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工程造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用

2010-05-06 10:45    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  摘要:隨著近幾年我國房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展,因此研究和探討工程概預(yù)算的技術(shù)數(shù)據(jù)是項(xiàng)目管理工作中的重要信息,也是房地產(chǎn)加強(qiáng)工程造價(jià)有效控制的重要途徑,本文結(jié)合工作實(shí)際,就如何積累工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),談一點(diǎn)個(gè)人的體會(huì)。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資估算;工程概算;工程量

  1、前言

  房地產(chǎn)工程在前期的可行性研究與設(shè)計(jì)階段,以及進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較,都需要進(jìn)行投資估算,投資估算是決定房地產(chǎn)事業(yè)成功與否的關(guān)鍵所在,投資估算還是房地產(chǎn)企業(yè)決定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的基礎(chǔ)和依據(jù)。而投資估算的編制依據(jù),一方面必須根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書或設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容和具體要求,第二方面應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),測算或估算該建筑工程的主要工程量,使用現(xiàn)行的預(yù)算或概算定額、當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐母鞣N建筑材料和設(shè)備的市場價(jià)格以及建筑工程各項(xiàng)有關(guān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)估算建筑工程投資。

  設(shè)計(jì)概算工作具有生產(chǎn)和管理的雙重性,設(shè)計(jì)概算既是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分,又是設(shè)計(jì)過程中必不可少的一項(xiàng)工作,但就其工作過程中的作用來看,其形成的數(shù)據(jù)又是項(xiàng)目管理工作中的重要信息,要做好這項(xiàng)工作,平時(shí)應(yīng)研究探討有關(guān)技術(shù)問題,經(jīng)常收集進(jìn)行有代表意義的數(shù)據(jù),分析對(duì)比,如收集幾個(gè)同類型建筑物施工圖預(yù)算資料,綜合找出該建筑物平方米建筑面積所含各主要分部工程量,項(xiàng)目越多,準(zhǔn)確性就會(huì)越高。通過反復(fù)比較,有了經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),在日常工作中就增強(qiáng)了分析問題和解決問題的能力,從而提高工作效率,尤其在復(fù)核工程概算造價(jià)上,在時(shí)間緊、任務(wù)多的情況下,可以按工程的規(guī)模大小繁簡程度的不同,運(yùn)用重點(diǎn)復(fù)核相結(jié)合的辦法。重點(diǎn)復(fù)核的工程是什么結(jié)構(gòu),就重點(diǎn)復(fù)核什么,在我國現(xiàn)有的各種類型工程結(jié)構(gòu)中,鋼筋含量一直都是決定工程造價(jià)的一個(gè)最重要的組成總分,另外如鋼屋架結(jié)構(gòu)的單層工業(yè)廠房的就重點(diǎn)復(fù)核金屬結(jié)構(gòu)工程及磚墻工程;此外,對(duì)造價(jià)較高的其他工程進(jìn)行復(fù)核,在框架、框剪結(jié)構(gòu)中,砼工程部分所占工程造價(jià)的比重較大(約占直接費(fèi)用的30-40%)因此應(yīng)重點(diǎn)復(fù)核砼工程及鋼筋工程。經(jīng)驗(yàn)復(fù)核是根據(jù)平時(shí)積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較,對(duì)差異較大部分進(jìn)行復(fù)查。工程各分部中一些子目工程量都有相同的系數(shù)值,分析比較主要工程量,其他相應(yīng)工程量同樣得到復(fù)核,從而能多、快、好、省地完成復(fù)核工作。

  在沒有設(shè)計(jì)圖紙的情況下,對(duì)每一項(xiàng)工程概預(yù)算書的編制,應(yīng)先了解設(shè)計(jì)意圖和工程全況,在計(jì)算工程量時(shí)將需要多次重復(fù)應(yīng)用的數(shù)據(jù)先計(jì)算出來。這樣便于在不同子項(xiàng)工程中重復(fù)應(yīng)用。隨著社會(huì)的進(jìn)步,我國基本建設(shè)事業(yè)在不斷地發(fā)展,建筑安裝工程的新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新工藝不斷涌現(xiàn),為了準(zhǔn)確快速地編制工程概預(yù)算,我們平時(shí)應(yīng)經(jīng)常了解經(jīng)濟(jì)信息,經(jīng)常走訪建材部門、收集新的材料價(jià)格,并事先編制補(bǔ)充單價(jià),這樣編制工作既時(shí)間又正確反映造價(jià)。下面列舉幾個(gè)類型建筑物的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為平時(shí)工作的參考指標(biāo)。

  2、商用房

  結(jié)構(gòu)特征3-4層框架結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力砼管樁、外墻為3/4磚墻、內(nèi)墻1/2磚墻、鋁合金窗、樓地面水泥砂漿找平層、屋面隔熱層、外墻紙皮磚及外墻漆、內(nèi)墻批灰。

  2.1 每100m2建筑面積工程量指標(biāo);

  2.2 1(m2)主要三材指標(biāo)(基礎(chǔ)為樁基礎(chǔ))

  3、11-13層住宅樓工程

  結(jié)構(gòu)特征10~1_層剪力墻結(jié)構(gòu)、樁基、磚墻、外墻紙皮石、內(nèi)墻涂料、鋁合金門窗、膠合板門、樓面水泥砂漿找平層、天面隔熱層。

  3.1 每100(m2)建筑面積工程量指標(biāo)。

  3.2 100(m2)建筑面積主要三材指標(biāo)(基礎(chǔ)為樁基礎(chǔ))。

  建筑物單位工程造價(jià)由于市場材料價(jià)格浮動(dòng)較大,在不同時(shí)期建筑造價(jià)受其影響很大。特別是在近幾年,人工費(fèi)用調(diào)增很大,材料價(jià)格波動(dòng)更大。因此工程造價(jià)在不同時(shí)期受市場價(jià)格變化而變化,在編制概預(yù)算時(shí)不能忽略材料價(jià)格的價(jià)差,把材料價(jià)差計(jì)人概預(yù)算才能真正正確地反映工程造價(jià)。

  綜上所述,對(duì)于每個(gè)建筑項(xiàng)目在初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段,需要編制建筑工程設(shè)計(jì)概算:施工圖設(shè)計(jì)階段,需要編制施工圖預(yù)算,概預(yù)算的精細(xì)程度,隨著設(shè)計(jì)內(nèi)容的深度不同而異。在編制工程初步設(shè)計(jì)的總概算時(shí)可根據(jù)上面列舉的指標(biāo)和初步設(shè)計(jì)建筑物的型式、使用功能需要加以調(diào)整,利用指標(biāo)再根據(jù)定額規(guī)定系數(shù)便可計(jì)算承包各分部其它子目工程量,再套用定額,結(jié)合市場材料價(jià)格信息,這樣就能夠快速、合理編制初步設(shè)計(jì)概算書。這些指標(biāo)對(duì)復(fù)核工程預(yù)算也起了很大的作用。目前,建筑施工單位在日臻完善的建筑市場競爭中,特別是參與工程清單報(bào)價(jià)的建設(shè)項(xiàng)目,這些指標(biāo)都起到了至關(guān)重要的作用。

延伸閱讀:工程 造價(jià) 管理
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