京政辦發(fā)［1998］77號

　　為支持國有企業(yè)改革，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，進一步推行土地有償使用制度，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)原國家土地管理局《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》和國家及本市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，現(xiàn)就國有企業(yè)改革中企業(yè)原有劃撥土地使用權(quán)處置的有關(guān)問題，提出如下意見：

　　一、凡本市行政區(qū)域內(nèi)國有企業(yè)改造為有限責任公司、股份有限公司，組建企業(yè)集團，實行股份合作制改組，以及企業(yè)實行兼并、合并、出售、破產(chǎn)、租賃等改革時，涉及的原劃撥土地使用權(quán)處置，均須按本意見執(zhí)行。

　　二、北京市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市國有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)管理的行政主管部門。各區(qū)、縣房屋土地管理局（土地管理局）按土地出讓管理審批權(quán)限，負責本轄區(qū)范圍內(nèi)國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的管理工作。

　　三、國有企業(yè)持有的劃撥土地使用權(quán)，應當依法逐步實行有償使用制度。

　　對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。

　　國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)作為企業(yè)資產(chǎn)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其它經(jīng)濟活動。

　　國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。經(jīng)規(guī)劃部門同意，改變原合同規(guī)定的土地使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應當辦理土地登記或變更登記手續(xù)。年租金標準采取土地出讓金標準折算的方法計算。土地租賃期限不超過同類用途下的土地使用權(quán)出讓最高年限。

　　國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后新設(shè)企業(yè)的行為。以出資（入股）方式處置后，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　保留劃撥用地，是指經(jīng)市政府批準，國有企業(yè)繼續(xù)采取無償方式使用國有土地。以保留劃撥用地方式處置的國有土地使用權(quán)，應繼續(xù)按原用途使用。轉(zhuǎn)讓、出租劃撥土地使用權(quán)的，應當報市房地局審批，依法補辦土地使用權(quán)出讓、租賃手續(xù)或交納土地收益。

　　四、下列企業(yè)用地，經(jīng)市房地局審核，可暫按劃撥用地方式處置和管理：

　�。ㄒ唬├^續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，但改造或改組為有限責任公司、股份有限公司的除外；

　�。ǘ�）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；

　　（三）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；

　　（四）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，或國有大中型骨干企業(yè)改制為非上市的股份有限公司、有限責任公司或企業(yè)集團，且國有股權(quán)占50％以上，其使用的劃撥土地使用權(quán)未作價入股且未改變土地使用性質(zhì)的；

　�。ㄎ澹﹪�有企業(yè)分立后，土地使用性質(zhì)不發(fā)生改變的；

　�。�六）國有企業(yè)為安排下崗人員再就業(yè)，利用原廠房在企業(yè)內(nèi)部興辦第三產(chǎn)業(yè)，原廠房占用的土地，但原廠房出租、轉(zhuǎn)讓的除外；

　�。ㄆ撸┢髽I(yè)的職工住宅、學校、托兒所、醫(yī)院等福利性設(shè)施用地；

　�。ò耍﹪�有企業(yè)改制中涉及的國有土地，未實現(xiàn)城市總體規(guī)劃且不宜辦理土地使用權(quán)出讓或租賃的。

　　前款第（二）（三）（四）（五）（六）項保留劃撥用地方式的期限不超過5年。

　　五、國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，凡不能保留劃撥用地方式處置的，均須分別以如下方式處置：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)國家及北京市產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大中型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責任公司以及組建企業(yè)集團的，涉及的劃撥土地使用權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由國家土地管理部門批準或市房地局報經(jīng)市政府批準，可以采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式處置。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，由審批單位委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有、經(jīng)營管理并接受委托單位的監(jiān)督。

　�。ǘ�）國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應以出讓方式處置。具備條件的，應采取招標、拍賣方式出讓。

　　（三）國有企業(yè)利用原劃撥土地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應以出讓方式處置。

　�。ㄋ模┯邢铝星樾沃�一的，企業(yè)可以選擇出讓或租賃方式處置國有土地使用權(quán)：

　　1.不符合作價入股方式處置條件的國有企業(yè)改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；

　　2.國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的；

　　3.國有企業(yè)租賃、承包或委托給企業(yè)（個人）經(jīng)營的；

　　4.非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的；

　　5.國有企業(yè)利用原劃撥用地改變使用性質(zhì)，從事經(jīng)營活動的，但本意見第四條第六款及第五條第三款規(guī)定的情形除外；

　　6.符合保留劃撥用地或作價入股方式處置的條件，經(jīng)企業(yè)自身申請的。

　　六、在國有企業(yè)改革涉及原劃撥土地使用權(quán)處置過程中，根據(jù)企業(yè)的不同情況，可給予以下優(yōu)惠政策：

　　（一）破產(chǎn)企業(yè)的原劃撥土地使用權(quán)出讓所得，按照國家有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。破產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)連同土地使用權(quán)進行抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地使用權(quán)處置所得也首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。破產(chǎn)企業(yè)沒有參加養(yǎng)老、醫(yī)療保險基金社會統(tǒng)籌或者養(yǎng)老、醫(yī)療保險基金社會統(tǒng)籌不足的，也可從土地使用權(quán)出讓所得中支付。剩余部分作為破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)處置；

　　（二）市政府批準的重點國有工業(yè)企業(yè)及市政府確定的國有大中型骨干企業(yè)以出讓方式處置土地使用權(quán)的，政府收取土地出讓金的40％，其余作為國家對企業(yè)（原土地使用者）的投入；在規(guī)定期限內(nèi)支付有困難的，可經(jīng)市政府批準后，緩至2年內(nèi)交齊。如屬市政府確立的重點項目，經(jīng)市政府批準，收取的土地出讓金比例可進一步降低；

