物業(yè)管理師

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物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告(三)

2008-10-31 11:13 來(lái)源: 打印 | 收藏 |
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  三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問(wèn)題

  根據(jù)4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總,當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問(wèn)題,主要突出反映在以下幾個(gè)方面:

  (一)社會(huì)評(píng)價(jià)方面

  1.行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù),勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。在調(diào)查中,反映行業(yè)社會(huì)地位不高的企業(yè)就有3521家,占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%.

  2.行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系,動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做,甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對(duì)行業(yè)存在一定偏見(jiàn)的企業(yè)有2819家,占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的61.28%.社會(huì)上還有部分群體對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的25.02%.

  3.輿論導(dǎo)向存在偏差。這些年來(lái),各種輿論媒體對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的正面報(bào)道很少,少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng),不做深入的調(diào)查研究,不問(wèn)青紅皂白,肆意誤導(dǎo)群眾,給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。認(rèn)為社會(huì)輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的42.78%.

  4.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。認(rèn)為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的38.39%.認(rèn)為人們對(duì)物業(yè)服務(wù)常任意壓價(jià)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的29.37%.

  (二)政府監(jiān)督方面

  1.地方立法跟不上,相關(guān)政策不配套。一些地方政府及有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理不重視,對(duì)行業(yè)發(fā)展不關(guān)心。《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費(fèi)等管理辦法,國(guó)務(wù)院和中央部委都已制定公布多年,但許多地方至今尚未制定具體實(shí)施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家,占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%;認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家,占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%.

  2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力,與相關(guān)專業(yè)部門(mén)關(guān)系不順。這次調(diào)查中,認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不及時(shí)不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%,認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%.還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗I(yè)部門(mén)關(guān)系不順,其中與供水方面不順的占19.52%,供電方面不順的占17.24%,也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門(mén)關(guān)系不順。一些部門(mén)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來(lái)的“房管所”、“基建隊(duì)”,行政上指手畫(huà)腳、橫加指責(zé),經(jīng)費(fèi)上亂攤派、亂贊助。認(rèn)為對(duì)企業(yè)干預(yù)過(guò)多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的46.02%.

  3.物價(jià)部門(mén)干預(yù)過(guò)度,政府定價(jià)(指導(dǎo)價(jià))適用過(guò)寬。國(guó)家發(fā)改委、原建設(shè)部對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的范圍、對(duì)象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時(shí)卻是五花八門(mén)。物價(jià)部門(mén)嚴(yán)把物業(yè)收費(fèi)審批關(guān),任意擴(kuò)大政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)范圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.20元/平方米/月,一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.30-0.50元/平方米/月,企業(yè)怨聲載道。反映政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)控制過(guò)死的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的36.43%,反映任意擴(kuò)大政府定價(jià)范圍的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的8.59%.

  4.現(xiàn)行稅賦政策不合理,企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策,加上《勞動(dòng)合同法》的執(zhí)行,社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高,使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映這類問(wèn)題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%.

  (三)開(kāi)發(fā)單位建設(shè)方面

  1.建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾,給物業(yè)服務(wù)帶來(lái)隱患和糾紛。這次調(diào)查中認(rèn)為開(kāi)發(fā)單位利用建管不分掩蓋前期遺留問(wèn)題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%,認(rèn)為利用建管不分轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾的占41.96%,認(rèn)為利用建管不分壓低物業(yè)項(xiàng)目交接成本的占18.78%.反映新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出的占51.85%.

  2.利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售,拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)?梢哉f(shuō),開(kāi)發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的,而是利用物業(yè)服務(wù)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目搞包裝,打品牌,目的是促進(jìn)房屋銷售,為開(kāi)發(fā)單位的自身利益服務(wù),并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。反映開(kāi)發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的41.28%,反映開(kāi)發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占21.57%,反映開(kāi)發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的占33.35%.

  3.住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位,增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)單位片面追求投資效益,盡量壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目,即使規(guī)劃配套項(xiàng)目,也常常拖延實(shí)施,先住宅后配套,給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利,無(wú)形中也給物業(yè)管理造成很多無(wú)法回避的矛盾和問(wèn)題。在這次調(diào)查中,反映住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全的,占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.35%,反映住宅項(xiàng)目交通不方便的占10.22%,反映住宅項(xiàng)目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占28.50%.

  (四)業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面

  1.公共意識(shí)不強(qiáng),守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán),把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面,不遵守規(guī)定,不服從管理,甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來(lái)看,認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%,認(rèn)為業(yè)主公共意識(shí)普遍較差的占57.15%,認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)的占49.09%,反映個(gè)別業(yè)主不能自覺(jué)遵守管理規(guī)定的占37.51%.

  2.配合支持不夠,欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來(lái)看,反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的45.63%,反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題突出的企業(yè)占57.22%,反映業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%.

  3.業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力,運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。《條例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度,《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序,各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布多年,但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的地區(qū)和范圍卻很有限。被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會(huì)制度建立難和成立業(yè)主大會(huì)后又難運(yùn)作的分別占了企業(yè)總數(shù)的13.17%和19.28%.

  4.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)。調(diào)查資料反映,業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題,一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難,另一方面一些成立了業(yè)主委員會(huì)的區(qū)域矛盾問(wèn)題更加突出。其中反映業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的19.28%,反映業(yè)主委員會(huì)超范圍活動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%,反映業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向的占13.50%,反映業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立面的占11.30%.

  (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面

  1.企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低,行業(yè)發(fā)展后勁不足。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè),占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的31.43%,反映企業(yè)效益低、發(fā)展慢的占57.76%,反映企業(yè)發(fā)展后勁不足的占27.80%.分析企業(yè)效益差的主要原因,認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的占59.28%,認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低的占48.80%.

  2.人員素質(zhì)較低,專業(yè)人才缺乏。被調(diào)查企業(yè)中反映最集中最突出的問(wèn)題是從業(yè)人員待遇低、人才難尋難留、人員流動(dòng)性大。反映同類問(wèn)題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的77.93%,認(rèn)為企業(yè)缺乏管理和技術(shù)人才的占46.98%,認(rèn)為從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求的占49.65%,認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差的占10.35%.

  3.服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因,物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前還尚未達(dá)到“公開(kāi)、公平、公正”、誠(chéng)實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為企業(yè)信用意識(shí)差的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的3.04%,同行之間相互壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的占7.00%,不擇手段惡性競(jìng)爭(zhēng)的占5.78%.

  以上各種矛盾和問(wèn)題的存在,都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。

  四、關(guān)于本調(diào)查報(bào)告的說(shuō)明

  鑒于本次調(diào)查系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)自成立以來(lái)首次進(jìn)行的全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)查活動(dòng),受地域的差異、經(jīng)驗(yàn)的缺乏、人員的不足、企業(yè)的參與、地方的配合等諸多方面的制約因素,給本次調(diào)查工作帶來(lái)了一定的困難,也對(duì)調(diào)查結(jié)果的全面、精確有所影響。由于本次調(diào)查工作是在2007年組織進(jìn)行的,相關(guān)數(shù)據(jù)的采集基本截至2006年底。隨著《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》等法律法規(guī)的頒布實(shí)施,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入構(gòu)成以及用工成本均發(fā)生較大的變化,物業(yè)管理的其他環(huán)境也在改變,這是我們研讀本調(diào)查報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到的問(wèn)題。在初步調(diào)查分析的基礎(chǔ)上,中物協(xié)將組織研究人員進(jìn)一步整理分析、分類評(píng)估,在摸清行業(yè)底數(shù)的基礎(chǔ)上,針對(duì)影響行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行深入研究,形成專題報(bào)告和政策建議。

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