伴隨物業(yè)管理行業(yè)在我國的迅猛發(fā)展，社會各階層對物業(yè)管理的認識逐步提高，物業(yè)管理招投標行為正逐漸增多。但目前在中國，物業(yè)管理畢竟是一個只有20余年發(fā)展歷史的年輕行業(yè)，物業(yè)管理行為中涉及的各項法律關系仍處在摸索階段，反映在招投標活動中則出現(xiàn)了一些矛盾與混亂，各種不規(guī)范的行為更是屢見不鮮，比如：近期珠海市先后有3宗物業(yè)管理招標最終都演化為不同形式的復雜糾紛，目前仍處在協(xié)調解決的過程之中。本文將結合實際，談談目前我國物業(yè)管理招投標活動中存在的主要問題和一些思考。

　　一、各方主體的角色定位與職責分工

　　作為參與物業(yè)管理招投標行為的各方法律主體，明確招標人、投標人、監(jiān)管人及招標代理機構的角色定位與各自職責無疑是招投標市場健康發(fā)展的先決條件。特別是經過20年的實踐檢驗，早期的物業(yè)管理市場主體定位與行業(yè)監(jiān)管思路正面臨重大轉換與重新界定的迫切需要，主要體現(xiàn)在以下三個方面：

　　1、物業(yè)管理招標人的身份認定

　　在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理項目的招標人為建設單位，這是各方認可并可行的操作方法。現(xiàn)實中有關招標人身份界定的矛盾多出在業(yè)主委員會成立之后。

　　1994年3月建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，將管委會（即業(yè)主委員會，以下簡稱“業(yè)委會”）定義為：在房地產行政主管部門指導下成立，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人合法權益的組織，并將“決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司”明確列入業(yè)委會的權利。此后各地相繼出臺的物業(yè)管理地方性法規(guī)基本延續(xù)了這一思路。雖然個別地方法規(guī)指出：業(yè)委會“聘請物業(yè)管理公司”的決議應當經業(yè)主大會批準，但實際落實的寥寥無幾，造成了目前物業(yè)管理招標人就是業(yè)委會的現(xiàn)實。在各地已經或正在進行的物業(yè)管理招投標過程中，我們經�？吹秸麄�招標的組織、談判與決策權完全掌握在業(yè)委會委員手中，甚至為個別委員所左右，廣大業(yè)主則喪失了起碼的知情權與表決權。為少數(shù)人所掌握的權力一旦失去有效的制約與監(jiān)督就容易被扭曲與濫用。在實踐中，我們甚至發(fā)現(xiàn)個別業(yè)委會成員以候選企業(yè)對自己承諾的個人利益的多寡作為談判的砝碼與取舍的標準，嚴重損害了全體業(yè)主的合法權益，影響了物業(yè)管理招標過程的公正性。

　　為此，我認為有必要重新界定業(yè)主大會與業(yè)委會在物業(yè)管理活動中的法律地位，必須明確業(yè)主大會才是代表和維護全體業(yè)主合法權益的決策機構，而業(yè)委會僅僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。相應地在招投標活動中的招標人為業(yè)主大會，其具體職責為：

　　（1）決定是否采取招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。�2）根據(jù)物業(yè)管理招標法規(guī)所要求的專業(yè)力量及自身的經濟承受能力，決定自行招標還是委托招標代理機構招標；

　�。�3）決定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會作出的以上決議，應當經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。而業(yè)委會在招投標過程中則應當承擔召集、協(xié)調、溝通與落實的職責，其具體工作為：

　　（1）召集并主持業(yè)主大會，或采取書面征求意見的形式，組織全體業(yè)主就物業(yè)管理招標相關事宜進行表決；

　　（2）辦理物業(yè)管理招投標過程中的備案事宜；

　�。�3）采取自行招標方式的，具體組織招標；采取委托招標方式的，協(xié)助招標代理機構組織招標；

　�。�4）與業(yè)主大會選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同；

　�。�5）無論業(yè)主大會采取書面征求意見的表決方式，還是采取現(xiàn)場討論的表決方式，業(yè)委會都應當將表決結果向全體業(yè)主公示，及時將招投標的進展情況及相關事宜告知全體業(yè)主。

