在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫化苗頭的時(shí)候，如何進(jìn)行“理性的商業(yè)房地產(chǎn)投資”、規(guī)避可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)已成為房地產(chǎn)界面臨的共同問(wèn)題，北京日前舉辦了首屆國(guó)際商業(yè)房地產(chǎn)投資論壇，來(lái)自國(guó)內(nèi)外的專(zhuān)家學(xué)者圍繞上述主題，對(duì)房地產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)行了再評(píng)估，同時(shí)交流了國(guó)際房地產(chǎn)界規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)理念和投資手段。同質(zhì)化和地價(jià)提高導(dǎo)致空置

　　建設(shè)部科技委副主任、中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授在論壇上介紹了美國(guó)政府新的住宅開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略即“高明的增長(zhǎng)、高明的選擇”后，對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀提出了尖銳批評(píng)。聶梅生指出，當(dāng)前我國(guó)各地的住宅建設(shè)仍然以小區(qū)的形式發(fā)展，而且項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大，小區(qū)之間雷同性很強(qiáng)，多數(shù)定位在中、高密度的中高收入住宅。在多數(shù)居民有了一套享受房改的住宅后，市場(chǎng)是否還需要如此之多的雷同住宅？這恐怕是最近中高檔住宅出現(xiàn)空置的原因之一。

　　我國(guó)土地資源本來(lái)就很緊張，應(yīng)當(dāng)研究多種形式的合理的土地開(kāi)發(fā)模式，以便有效地利用土地。由于各地開(kāi)始進(jìn)行土地招投標(biāo)，小區(qū)的容積率必然受制于土地價(jià)格，甚至在郊區(qū)和中小城市，開(kāi)發(fā)商也不得不建中高層住宅小區(qū)，結(jié)果是提高了造價(jià)，不少地方由于市場(chǎng)不接受而形成空置。無(wú)限制地進(jìn)行圈地運(yùn)動(dòng)，進(jìn)行擴(kuò)張式土地開(kāi)發(fā)是外延型發(fā)展，而激活舊城區(qū)和近郊市場(chǎng)以促進(jìn)內(nèi)涵型發(fā)展，是全球公認(rèn)的通用良策，我們何樂(lè)而不為呢？

　　聶梅生指出，近年來(lái)低密度住宅的開(kāi)發(fā)并不成熟，不少別墅追求大面積、超豪華，其實(shí)并不適用。美國(guó)獨(dú)立式住宅發(fā)展了100年，2001年的主力戶(hù)型仍然是面積在112-186平方米之間的三居室住宅，而我國(guó)的別墅大多數(shù)在200平方米以上，甚至大到了1000平方米，其實(shí)，面積大并不是低密度住宅的主要因素，對(duì)低密度住宅急需進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范，以免造成資源的浪費(fèi)和形成空置。

　　如何看待房地產(chǎn)的升值潛力

　　如何看待房地產(chǎn)的升值，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)國(guó)際委員會(huì)主席Gail Lyons女士認(rèn)為，升值就是房地產(chǎn)價(jià)值的年增加。一項(xiàng)房地產(chǎn)即使不升值，其投資也應(yīng)是“有意義”的。房地產(chǎn)的升值率隨著市場(chǎng)狀況及政治經(jīng)濟(jì)變動(dòng)而波動(dòng)。土地供應(yīng)量固定而人口及其需求不斷增加是房地產(chǎn)升值的原因。房地產(chǎn)在需求減少、供應(yīng)增加的情況下也可能貶值。能預(yù)測(cè)房地產(chǎn)升值率的未來(lái)走勢(shì)嗎？Gail Lyons認(rèn)為不能。那么怎樣使一項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為一項(xiàng)好的投資呢？Gail Lyons給出了五個(gè)因素：高收入、低支出、低利率、高升值、低稅收。

