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如何控制物業(yè)管理人工成本的投入

2007-02-02 10:11    【  【打印】【我要糾錯】

  物業(yè)管理有兩大特點:一是勞動密集型;二是管理密集型。勞動密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的,但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的,一個不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型,并不是勞動密集型所引發(fā)的。而是因為物業(yè)管理知識密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛,許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識密集型和技術(shù)型,決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。

  控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對物業(yè)管理行業(yè)來講,一個企業(yè)管理水平如何,說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業(yè)來講,人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。

  首先,控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源,不同的小區(qū)資源,采取不同的配置。

  小區(qū)資源主要包括:物業(yè)的類型,多層還是小高層或高層,小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開放式;小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積(含學(xué)校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等),綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費面積(不同物業(yè)的收費面積)、小區(qū)的收費標準(這一點十分重要);小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量;生活(消防)水池個數(shù)、所處位置、容積率、會所基本情況;游泳池基本情況、活動中心等;地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況;地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等;道路的面積、路燈的數(shù)量;沙井、雨水溝的位置、走向;化糞池數(shù)量、位置、容積率等。

  第二步,根據(jù)小區(qū)的資源情況,確定小區(qū)的等級標準和服務(wù)標準。

  資源決定了小區(qū)的服務(wù)標準:2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準,在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說,不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標準。收費標準與服務(wù)等級、服務(wù)標準對應(yīng)。不同的服務(wù)等級對應(yīng)不同的人力資源配置標準。因此,我們可以把小區(qū)分為若干等級。小區(qū)等級的確認主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有:小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施(配套)面積、收費面積、綠化面積等等。例如

  1、A1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

  管理面積:30萬㎡以上

  收費面積:20萬㎡以上

  收費標準:3元/㎡以上

  2、A2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

  管理面積:15~20萬㎡

  收費面積:13萬㎡以上

  收費標準:3元/㎡以下

  3、B1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

  管理面積:10~15萬㎡

  收費面積:8萬㎡以上

  收費標準:2.5元/㎡以上

  4、B2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

  管理面積:8~13萬㎡

  收費面積:6萬㎡以上

  收費標準:2.0元/㎡以上

  5、C1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

  管理面積:3~8萬㎡

  收費面積:4萬㎡以上

  收費標準:2.0元/㎡以上

  6、C2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

  管理面積:2~5萬㎡

  收費面積:2萬㎡以上

  收費標準:1.2元/㎡以上

  與之配套的是A1類服務(wù)標準,A2類服務(wù)標準,B1類服務(wù)標準,B2類服務(wù)標準,C1類服務(wù)標準,C2類服務(wù)標準等等。第三步,掌握了小區(qū)的詳細資源情況、資料、數(shù)據(jù),以及小區(qū)的等級標準和服務(wù)等級,我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標準,確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。

  小區(qū)的人力資源配置主要計算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè),人均管理面積是1300~1400㎡/人;多層帶電梯的物業(yè),人均管理面積是1200~1300㎡/人;高層住宅的物業(yè),人均管理面積是1600~1700㎡/人;寫字樓物業(yè),人均管理面積是2000㎡/人左右。

  同時我們還要(考慮不同的實際情況)根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù),乘以一定的系數(shù)。例如,在同等條件下,“開放式”小區(qū)的管理難度遠遠大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以,對開放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。

  參考的數(shù)據(jù)有:

  1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積;

  2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”;

  3、物業(yè)的管理收費標準;

  4、物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標準。

  例如,公司內(nèi)部對比分析:

  案例1某公司A管理處與B管理處比較:

 。1)資源

  A管理處:小區(qū)客觀資源:小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡,綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡,收費標準:住宅2.8元/㎡.設(shè)備:地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個;月管理費收入69170.53元;目前崗位人數(shù)34人。

  B管理處:小區(qū)客觀情況:小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費面積26900㎡.收費標準3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡.設(shè)備:電梯8臺、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元,目前崗位人數(shù)29人。

 。2)對比

  A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。

  不同的是A管理處有游泳池、會所,B管理處沒有。B管理處有商鋪,A管理處沒有。

 。3)分析

  a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下,人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個用了34人,一個用了29人。

  b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%,人工成本卻低出了17.24%.

  c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人;B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。

  案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與X公司D管理處比較

 。1)資源:

  a. X公司D管理處

  小區(qū)客觀情況:建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業(yè)面積1萬多㎡;

  物業(yè):高層14棟,其中27層10棟、25層4棟。

  設(shè)備:電梯29部,有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)。

  設(shè)施:游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車場。車位1180個,停車使用率80%左右。

  b. W公司C管理處

  小區(qū)客觀情況:高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡;

  收費標準:一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡;二期高層住宅3.2元/㎡,別墅3.8元/㎡.

  設(shè)施設(shè)備:電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)。會所、游泳池各一個,地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。

  (2)支出:

  a. X公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護維修到位,該項花的錢花到位。該項包給專業(yè)公司維護的,交由專業(yè)公司維護。

  b. X公司D管理處共有人員218人。除負責(zé)X公司D管理處的物業(yè)管理外,還負責(zé)附近“G”小區(qū)(2萬多㎡)的物業(yè)管理;F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù);附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。

  (3)收入

  X公司D管理處收入:收費面積20多萬㎡,管理費2.6元/㎡,商業(yè)6.0元/㎡;月收入(不含停車費、商業(yè)面積管理費收入)約80萬元。

  (4)對比差距

  X公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%,6.2萬㎡;人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%,少用12人。一個是218人,一個是230人。

  X公司D管理處的人均面積是1577.98㎡.W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡,相差1.39倍。

  不含商業(yè)管理費收入,X公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ;W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

  W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出X公司D管理處1.17倍,相差0.45元/㎡的情況下,人均創(chuàng)收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四,有了人力資源配置,我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級的小區(qū)對應(yīng)不同的服務(wù)標準,不同的服務(wù)標準,員工的勞動付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬,多勞多得,不同服務(wù)等級的小區(qū)員工的收入也不同。

  例如,

  1、操作層員工

  一類小區(qū)保安員月工資1400元/人(不含社保)。個人素質(zhì)要求:身高1.75米,高中畢業(yè),退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人(不含社保)。個人素質(zhì)要求:身高1.70米,初中畢業(yè),不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)……其他各類操作員工也類似。

  2、管理層員工

  一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū),主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步:不同服務(wù)等級的小區(qū)采取不同的考核標準

  物權(quán)法的最終出臺,物業(yè)管理模式的多元化將會促使物業(yè)管理市場程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿將實行“招投標”,重新選聘物業(yè)管理單位。價格將成為市場競爭的法寶!在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標準的情況下,誰的價格低,誰取勝的可能性就大!價格最終反應(yīng)的是一個企業(yè)的管理水平。管理水平的標志對企業(yè)來說就是成本控制的能力,也就是一個企業(yè)的核心競爭力!

延伸閱讀:物業(yè) 管理 人工
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