中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，不可避免地要面對(duì)規(guī)模擴(kuò)展的問(wèn)題。然而，這是一個(gè)系統(tǒng)的工程，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，規(guī)模擴(kuò)展存在一定的限度，即使是行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者萬(wàn)科經(jīng)過(guò)二十余年的高速發(fā)展，2008年的市場(chǎng)占有率也只有區(qū)區(qū)的2.34%.不擴(kuò)張有風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益有限，而且面臨市場(chǎng)飽和和風(fēng)險(xiǎn)集中的問(wèn)題。但擴(kuò)張亦有風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)、策劃風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等，其中投資風(fēng)險(xiǎn)最為關(guān)鍵。

　　按照投資學(xué)的定義，風(fēng)險(xiǎn)一般包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩部分。房地產(chǎn)企業(yè)投資中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，國(guó)家貨幣、財(cái)政政策等因素，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般是無(wú)法避免的；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這部分風(fēng)險(xiǎn)取決于公司的投資政策和有效的財(cái)務(wù)管理水平，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是可以克服的。

　　2008年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題而陷入危機(jī)，尤以那些在土地市場(chǎng)拍的地王的企業(yè)為重。地王的誕生緣于很多房企對(duì)未來(lái)的美好預(yù)期，堅(jiān)信房子永遠(yuǎn)不降價(jià)，所以?xún)叭蛔兂闪送恋嘏馁u(mài)市場(chǎng)的賭徒，但他們沒(méi)有料到，贏(yíng)在了當(dāng)下，卻輸了未來(lái)。2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條讓他們體會(huì)了投資失誤、忽視非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的控制帶來(lái)的痛苦。那么對(duì)于這些擁有地王的企業(yè)，或者未來(lái)準(zhǔn)備在土地市場(chǎng)博弈的房地產(chǎn)企業(yè)，如何吸取前車(chē)之鑒，有效規(guī)避土地投資決策的風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　首先要制定合理的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

　　房企的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃由于土地資源獲取的不確定性，銷(xiāo)售進(jìn)度的不可控性，工程管理的復(fù)雜性等等因素，無(wú)法做到像制造業(yè)那樣制定出比較穩(wěn)定的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。所以房地產(chǎn)企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，就不可避免的具備一定的時(shí)效性和動(dòng)態(tài)性，需要不斷的根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定需要營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、投資部門(mén)、工程部門(mén)、造價(jià)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等相關(guān)部門(mén)的通力合作，才能確定合理可行的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

　　年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效預(yù)測(cè)收益和合理安排資金流，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定后還需分解落實(shí)到月度計(jì)劃或季度計(jì)劃，并根據(jù)外界經(jīng)濟(jì)變化、政策變化、投資變化進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。其次要制定合理的投資政策。

　　2007年大多地王都是經(jīng)過(guò)十幾輪甚至上百輪的叫價(jià)誕生，這本身就突出了某些地產(chǎn)公司在投資過(guò)程中的沖動(dòng)性。股市中的投資高手一般都會(huì)在投資過(guò)程中設(shè)置一定的贏(yíng)利點(diǎn)和止損線(xiàn)，并嚴(yán)格按照此政策進(jìn)行，房企同樣可以套用這樣的思路。

　　有一家國(guó)內(nèi)知名房企的的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：在拍賣(mài)土地前，該公司會(huì)事先會(huì)測(cè)算好投資收益比，然后派人去現(xiàn)場(chǎng)參拍，高于擬定的價(jià)格就堅(jiān)決放棄，這家企業(yè)的做法有效規(guī)避了盲目競(jìng)拍帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。至于這些地王的最終價(jià)格是否在參拍企業(yè)的預(yù)料之中，我們不得而知。但如果只是對(duì)某塊土地的勢(shì)在必得，而忽視了非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，那么這些企業(yè)有必要加強(qiáng)建立投資制度或者流程。最后要建立良好的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制。

　　發(fā)展到一定規(guī)模的房企，一般均設(shè)置了戰(zhàn)略投資部，承擔(dān)戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)信息收集研究的職能，對(duì)于市場(chǎng)信息及時(shí)把握，形成相關(guān)報(bào)告提供給領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行決策，信息收集內(nèi)容包含外部政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的監(jiān)測(cè)和企業(yè)內(nèi)部資源能力的分析，如果企業(yè)信息化建設(shè)的比較完善，這些信息能夠及時(shí)更新并動(dòng)態(tài)修正，從而建立良好的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制。