　　在另外的主題演講中，Gail Lyons歸納了成功的住宅房地產(chǎn)的一些特征：一是財(cái)產(chǎn)權(quán)。能夠自由購(gòu)買(mǎi)和出售財(cái)產(chǎn)權(quán)；能夠利用財(cái)產(chǎn)權(quán)作為抵押品。二是抵押融資。禁止無(wú)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房屋；以市場(chǎng)利率借貸并實(shí)施抵押物扣押制度；多種抵押貸款產(chǎn)品可供選擇；穩(wěn)定和資金流；通過(guò)抵押資產(chǎn)的證券化分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　比股票債券穩(wěn)定的投資回報(bào)

　　國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房地產(chǎn)投資師即CCIM協(xié)會(huì)課程委員會(huì)前任主席、美國(guó)的Larry K·B aum gardner介紹了商業(yè)房地產(chǎn)在美國(guó)的運(yùn)作情況。他認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的現(xiàn)實(shí)收入主要受回報(bào)預(yù)期的影響，并與投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力息息相關(guān)。同時(shí)，收入流的持久性也對(duì)目標(biāo)收益構(gòu)成影響，即長(zhǎng)期租賃較之短期行為更安全，風(fēng)險(xiǎn)更小。

　　房地產(chǎn)周期對(duì)投資也有影響。低風(fēng)險(xiǎn)投資歷來(lái)對(duì)于這種周期性沖擊更具抵抗力。“投資等級(jí)”租客擁有的單一出租物業(yè)就不曾受到國(guó)家及地方經(jīng)濟(jì)滑坡的嚴(yán)重影響。在過(guò)去的20年中，這種投資的資本化率一直穩(wěn)定在8%-9.25%這樣1.25%的區(qū)間內(nèi)。

　　CCIM教育部副主席Joseph A·Fisher認(rèn)為，房地產(chǎn)投資有四種不同的類(lèi)型：個(gè)人權(quán)益者，如大型個(gè)人投資者；公共權(quán)益者，如房地產(chǎn)投資信托；個(gè)人債務(wù)型，如銀行、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司；公共債務(wù)型，如抵押貸款證券。房地產(chǎn)投資在混合資產(chǎn)組合中是一個(gè)十分重要的要素，具有高風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)整后的收益率、富有競(jìng)爭(zhēng)性的名義回報(bào)率、較高的穩(wěn)定性以及相對(duì)于通貨膨脹而言的套期保值的作用。在經(jīng)濟(jì)整體下滑、回報(bào)率較低、其它資產(chǎn)投資不穩(wěn)定性增加的情況下，房地產(chǎn)作為能產(chǎn)生穩(wěn)定收入的投資項(xiàng)目越來(lái)越具有吸引力。

　　據(jù)估計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的規(guī)模在4.3萬(wàn)億到4.6萬(wàn)億美元之間。根據(jù)Lend Lease房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)和Rosen咨詢(xún)顧問(wèn)集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)估計(jì)有2萬(wàn)億美元的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目由房地產(chǎn)投資信托、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金持有，而養(yǎng)老基金和房地產(chǎn)投資信托又處于主要地位，各占機(jī)構(gòu)股權(quán)投資總額的40%，此外，機(jī)構(gòu)投資者還持有1.68億美元的債務(wù)投資項(xiàng)目。

　　根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和NCREIF指數(shù)，在過(guò)去20年，當(dāng)股票紅利收入下降時(shí)，房地產(chǎn)投資收益就會(huì)上升，反之則下降。分析顯示，股票在10年期和20年期的投資項(xiàng)目中表現(xiàn)良好，而房地產(chǎn)在1年期、3年期、5年期的投資項(xiàng)目中占優(yōu)勢(shì)。在1934年到2000年，根據(jù)Lend Lease調(diào)研報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)有18個(gè)年度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)行業(yè)只有3個(gè)年度。自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)投資在養(yǎng)老基金投資組合中總資產(chǎn)的比重已經(jīng)由2%提高到4%，房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)股權(quán)投資比例已占到了40%，寫(xiě)字樓物業(yè)在房地產(chǎn)投資信托的股權(quán)投資方面已占到了20%.