參考。

　　關(guān)鍵詞：勘丈；測量精度；坐標(biāo)反算；商品房

　　1、前言

　　房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個人財富。

　　為了維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，建設(shè)部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

　　2、檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

　　由于房產(chǎn)測量精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進(jìn)行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應(yīng)設(shè)為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時，就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點。通常將棱鏡靠在房屋的角點上。這時采集到的坐標(biāo)實際上是棱鏡中心坐標(biāo)，而非房屋角點坐標(biāo)。在實際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)（零）和棱鏡常數(shù)（至棱鏡后背位置的參數(shù)），就可以直接測出房屋角點的坐標(biāo)。

　　這里還應(yīng)注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發(fā)展測站點的話，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數(shù)。

　　3、房屋測量中的偏心測量問題

　　一般情況下，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進(jìn)行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測出的坐標(biāo)將不是房屋角點的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可。

　　4、對稱邊長度實地丈量不一致問題

　　在進(jìn)行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識習(xí)慣。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計算

　　5、共有面積分?jǐn)倖栴}

　　對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。

　　對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分?jǐn)偤投嗉壏謹(jǐn)�，�?yīng)按照“誰受益，誰分?jǐn)?rdquo;的原則，逐級進(jìn)行分?jǐn)�。文章以二級分�(jǐn)傆嬎銥槔�，詳�?xì)說明住宅樓的二級分?jǐn)傆嬎闩e例如下：一幢四層別墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨(dú)立的車庫。因此，需要二級分?jǐn)偂＞唧w方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)偅喝缓笤侔严旅鎯蓪訕翘菝娣e與下面兩套住宅、車庫共同分?jǐn)偅�因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用。但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)偂?/p>

　　6、結(jié)束語

　　房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補(bǔ)充說明或修訂，減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。

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