真實成本難核實

　　除了對公布房價成本的做法產(chǎn)生的現(xiàn)實意義不看好外，核算房價成本的方法，也得到了相應質疑。雖然福州方面表示測算商品房社會平均成本已不存在技術問題，但是文林峰認為，復雜的成本構成，使房地產(chǎn)項目的真實成本很難核實。

　　她認為，“房價成本是一個非常復雜的集合體，項目間差異性也較大，同時還有軟資產(chǎn)、品牌等組成部分�，F(xiàn)在的商品房追求品質功能完善以及個性化，使得成本構成越來越難以衡量。”某品牌企業(yè)的房子，一般要高于同地段的商品房價格，其成本構成不僅包含多年精心打造的品牌成本，還包括后期使用過程中對物業(yè)管理費的補貼等等，她介紹。

　　“另外，現(xiàn)在很多城市雖然名義上是熟地出讓，實際上地上物并沒有及時拆除，有些開發(fā)商支付地價款幾年后還無法拿到七通一平的土地，這種資金成本也很難簡單地以招拍掛價格進行測算。”

　　“開發(fā)企業(yè)的融資成本也很難核算，開發(fā)企業(yè)的自有資金部分中，有很大一部分是自籌資金，即除了向銀行貸款外，還有相關數(shù)量的資金，特別是交納土地出讓金的部分，是靠開發(fā)企業(yè)自籌，這部分融資承諾的利率一般要遠遠高于貸款利率，這部分成本開發(fā)企業(yè)一般不愿意對外公開，也就很難真實核算”，文林峰認為。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明也認為在地價、建安成本等各方面都存在著難以準確量化房價的因素。顯然，按照地價、建安成本、配套建設費用以及運營成本四部分進行的粗略成本核算的做法并沒有得到贊同。

　　定期發(fā)布制度尚待時日

　　據(jù)記者了解，雖然此次福州市物價局已經(jīng)測算出了具體每一個樓盤的成本價格，但是因為缺少相關法律依據(jù)的支持并沒有公布。采訪中也有相關人士認為，公布商品房成本行為會涉及商業(yè)秘密。另外，政府的行政權限問題也不容忽視。

　　對此朱光華呼吁建立商品房社會平均成本的定期發(fā)布制度。他表示，如果國家將商品房社會平均成本定期發(fā)布作為一種政策規(guī)定確定下來，要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須定期提供成本信息給物價部門，由物價部門定期公布，則可以強化調控效果。

　　但另據(jù)了解，目前國土資源部還沒有真正把全國公開房價成本清單事宜提到日常工作當中。相關負責人分析，如果真要在全國范圍內實施房價成本清單公開，難度非常大，如何落到實處，有待進一步研究。

　　文林峰則表示，“無論房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，都會根據(jù)市場需求決定產(chǎn)品檔次，從而采取不同的價格策略，這是市場經(jīng)濟下企業(yè)的自主行為。而在這一過程中，政府應該做與其職能密切相關的事情。”她認為對于房地產(chǎn)市場而言，政府一方面應該促進其市場化和商品化進程，另一方面應加大對低收入家庭的住房保障力度。保障性的住房應由政府核定成本、公布指導價或限價銷售。

　　至于社會上普遍認為開發(fā)商擁有高額利潤問題，文林峰表示政府可以通過稅收手段進行調節(jié)，利用經(jīng)濟手段進行財富的再分配。

　　“這撬開了房地產(chǎn)業(yè)內幕的冰山一角”，日前，《房價成本揭秘》的調查，引起有關部委的重視和社會輿論的關注———輿論積極評價福州市物價局公布商品房成本信息的做法。

　　而繼福州公布商品房成本信息之后，近期又傳出浙江房價成本清單也將公布的消息。媒體報道，11月1日浙江省將對三級國土部門政務信息的公開狀況進行檢查，其中樓盤土地價格以及房價成本清單作為一項新添內容赫然在列。

　　房價神秘的“面紗”，是否會被掀開？

　　開發(fā)商反對公布商業(yè)隱私

　　據(jù)了解，福州市物價局得出商品房的社會平均開發(fā)成本在每平方米2019元至2305元的結論，是緣自對當?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進行了成本核算。

　　福州市物價局局長朱光華曾透露，整個測算工作分地段和等級進行，一共對101塊合計2632畝地塊的地價、建安成本以及附屬公共配套設施費、公共基礎設施費的成本進行了核算。為確保數(shù)據(jù)準確，他們還與多方部門進行了數(shù)據(jù)驗證。

　　而從浙江省傳出的消息是，根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一要求，浙江省11月1日也將開始對三級國土部門的政務信息是否全部公開進行檢查。此次檢查內容除了包括土地利用計劃、建設用地審批、征用土地方案公告、征地補償安置方案、土地出讓方案、土地招拍掛信息公告、市區(qū)國有土地使用權租賃、轉讓、抵押等是否公開之外，樓盤土地價格以及房價成本清單也將作為一項政務信息新內容向社會公開。

　　同時據(jù)相關報道，浙江省此次政務信息公開的檢查要求其實來于9月2日國土資源部辦公廳發(fā)出的《關于開展2005年國土資源政務信息網(wǎng)上公開執(zhí)行情況檢查工作的通知》（國土資廳發(fā)[2005]106號）。但該《通知》要求并沒有提及要公布房價成本清單。

　　以上做法首先遭到了開發(fā)商的一致反對。

　　浙江盡管還未真正進入公布實施階段，但是先前的宣稱已經(jīng)引起了當?shù)亻_發(fā)商的不滿。浙江南都房地產(chǎn)集團公司、浙江濱江房產(chǎn)集團有限公司、綠城集團的相關負責人紛紛表示，公布商品房成本的行為不盡妥當，他們的理由是這樣做涉及開發(fā)商隱私、違背市場經(jīng)濟規(guī)律。

　　公布成本和信息透明化是兩碼事

　　事情的影響并非僅僅局限在當?shù)�，福州、浙江的做法，顯然對于全國的房地產(chǎn)來說都是一個信號。事件受到了全國房地產(chǎn)市場的廣泛關注。

　　國土資源部土地利用司的一位負責人表示，讓房價成本信息透明化，可以讓公眾了解開發(fā)商各個環(huán)節(jié)的真實成本，解決信息不對稱的問題。國家發(fā)展改革委價格司非常關注福州市物價局公布商品房社會平均成本的做法，該部門一位負責人認為，物價部門有責任對包括房價在內的商品價格進行監(jiān)測，房地產(chǎn)信息透明化符合廣大群眾的利益。

　　房地產(chǎn)缺乏合理的定價機制，是引起公布事端的直接緣由。中國社會科學院研究員易憲容表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場定價機制基本上由開發(fā)商單方面自主確定，合理的市場定價機制并未形成。

　　然而，持相反意見的人則認為，公布開發(fā)成本和信息透明化根本就是兩碼事，通過公布房價成本來解決房地產(chǎn)市場供需矛盾的做法是不現(xiàn)實的。

　　建設部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副研究員、副處長文林峰也認為，公布房價成本與利潤率并不能達到什么目的，應該按照經(jīng)濟規(guī)律對房地產(chǎn)市場進行有效調控。

　　中國建設報