　　（三）按照國務院規(guī)定，屬特殊行業(yè)的國有企業(yè)，經(jīng)市政府批準，其土地收益可全額留給企業(yè)，用于安置企業(yè)職工以及償還企業(yè)債務；

　�。ㄋ模┮宰赓U方式處置原劃撥土地使用權(quán)的國有企業(yè)，經(jīng)市政府批準，可在3年內(nèi)免交租金；

　　（五）以作價入股方式處置土地的企業(yè)，經(jīng)市政府批準，國家可在3年內(nèi)免分紅利；

　�。�六）市政府批準實施搬遷的污染擾民企業(yè)，繼續(xù)執(zhí)行《北京市實施污染擾民企業(yè)搬遷辦法》。

　　七、土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，應進行地價評估。地價評估，由企業(yè)委托具有相應土地估價資質(zhì)的評估機構(gòu)進行。評估費用按國家規(guī)定標準減半收取。

　　八、國有企業(yè)改革須根據(jù)本意見，擬訂企業(yè)土地處置方案提交國家土地管理部門或市房地局批準后實施。具體辦理程序如下：

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)向土地管理部門申請確權(quán)登記。國有企業(yè)改革中被處置的國有土地使用權(quán)，應當權(quán)屬合法、無爭議。尚未辦理登記的，企業(yè)應向市房屋土地管理部門申請土地權(quán)屬審核，取得土地管理部門出具的土地權(quán)屬證明。

　�。ǘ�）企業(yè)向土地管理部門申請審批土地使用權(quán)處置方案和確認地價評估結(jié)果。企業(yè)或企業(yè)主管部門擬訂土地使用權(quán)處置方案并報請土地管理部門審批。主要內(nèi)容應包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容、企業(yè)現(xiàn)使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價格（保留劃撥用地方式的除外）及理由等。

　　土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，均需將地價評估報告報土地管理部門確認。報批時，應同時提交土地使用權(quán)處置方案、企業(yè)改革的批準文件、企業(yè)改革方案、地價評估報告、土地使用權(quán)證書或土地權(quán)屬證明和需提交的其他材料。

　　企業(yè)進行公司制改造、改組或組建企業(yè)集團，屬于國務院或國務院授權(quán)部門批準設(shè)立的公司和企業(yè)集團以及境外上市公司的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)主管部門先報市房地局初審，再報國家土地管理部門確認、審批；屬于市人民政府或其授權(quán)部門批準設(shè)立的公司和企業(yè)集團，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案報市房地局確認、審批。

　　企業(yè)實行股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案，屬于中央單位的，報國家土地管理部門確認、審批；其他企業(yè)報市房地局確認、審批。

　�。ㄈ�）土地管理部門擬文確認地價評估結(jié)果并審批土地使用權(quán)處置方案。市房地局根據(jù)批準權(quán)限對地價評估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案進行確認或初審，并簽發(fā)土地使用權(quán)處置批準文件和地價評估結(jié)果確認文件。

　�。ㄋ模┖炗喓贤�與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案得到批準后，采取國有土地使用權(quán)出讓方式處置的，企業(yè)應持土地使用權(quán)處置批準文件和其他有關(guān)文件按出讓審批權(quán)限與市或區(qū)、縣房地局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。租賃合同審批權(quán)限原則上與土地使用權(quán)出讓合同審批權(quán)限相同，區(qū)、縣屬國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)租賃，可經(jīng)市房地局授權(quán)后，由區(qū)、縣房地局具體辦理。采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式處置的，企業(yè)應持國家土地管理部門或市房地局簽署的土地使用權(quán)處置批準文件以及作價出資（入股）決定書，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應持土地使用權(quán)處置批準文件和其他有關(guān)文件按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

　　九、對土地權(quán)屬不合法或有爭議、未辦理土地登記或未能提供土地權(quán)屬證明，不按土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本意見進行地價評估的，地價評估結(jié)果不予確認，土地使用權(quán)處置方案不予批準。

　　企業(yè)改革中涉及的土地使用權(quán)，未經(jīng)批準擅自處置并發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或改變土地用途的，屬于非法轉(zhuǎn)讓土地或非法占地行為，應按土地管理法律、法規(guī)處罰。

　　土地管理部門違反本意見批準的土地使用權(quán)處置方案無效，其上級主管部門或所在單位應對有關(guān)責任人員追究行政責任。

　　十、市政府根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)市政府批準設(shè)立的國家控股公司，作為市政府授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理，由市房地局頒發(fā)國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書。被授權(quán)的上述公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應持土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)。

　　被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司須接受市房地局的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對土地資產(chǎn)保值增值情況提供年度報告；對企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時送市房地局備案；市房地局每年要對企業(yè)經(jīng)營土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況進行監(jiān)督檢查。企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，市房地局有權(quán)依法予以查處，并追究當事人的法律責任。

　　中央在京企業(yè)用地，其國有土地使用權(quán)需要作價授權(quán)經(jīng)營的，按國家土地管理部門的有關(guān)規(guī)定辦理。同時，企業(yè)應將土地資產(chǎn)保值增值年度報告、土地股權(quán)年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時送市房地局備案。

　　十一、國有企業(yè)改革涉及集體所有制土地的，其集體所有制性質(zhì)可維持不變；確需改變的，經(jīng)市政府批準征為國有土地后，再依據(jù)本意見有關(guān)條款辦理。

　　十二、本意見執(zhí)行中的具體問題由市房地局負責解釋。

　　十三、本意見自頒布之日起施行。