隨著住宅小區(qū)的不斷涌現，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關物業(yè)立法已經不能適應；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點，其中最主要的是物業(yè)管理服務收費，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的問題，更成了人們議論的焦點。

　　1、物業(yè)問題矛盾的產生

　　1.1   物業(yè)收費

　　物業(yè)收費問題一直是大家經常談話的老話題了，但收費到底應是多少？依據的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費？至今沒有一個明確的說法，因收費不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費，另一個是不收費，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費用的比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費，有的因車輛丟失不交保安費，低層住戶不交電梯費，二次加壓費等，另一方面：業(yè)主方面主要是認為管理服務不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費不合理，亂收費、多收費的現象時有發(fā)生，物業(yè)管理沒有標準可循。

　　1.2   質價不符是問題的根源

　　物業(yè)收費應是優(yōu)質優(yōu)價，按質論價，而不應是統一不變的，如果是統一不變的則體現不出服務的差別性和收費的差別性，應該在不同的范圍內實施標準的量化與質化，從而體現質價比的合理性，公平競爭的原則性，現在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數為原來的房地產公司分立出來的，或是從房管部門轉制而來的，體制轉軌的過程是急促的，被動的，固而產生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經營效益也比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務不及時，冬季供暖不足等問題，以及物業(yè)管理人員素質較低，服務態(tài)度低劣，不菲的收費業(yè)主當然不滿意，矛盾也由此而產生，并不是說價格降低了矛盾就減少了，而應從根本上即體制上、市場調節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來考慮，首先通過立法來規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場，再通過招標等市場調節(jié)手段進行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進行物業(yè)服務方面的溝通，確定買房子并不只是買個成品，而是包括買賣之后的延伸服務的理念，這樣即可減少因買賣房產時對以后物業(yè)管理方面關注較少而埋下的隱患，又可對房地產商方面提出更高的要求，從而對其進行約束。

　　1.3   業(yè)主有償付費觀念未形成

　　從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成，長期計劃經濟下的觀念根深蒂固，現在隨著住房商品化，房屋的維護保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現由自己承擔，人們對此觀念還不能從根本上轉彎過來，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。

　　1.4   法律不健全，處理糾紛無法可依

　　我國目前遠沒有一部關于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應當前社會發(fā)展的要求。

　　2、物業(yè)的標準

　　物業(yè)管理是一項以服務宗旨，以管理體現服務的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質服務，而這優(yōu)質服務筆者認為主要體現在以下幾個方面：①服務態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應發(fā)自內心為業(yè)主，客戶熱情服務，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作雅觀等。②服務設備完好，硬件設施的完好運行是實現高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機器設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具等、對這些設備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務技能的嫻熟，服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應掌握和具備的基本功，應當具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的制安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。④服務方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應設身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能簡化各種辦事手續(xù)，營業(yè)時間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務收費合理，物業(yè)管理屬有償服務行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務收費標準，政府應給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務，便民服務也應滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務。⑥服務制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統，科學的服務制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務。⑦服務效率的迅速，服務效率是向業(yè)主，客戶服務的時限，管理公司應盡量提高員工的素質，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務效率。

　　總而言之，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場，如果是房地產開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價格，加快銷售進度，同時良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。

　　3、關于立法

　　前文已述物業(yè)方面的立法滯后于實際滯后的立法，嚴重束約了物業(yè)產業(yè)的發(fā)展，也使一些矛盾無法從根本上得到解決，2002 年 10 月 22 日《法制日報》全文刊登了《物業(yè)管理條例》面向社會各界廣泛公開征集意見。《條例》的制定及繼集意見充分體現了政府對廣大人民群眾的深切關心，《條例》的內容上基本體現了《切衡和五惠》的原則精神，首先在立法上明確指出“規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法利益，改善人民群眾的生活工作環(huán)境 ”的原則目標，其次在權利義務的設定上分別在第六條和第七條規(guī)定了業(yè)主享有的立項權利而負有的六項義務，《條例》分別在三十三和三十四條中規(guī)定了建設單位移交物業(yè)資料，提供管理服務用房的保修責任等，法定業(yè)務《條例》在第 11.16.21條中分別對業(yè)主等有關機構的職責做了明確規(guī)定都體現了法律權利和義務的一致性；《條例》第六章《罰責》不僅規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主應承擔的責任，還規(guī)定了建設單位違反法定義務的法律責任，明確了主管部門工作人員的行政責任和刑事責任。

　　同時《條例》通過對業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)和單位乃至相關部門間權和與平衡，構筑彼此之間五惠、五利之間的商業(yè)合作關系，這種公平關系保證了物業(yè)產業(yè)發(fā)展的要求，有利于物業(yè)管理等各方面利益的最大保障，同時物業(yè)管理行為的現狀在我國還是處于特殊的發(fā)展階段，決定了《條例》在堅持“均衡”的公平原則的同時，還兼顧到立法的現實性，對策性，可操作性；《條例》第 23 條明確規(guī)定了方方面面在做好物業(yè)管理區(qū)域內工作的責任，第 19 條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)承擔安全防范，法律責任的界限，針對壟斷性公用事業(yè)單位向物業(yè)企業(yè)轉嫁收費風險和維修養(yǎng)護責任的不合理現狀。

　　在《物權法》未出臺之前，為彌補法律空白《條例》也做了大量程序性的規(guī)定，這部法規(guī)對我國現階段物業(yè)管理若干問題所做的探索和努力，充分反映了立法者實事求是的精神。

　　但是《條例》在本人看來還是有一些明顯的不足之處；①例如第12 條對于業(yè)主大會參加人數和表決人數的規(guī)定過高，業(yè)主很難實現其權利，（參加人數為區(qū)域內二分之一有投票權的業(yè)主重大事項表決權，須有三分之二以上有投票權的業(yè)主通過）等，這雖然有了更廣泛的民主，但在實際工作中，操作性很低，②第41 條中對物業(yè)管理公司違規(guī)操作行為只規(guī)定了罰責，但罰款只是上繳國家，權益受損的業(yè)主并沒有得到賠償，這也是不合情理的。③條款只有72 條，本人認為在業(yè)主委員會產生的法律程序到權利義務救濟手段上需要進一步細化，以便程序性權利和實體權利并重。