　　其實，在許多現(xiàn)行的物業(yè)管理地方性法規(guī)中，都將“決定物業(yè)管理的重大事項”列入了業(yè)主大會的職責，但“選聘物業(yè)管理企業(yè)”這一“重大事項”卻明確列入了業(yè)委會的職責。在這一問題上法規(guī)指引的矛盾相應帶來了現(xiàn)實監(jiān)管的混亂�？上驳氖牵涸谝呀涱C布的《物業(yè)管理條例》中，已經將“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”明確寫進業(yè)主大會的職責，此舉將為物業(yè)管理招標人正名，并充分體現(xiàn)了全體業(yè)主在物業(yè)管理招標過程中的知情權與表決權，有助于從根本上減少物業(yè)管理糾紛的產生。

　　2、物業(yè)管理投標人的資格認定

　　物業(yè)管理投標人就是響應物業(yè)管理招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。由于現(xiàn)行法規(guī)對參與投標的物業(yè)管理企業(yè)的資質要求存在模糊之處，投標人的資格認定在實際操作中容易引發(fā)爭議，其中最突出的問題是：持有臨時資質的企業(yè)是否有資格參加物業(yè)管理投標？

　　根據(jù)建設部1999年10月頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》）規(guī)定：“一級企業(yè)可以參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本省區(qū)域內15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標�！钡�持有臨時資質的企業(yè)能否參加投標，能夠參加多大規(guī)模項目的投標，對此《試行辦法》未作明確規(guī)定。

　　在國家倡導建管分離，提倡通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的背景之下，如果完全禁止持有臨時資質的企業(yè)參加投標，則有可能將資金雄厚、素質超群的新生力量排斥于物業(yè)管理市場之外，最終導致物業(yè)管理行業(yè)缺乏生機與活力。我認為，可以借鑒《試行辦法》的做法，規(guī)定持有臨時資質的企業(yè)可以參加本

　　市區(qū)域內8萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。但鑒于臨時資質證書的有效期為一年，在持有臨時資質證書的企業(yè)可以參加的物業(yè)管理投標中，應當在招標文件關于合同期限的表述中注明：“如果持有臨時資質的企業(yè)中標，則物業(yè)管理服務合同的期限應當附加延續(xù)的條件�！� 即：該企業(yè)臨時資質期限屆滿后取得三級企業(yè)資質的，執(zhí)行原定物業(yè)管理合同期限；否則，該物業(yè)管理服務合同自行終止，招標人應當重新組織招標。

　　評定企業(yè)資質等級的政府行為在發(fā)達國家并不多見，但對于我國尚處在培育過程中的物業(yè)管理市場而言，目前推行的企業(yè)資質等級評定對促進物業(yè)管理行業(yè)“專業(yè)化、市場化、社會化”仍有著積極的作用。由于全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還很不均衡，各地評定資質等級的操作和實施缺乏統(tǒng)一的標準，因此，在投標人的資格認定過程中，各地物業(yè)管理主管部門還應注意對不同城市甚至不同國家和地區(qū)企業(yè)資格的對照認定，通過制定相應的對照指引，方便招標人參照執(zhí)行，以防止歧視和排斥潛在投標人的做法，杜絕地方保護主義盛行。

　　此外，在投標人資格認定的實踐中，還存在形形色色限制或排斥潛在投標人的不合理現(xiàn)象，如：某招標人為使其私下接觸過但僅具有臨時資質的企業(yè)更具競爭力，公然排斥資質等級較高的企業(yè)參加投標，在招標文件中要求投標人具有“二級以下資質”。也有招標人提出與其招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高資格要求。對此相關的物業(yè)管理法規(guī)都應做出明確的指引。

