根據(jù)對過去一年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實際狀況的總結(jié)和梳理，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟預測，2006年商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)六大發(fā)展趨勢。

　　網(wǎng)點建設納入城規(guī)

　　商務部起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例（草案）》，有望于近期獲得國務院批準通過。該《條例》重點之一便是要求城市商業(yè)網(wǎng)點分布，更為具體地納入城市總體規(guī)劃中，商業(yè)主管部門將參與規(guī)劃制訂與實施，這預示著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策環(huán)境將趨于規(guī)范。

　　同時，該《條例》要求對大型商業(yè)項目舉行強制性的聽證，這將對盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的勢頭有所遏制。尤其對地方政府以招商引資為由、不加節(jié)制上項目的沖動，可進行有效約束。

　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪”遭冷落

　　近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，今后將逐漸受到冷落。原因是這種模式常被部分開發(fā)商當作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項目的后期運營造成了諸多負面影響。

　　與此同時，物美自去年先后在北京、杭州等地購買或自建商場物業(yè)，家樂福也開始了在北京開發(fā)自有物業(yè)的進程。由此可見，市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會增加。一種是開發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。

　　大開發(fā)商紛紛挺進

　　知名開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度，將成為2006年行業(yè)新特點。正如SOHO宣布今后三年內(nèi)不再開發(fā)住宅項目，進而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；和黃耗資超過46億元人民幣購入上海浦東陸家嘴大幅商業(yè)地塊：“國美系”與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)萬達結(jié)成戰(zhàn)略伙伴，在北京豐臺國美商都中，實質(zhì)性合作也已展開。

　　由于大開發(fā)商的強勢進入，一些中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨退市壓力。有專業(yè)機構(gòu)估算，2006年僅北京市場就將有500萬平方米的商業(yè)項目爭奪客戶資源。商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢明顯，市場租金整體下滑，招商情況不甚理想，項目開業(yè)進度受阻，資金實力有限的中小開發(fā)商更為被動，因此紛紛萌生退意。去年在長沙等地，萬達集團已開始著手收購一些中小公司開發(fā)的商業(yè)項目。

　　優(yōu)質(zhì)項目獲青睞

　　與素質(zhì)參差不齊而遭遇資金瓶頸的商業(yè)項目相比，部分開發(fā)成熟。經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，更容易得到資本青睞。2005年10月農(nóng)行推出了《經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法》，允許以商業(yè)設施租金作抵押發(fā)放長達十年的貸款。據(jù)了解，其他銀行也在積極規(guī)劃推出類似產(chǎn)品。

　　2005年年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河。隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規(guī)模項目股權(quán)收購合作的成功，今年REITs境外上市將成為潮流。同時，包括摩根斯坦利在內(nèi)的國際知名投資銀行，也正在醞釀對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)進行大規(guī)模的收購行動。同時不容忽視的是，國內(nèi)銀行對商業(yè)物業(yè)開發(fā)的貸款控制將更趨嚴格，素質(zhì)較差物業(yè)將難以獲得資金支持，部分大中城市新上馬的商業(yè)項目數(shù)量已明顯下降。

　　社區(qū)購物中心成熱點

　　過去兩、三年里，國內(nèi)商業(yè)項目開發(fā)多以商業(yè)街、大型MALL為主，而且基本扎堆于都市傳統(tǒng)商業(yè)中心，盲目求大、求全現(xiàn)象嚴重。隨著銀根收緊，貸款困難，開發(fā)商后續(xù)資金不足，加上缺乏成熟管理團隊和運營經(jīng)驗，不少物業(yè)經(jīng)營難以為繼。商業(yè)巨無霸項目開業(yè)后的艱難經(jīng)營境況，更讓開發(fā)商的決策趨于謹慎。各種跡象表明，從今年起，規(guī)模適中、符合市民實際需要的社區(qū)購物中心，將成為新的開發(fā)熱點。今后，政府部門也將重點鼓勵開發(fā)社區(qū)購物中心項目。

　　專業(yè)服務受重視

　　隨著市場競爭壓力的加大，開發(fā)商從以往簡單的項目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向倚重專業(yè)機構(gòu)的支持。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的短缺將成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及管理全過程的復合型中高級人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會加強行業(yè)標準化建設與人才培養(yǎng)。

　　中國建設報·何云云