經(jīng)濟學理論認為，每個市場主體的經(jīng)濟行為都是根據(jù)一定預期做出的。而當這個預期存在一定的錯誤時，市場風險就會不斷積累。王小廣在2004年宏觀經(jīng)濟政策取向與行業(yè)發(fā)展趨勢研討會上提出，我國房地產(chǎn)市場風險仍在群集。前不久中國人民銀行行長周小川在一次行業(yè)論壇上也指出，房地產(chǎn)存在價格風險，銀行要避免陷入某種泡沫里邊，以避免在未來產(chǎn)生更大的風險。筆者認為，目前市場上存在著四個失誤的預期，其不合理性在深層次影響了整個市場供需的合理化發(fā)展，想必是風險群集的一個原因。

　　一是政府過份信任房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的帶動。這是一個只顧其利不思其弊的不全面的預期。政府在城市經(jīng)營理念的支配下，其行為經(jīng)營行為也有一個預期在支配，這就是政府過份信任或者依賴房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的帶動作用。在這種預期下，地方政府不僅在金融和土地政策上全面支持房地產(chǎn)發(fā)展，而且在面臨問題時還顯出了“庇護”的傾向。這種傾向就是王小廣提出的各城市“托市”行為相當明顯，具體表現(xiàn)就是今年在中央有關(guān)文件指出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部過熱的情況下，各城市在都不承認各自區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)過熱，首先上海不承認，北京不承認，杭州也不承認。甚至還有城市下發(fā)文件，不允許在新聞媒體當中出現(xiàn)“泡沫”這個詞。此外，每一個城市都在不同程度上強調(diào)自己的房地產(chǎn)發(fā)展和增值潛力非常大。北京55％的投資依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對GDP增長的貢獻率達到50％甚至是60％，上海也有四分之一強投資投進了房地產(chǎn)。廣州、浙江等地房地產(chǎn)更是成為政府眼中新的支柱型的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)業(yè)對于地區(qū)經(jīng)濟有較強的拉動作用是事實，但由于其對土地等資源消耗高、資金密集風險大等特殊性，發(fā)展不適當對經(jīng)濟的破壞作用也是巨大的。而目前各地方政府在一腔熱情發(fā)展房地產(chǎn)，對于由此而引起的土地問題、銀行信貸風險問題重視不夠，所積累的風險也就蔚為可觀了。

　　二是房地產(chǎn)商對土地保值增值的預期過高，所以國內(nèi)土地市場上“天價地”屢屢出現(xiàn)。近日在北京市大興區(qū)一塊4020公頃的地塊拍賣，最后以9個多億成交，大概每平米是2200元。市郊區(qū)的土地拍出了這個價，王小廣形容其是一種瘋狂的做法。

　　“天價地”的背后是房地產(chǎn)商對土地保值增值持有大膽樂觀的預期，這種預期來自城市經(jīng)營理念的擴張。因為大家都認為，經(jīng)營城市就是怎么把土地經(jīng)營好，吸引開發(fā)商投資，把價格抬上去。而土地價格的不斷上升強化了開發(fā)商土地升值的預期，大膽地在土地上下注，結(jié)果形成了互動螺旋式的地價攀升。實際上不少人士指出，現(xiàn)在房子都貴在地價上了。這當中就存著非常令人擔憂的土地風險。

　　三是以投資或投機為目的買家對房地產(chǎn)市場發(fā)展搏弈性的預期。據(jù)了解，每個城市都有不少房屋炒手，也有一部分人肯于貸款買高價房或者在城里工作到郊區(qū)購房，其心理就是覺得房子會繼續(xù)升值或是郊區(qū)的房子也終會象城里一樣值錢如有人月薪5千就肯付月供2—3千貸款買房就是認為其房子會升值。再如大興的土地能拍出“天價”，就會蓋出高價房子，有人買高價房子就是希望它會繼續(xù)升值。目前各城市投資性購房在房市中都占有一定比例，如上海這一比例已達16％，而在單價7000元以上的商品房中，投資性購房已占39％。而理論上這一比例達20％，風險就不容小視。

　　一切投資或投機心理都是相似的，即買漲不買跌，在市場價格上升的過程，投資（機）者總是預期房價還會漲，結(jié)果形成追隨者越多、越漲價、追隨者就越多的循環(huán)。價格過快上漲實際上透支了日后的購買力，這給不僅給金融帶來風險，還會給市場以虛假的需求信號，架空市場形成了風險。

　　四是房地產(chǎn)部分過熱表象所引起的相聯(lián)行業(yè)失誤的預期。如鋼材、電解鋁以及水泥等材料根據(jù)房地產(chǎn)過熱表象會過度投產(chǎn)。而這些過度的投產(chǎn)由于多是靠貸款支持，又會在金融等領(lǐng)域擴大房地產(chǎn)所帶來的風險。

　　建筑時報·蕭納