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南京市物業(yè)管理辦法

2002-02-20 11:16    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  二〇〇二年二月二十日

  第一章 總 則

  第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。

  新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

  配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),由各區(qū)人民政府組織整治,逐步創(chuàng)造條件,實(shí)行物業(yè)管理。

  配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè),推行物業(yè)管理。

  第三條 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門,負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。

  建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價(jià)格、公安、民政等有關(guān)部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

  第四條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,提高物業(yè)管理水平。

  物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督檢查,依法建立健全物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù)、自負(fù)盈虧的原則自主經(jīng)營,按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

  第二章 業(yè)主自治管理

  第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的,物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主決定;業(yè)主人數(shù)多于一百人的,可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))。

  物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況劃定,原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。

  第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利:

 。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì),對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決

 。ǘI(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)

 。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

 。ㄋ模┻x擇物業(yè)管理企業(yè)

  (五)與所交納物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù)

 。┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)

  (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

  業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)

 。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

  (二)遵守業(yè)主公約;

 。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定

 。ㄋ模┌凑合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

 。ㄎ澹┌凑沼嘘P(guān)規(guī)定交納維修基金;

 。┓伞⒎ㄒ(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第七條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán):

 。ㄒ唬⿲徸h、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程

 。ǘ┻x舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員

 。ㄈ⿲徸h業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告

 。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定

 。ㄎ澹⿲徸h批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告

  (六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)

  第八條 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集,每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)。

  業(yè)主的投票權(quán)數(shù),住宅實(shí)行一戶一票;非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票,每增加一個(gè)平均數(shù)增加一票;業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計(jì)一票。

  召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由參加會(huì)議的業(yè)主進(jìn)行投票,超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的,視為通過。

  第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十,或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展工作。

  第十條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織,對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):

 。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會(huì);

 。ǘ⿺M定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過

 。ㄈ┙(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后,負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同

 。ㄋ模┙(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌

 。ㄎ澹⿲彾ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施

 。┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng),幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施

 。ㄆ撸﹫(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定

 。ò耍┙邮軜I(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督

  (九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定

 。ㄊI(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)

  第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會(huì)可以按照下列程序辦理:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè),也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請(qǐng);

 。ǘ┧趨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會(huì)的條件后,應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組,組織召開業(yè)主大會(huì),投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

  第十二條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù),其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年,可以連選連任。

  業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集,召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席,所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

  第十三條 首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì),應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:

 。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)登記確認(rèn)表

  (二)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法

 。ㄈI(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要及選票

  業(yè)主委員會(huì)登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)辦理變更登記

  業(yè)主委員會(huì)終止的,應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。

  第十四條 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng),業(yè)主委員會(huì)的會(huì)務(wù)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所由業(yè)主大會(huì)決定。

  第十五條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為守則,業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

  業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效,并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布,并對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的,該決定無效。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正,并通告全體業(yè)主和使用人。

  第十七條 市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴。

  區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后,應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對(duì)決定受理的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí),并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。

  投訴人對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的,可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi),將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。

  第三章 物業(yè)管理企業(yè)

  第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案,市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對(duì)備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)后,物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)下列材料:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)書;

 。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表;

 。ㄈI業(yè)執(zhí)照;

 。ㄋ模┙ㄔO(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書。

  已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級(jí)資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè),在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。

  第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利

  (一)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定,制定物業(yè)管理工作制度

 。ǘ┦杖∥飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

  (三)制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為

 。ㄋ模┻x聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)

 。ㄎ澹┚芙^任何形式的攤派

 。┓伞⒎ㄒ(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):

 。ㄒ唬﹫(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

 。ǘ┞男形飿I(yè)管理合同,提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù),維護(hù)業(yè)主利益

  (三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督

 。ㄋ模┒ㄆ诠嘉飿I(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目,接受質(zhì)詢和審計(jì)

 。ㄎ澹┙邮苷嘘P(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理

  (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

  第二十條 新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè),承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù)。

  新建物業(yè)出售時(shí),建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

  業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè),并簽訂物業(yè)管理合同。

  第二十一條 物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定

  (一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理

 。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理

 。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)

 。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)

 。ㄎ澹⿷(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù)

 。┪飿I(yè)檔案資料的管理

  第二十二條 供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

  任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同,實(shí)行有償服務(wù)。

  第二十三條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

  第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

  普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求,提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。

  物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行等級(jí)評(píng)定,物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)依據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量效果等內(nèi)容綜合評(píng)定。

  第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

  第二十五條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí),應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理配套設(shè)施,制定物業(yè)管理實(shí)施方案,并報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后,物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收,未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收的,不得實(shí)施物業(yè)管理。

  新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收按照下列程序進(jìn)行:

 。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請(qǐng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收,并提交各專業(yè)主管部門專項(xiàng)驗(yàn)收的認(rèn)定文件;

 。ǘ┦形飿I(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后三十日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收,并給予書面答復(fù)。對(duì)驗(yàn)收合格的,發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收證明。

  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例,無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房,其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。

  配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。

  第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收辦法主要包含接管驗(yàn)收的程序、資料、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容。

  第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為

 。ㄒ唬⿹p壞房屋承重結(jié)構(gòu),擅自改變房屋用途

 。ǘ┱加没蛘邠p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備

  (三)私搭亂建

 。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化

 。ㄎ澹╇S意傾倒或者丟棄雜物、垃圾

 。┒逊乓兹家妆、劇毒、放射性物品,超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)

 。ㄆ撸┪唇(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)

 。ò耍o序停放車輛

 。ň牛┰诮ㄖ锖蜆(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼

  (十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)

 。ㄊ唬┰谙劳ǖ郎显O(shè)置路障,損壞或者挪用消防設(shè)施

 。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜

 。ㄊ┓、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為

  第二十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動(dòng)煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻,并向有關(guān)部門報(bào)告。

  第二十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求,并報(bào)規(guī)劃、房管等有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。

  第三十條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后,由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益,在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后,應(yīng)當(dāng)將收益的百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。

  第三十一條 維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí),相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

  因修繕、裝修及使用不當(dāng)造成相關(guān)業(yè)主自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。

  第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政、供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備,按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門維修養(yǎng)護(hù)的,原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的,應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

  第三十三條 房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分:

 。ㄒ唬┓课菔覂(nèi)部分(不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備),由業(yè)主自行維修;

 。ǘ┓课莸耐鈮γ妗翘蓍g、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、機(jī)電設(shè)備(不含電梯)、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。

  電梯維修更新管理辦法另行制定。

  第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(簡(jiǎn)稱維修基金),專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的中修、大修、更新。

  維修基金歸業(yè)主所有,管理實(shí)行專戶儲(chǔ)存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

  第五章 罰 則

  第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務(wù)的,當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門投訴,也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

  第三十六條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)管理企業(yè)可以催交,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達(dá)不到百分之五十的,連續(xù)三個(gè)月以上,物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會(huì)提出解除合同。如果兩個(gè)月內(nèi)仍收繳不到百分之五十,物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。

  第三十七條 違反本辦法第二十五條規(guī)定,新建物業(yè)建成后,未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收擅自實(shí)施物業(yè)管理的,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,處以一萬元以下的罰款。

  第三十八條 違反本辦法其他規(guī)定,由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰。

  違反本辦法規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)由工商行政、價(jià)格、市容、規(guī)劃、財(cái)政、公安等部門處罰的,依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

  第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第四十條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

  第六章 附 則

  第四十一條 本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

  第四十二條 南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會(huì)同有關(guān)部門制定具體實(shí)施辦法。

  第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

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