目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的高峰表現(xiàn)如投資和房價的高速增長、產(chǎn)生的危機(jī)癥結(jié)如“過熱”和“投機(jī)”等，大多集中在北京、上海、廣州以及深圳這些超大城市中。

　　以上海為例，有關(guān)資料表明，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依賴于外來資本的流入，主要動力來自于非本地居民購買上海地產(chǎn)。根據(jù)摩根士坦利的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，資本的不斷流入導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)市場價格不斷走高，出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格與本地居民收入脫節(jié)的現(xiàn)象。上海出租汽車司機(jī)的月收入約為2000元人民幣，大學(xué)畢業(yè)生的收入為2500到4000元左右，但上海樓市的均價在4000—5000元／平方米，本地大部分居民大多數(shù)難以承受現(xiàn)在的房價。而使房市一直堅(jiān)挺的購買力則來自于以臺灣人和江浙人為代表的外地人。目前有50萬臺灣人居住在上海，其中相當(dāng)一部分已經(jīng)安居置業(yè)；浙江人在出口中賺了錢之后也到上海樓市淘金，成為樓市中的主力軍，在上海的虹橋地區(qū)就有一個浙江人購買整棟商品房的案例。

　　這樣的現(xiàn)象絕非上海獨(dú)有，在北京、廣州和深圳等大城市中也非常普遍。盡管有關(guān)人士認(rèn)為，非本地居民購房大部分是一種投機(jī)行為，這會為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展留下一定的隱患。但更多的人則對于“大都市”以吸引外地人及外地資本的力量來支撐房市的進(jìn)一步發(fā)展持樂觀態(tài)度。

　　前不久，在北京招開的世界經(jīng)濟(jì)論壇中國企業(yè)高峰會上，SOHO中國有限公司聯(lián)席董事長張欣提出，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中不要忽視“大都市效應(yīng)”。她認(rèn)為，一個國際化或者開放式發(fā)展的大都市，其房地產(chǎn)投資和房價可能越來越和擁有本地戶口居民的購買力沒關(guān)系，而更多的與本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成的吸引力密切相關(guān)。因?yàn)樵谛畔⒛甏�，資本的流動越來越自由，人們選擇居住地點(diǎn)也越來越自由，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境條件較好的城市成為流動資本和人群的首選，而由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場需求往往是形成房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的重要因素。山東或河北的成功人士，就有意愿也有能力在北京買房子，因?yàn)樵谶@里可以獲得更多的信息，可以結(jié)識更多的合作伙伴，也可以得到更多的發(fā)展機(jī)會。這種流動在促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，更多地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1998年北京SOHO現(xiàn)代城只有10％的外地買家，到了2003年建外SOHO外地客戶占了40％，這就是“大都市效應(yīng)”的最好證明。她還舉例說，近來倫敦房價的上揚(yáng)，很重要的一個原因就是許多中東人入主當(dāng)?shù)胤渴小?/p>

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士對此分析指出，正是大都市的繁榮產(chǎn)生了一定的向心力，這種向心力促成了資本投入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展并進(jìn)一步吸引資本的互動上升，體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，就形成了市場的高速發(fā)展與投資及投機(jī)需求大量產(chǎn)生和流入的互動形勢。因此，對于已跨出了一定區(qū)域發(fā)展的大城市，房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展應(yīng)同時越過單純的本地居民需求和購買力局限，將眼光放在城市對于外圍資本和購買力的吸引力上，以形成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)增長互為拉升的良好格局。

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的高峰表現(xiàn)如投資和房價的高速增長、產(chǎn)生的危機(jī)癥結(jié)如“過熱”和“投機(jī)”等，大多集中在北京、上海、廣州以及深圳這些超大城市中。

　　以上海為例，有關(guān)資料表明，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依賴于外來資本的流入，主要動力來自于非本地居民購買上海地產(chǎn)。根據(jù)摩根士坦利的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，資本的不斷流入導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)市場價格不斷走高，出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格與本地居民收入脫節(jié)的現(xiàn)象。上海出租汽車司機(jī)的月收入約為2000元人民幣，大學(xué)畢業(yè)生的收入為2500到4000元左右，但上海樓市的均價在4000—5000元／平方米，本地大部分居民大多數(shù)難以承受現(xiàn)在的房價。而使房市一直堅(jiān)挺的購買力則來自于以臺灣人和江浙人為代表的外地人。目前有50萬臺灣人居住在上海，其中相當(dāng)一部分已經(jīng)安居置業(yè)；浙江人在出口中賺了錢之后也到上海樓市淘金，成為樓市中的主力軍，在上海的虹橋地區(qū)就有一個浙江人購買整棟商品房的案例。

　　這樣的現(xiàn)象絕非上海獨(dú)有，在北京、廣州和深圳等大城市中也非常普遍。盡管有關(guān)人士認(rèn)為，非本地居民購房大部分是一種投機(jī)行為，這會為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展留下一定的隱患。但更多的人則對于“大都市”以吸引外地人及外地資本的力量來支撐房市的進(jìn)一步發(fā)展持樂觀態(tài)度。

　　前不久，在北京招開的世界經(jīng)濟(jì)論壇中國企業(yè)高峰會上，SOHO中國有限公司聯(lián)席董事長張欣提出，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中不要忽視“大都市效應(yīng)”。她認(rèn)為，一個國際化或者開放式發(fā)展的大都市，其房地產(chǎn)投資和房價可能越來越和擁有本地戶口居民的購買力沒關(guān)系，而更多的與本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成的吸引力密切相關(guān)。因?yàn)樵谛畔⒛甏�，資本的流動越來越自由，人們選擇居住地點(diǎn)也越來越自由，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境條件較好的城市成為流動資本和人群的首選，而由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場需求往往是形成房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的重要因素。山東或河北的成功人士，就有意愿也有能力在北京買房子，因?yàn)樵谶@里可以獲得更多的信息，可以結(jié)識更多的合作伙伴，也可以得到更多的發(fā)展機(jī)會。這種流動在促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，更多地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1998年北京SOHO現(xiàn)代城只有10％的外地買家，到了2003年建外SOHO外地客戶占了40％，這就是“大都市效應(yīng)”的最好證明。她還舉例說，近來倫敦房價的上揚(yáng)，很重要的一個原因就是許多中東人入主當(dāng)?shù)胤渴小?/p>

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士對此分析指出，正是大都市的繁榮產(chǎn)生了一定的向心力，這種向心力促成了資本投入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展并進(jìn)一步吸引資本的互動上升，體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，就形成了市場的高速發(fā)展與投資及投機(jī)需求大量產(chǎn)生和流入的互動形勢。因此，對于已跨出了一定區(qū)域發(fā)展的大城市，房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展應(yīng)同時越過單純的本地居民需求和購買力局限，將眼光放在城市對于外圍資本和購買力的吸引力上，以形成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)增長互為拉升的良好格局。

　　建筑時報·敏行