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國土部批準集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點:土地供應(yīng)政策破冰?

2006-04-13 15:13    【  【打印】【我要糾錯】

  近日,國土資源部發(fā)布《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》(以下簡稱《通知》)。其中,關(guān)于集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點尤其引人關(guān)注。因為在目前的土地管理法律框架下,集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為法律所禁止。這次國土部要求進行集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點,是否意味著政策堅冰已被打破?

  法律禁錮

  我國《土地管理法》明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè);但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外!笨梢,集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是與目前我國土地基本法精神相違背的。

  但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,一些地方特別是在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶,農(nóng)民集體已經(jīng)有一定數(shù)量的集體土地使用權(quán)進入了地下土地產(chǎn)權(quán)交易市場,通過聯(lián)營、股份制、出售、出租等各種形式變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),而且處于自發(fā)、無序和愈演愈烈之勢。

  據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院總工程師周建春介紹,由于我國近年來經(jīng)濟飛速增長,第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快了我國的城市化進程,這些非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都直接導(dǎo)致了目前巨大的非農(nóng)建設(shè)用地需求。同時土地利用方式上比較利益差距大;征地補償水平低;鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)力對集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大等也是導(dǎo)致集體土地使用權(quán)出現(xiàn)非法流轉(zhuǎn)的重要原因。他認為,農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是我國商品經(jīng)濟發(fā)展的必然要求,也是實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值和合理配置土地資源的重要途徑。

  解決目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地面臨的問題,改變集體非農(nóng)建設(shè)用地非法、無序的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象,是我國面臨的一個緊迫的法律課題。

  改革試點

  近幾年來,關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的呼聲頗高。

  而廣東省成了第一個吃螃蟹者。2005年5月17日,廣東省人民政府通過了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)并自當(dāng)年10月1日起實施!掇k法》明確了集體土地使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押,但規(guī)定通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。

  這次為適應(yīng)建設(shè)新農(nóng)村的需要,國土部要求進行非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點,也間接說明了廣東的做法得到了認同。

  國土資源部相關(guān)負責(zé)人表示,目前國土資源部已經(jīng)將農(nóng)村集體土地突破性試點方案上報國務(wù)院。這一方案的實施有可能進一步修改《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相應(yīng)內(nèi)容。試點工作是在積極地探索和積累經(jīng)驗,為下一步集體土地直接入市進行鋪墊。

  專家預(yù)測,國土資源部的試點范圍有望在廣東省的基礎(chǔ)上再前進一大步:農(nóng)村集體建設(shè)用地可能將允許用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果此方案得以實施的話,土地供應(yīng)的瓶頸將被徹底打破,土地供應(yīng)主體的多元化將會完全改變目前的土地供應(yīng)格局。

  但是,如何避免重蹈“一抓就死,一放就亂”的覆轍,是政府主管部門優(yōu)先考慮的問題。有業(yè)內(nèi)人士表示,由于在目前的法律框架下,集體土地的所有者主體不甚明確,基層群眾組織情況復(fù)雜,如果沒有相應(yīng)的監(jiān)管舉措的話,大家一哄而上,勢必導(dǎo)致集體財產(chǎn)流失、農(nóng)民的權(quán)益受到侵害等事件的大量出現(xiàn),進而成為社會潛在的不穩(wěn)定因素。

  周建春建議,承認集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合法化,前提是必須符合規(guī)劃控制,依法取得,統(tǒng)一管理;以財產(chǎn)權(quán)定價,依產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分配利益。同時做好相應(yīng)的配套和監(jiān)管工作。

  房價大跌?

  一直以來,很多人將城市房價過高歸咎于土地供應(yīng)量不足和地價太高所致。《通知》的出臺,讓很多人看到了低價拿地的曙光。

  有專家表示,如果允許農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地入市和農(nóng)民入股,對房地產(chǎn)市場來說無異于一次革命性的變革。假如方案得以實施,房價肯定會跌。

  但建設(shè)部政策研究中心住宅和房地產(chǎn)業(yè)處副處長林文鋒對媒體表示,伴隨方案的出臺,可能將會有城鄉(xiāng)管理方面的一攬子政策浮出水面;從遠期來看,集體非農(nóng)建設(shè)用地直接入市肯定對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生重要的影響,但近期對房價的影響不會很大。

  對于集體非農(nóng)建設(shè)用地可能入市的消息,北京明天房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰表現(xiàn)的比較興奮。他認為,土地對開發(fā)商來講至關(guān)重要,集體非農(nóng)建設(shè)用地入市預(yù)示著開發(fā)商又有了新的市場切入機會。新農(nóng)村建設(shè)離不開房地產(chǎn)開發(fā)商的積極參與,開發(fā)公司愿意借助其擁有的成熟經(jīng)驗,來建設(shè)高標準的社會主義新農(nóng)村。但在相關(guān)配套政策方面要進行多方面的論證,以絕后患。新農(nóng)村的建設(shè),會促進人口在農(nóng)村和城市間的雙向流動,對于穩(wěn)定房價也會有非常積極的作用。

  北京陽光100房地產(chǎn)開發(fā)集團常務(wù)副總經(jīng)理范小沖則認為,允許集體非農(nóng)建設(shè)用地進入房地產(chǎn)市場的條件并不成熟。況且,放開這個市場,會對我國五年來努力建設(shè)的國有土地招拍掛體制造成一定沖擊,也會破壞目前業(yè)已建立的公平的市場競爭環(huán)境。

  允許集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點,是為了適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展,推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐而定的,用它來承擔(dān)穩(wěn)定房價的重任實在是勉為其難。

  作者:時圣華

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