　　投標人的資格認定后，其在物業(yè)管理招投標活動的職責非常明確，即：嚴格按照招標文件的要求參加投標，在遵守物業(yè)管理招投標相關法規(guī)的前提下展開公平競爭。

　　3、物業(yè)管理招投標監(jiān)管人的定位

　　目前在部分業(yè)主中有一種思想，認為業(yè)主是物業(yè)的產權人，并最終為物業(yè)管理付費，因而物業(yè)管理招標行為應完全由業(yè)主自主決定和實施，無需其他形式的監(jiān)督和制約。我認為這種想法值得商榷，因為：

　　第一，物業(yè)管理民事行為自身獨有的特點決定了物業(yè)管理招投標需要必要的監(jiān)管。

　　物業(yè)管理的最大特點是：物業(yè)管理是基于物業(yè)管理區(qū)域內共有部分和共同事務的管理和服務，服務的受益者和成本負擔者是具有相當數(shù)量個體組成的業(yè)主群體，因此，物業(yè)管理行為具有比較明顯的公共產品的性質。凡是存在公共產品的領域一般都伴隨著與之對應的委托代理關系。委托代理關系的存在客觀上需要內外部的監(jiān)督，否則便容易產生租金和尋租行為。而監(jiān)督也會產生監(jiān)督成本。制度設計的目的就是在有效控制交易成本和監(jiān)督成本的同時，建立能夠有效保障公共利益的機制，其中包括物業(yè)管理招投制度的設計。但是，物業(yè)管理招標人本身不同于具有明確組織架構和法人資格的其他委托代理機構。物業(yè)管理招標人為業(yè)主大會，業(yè)主大會的決議又由業(yè)委會落實，相應業(yè)委會的民事責任由業(yè)主大會承擔。無論是業(yè)主大會還是業(yè)委會都具有組織松散和責任人模糊的特點，在此背景下所進行的招投標活動更有必要建立完善的監(jiān)督制約機制，包括行政監(jiān)督、社會監(jiān)督以及競爭對手監(jiān)督，利用“行政監(jiān)督的權威性、社會監(jiān)督的廣泛性、競爭對手監(jiān)督的有效性”，共同構筑強大的監(jiān)督網絡，創(chuàng)造公平健康的物業(yè)管理市場氛圍。

　　第二，行政監(jiān)督的權威性和明確性使其成為物業(yè)管理招投標活動的首要監(jiān)管人。

　　社會監(jiān)督具有非義務性特征，其監(jiān)督主體缺乏明確指代，其監(jiān)督訴求也不具備強制力保障，只能通過影響相關政府行政部門或司法部門來實現(xiàn)。競爭對手監(jiān)督的動力源自市場競爭中的利益驅動，其監(jiān)督訴求除通過行政監(jiān)管來實現(xiàn)外，還表現(xiàn)為一種民事法律關系，即：物業(yè)管理投標活動中的競爭對手可以依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》（以下簡稱《招標投標法》）和《中華人民共和國反不正當競爭法》（以下簡稱《反不正當競爭法》）訴諸司法途徑，以維護自身合法權益。但目前我國物業(yè)管理法律體系仍不健全，且通過司法途徑解決糾紛仍費時費力、成本高昂，使各方市場主體在遭遇問題與糾紛時怠于運用司法途徑，而首先訴求于相關政府主管部門，期望通過行政調解化解矛盾、平息糾紛。這也是行政監(jiān)督介入的客觀土壤。

　　對物業(yè)管理招投標活動的行政監(jiān)督由明確的物業(yè)管理主管部門負責，該監(jiān)管職能由《招標投標法》和物業(yè)管理相關法規(guī)明確賦予。通過行政監(jiān)管實現(xiàn)對物業(yè)管理招投標的全過程監(jiān)督，避免了司法程序介入的事后性，有利于從源頭上減少招投標過程中的違法違規(guī)行為，在目前的行業(yè)現(xiàn)狀和司法環(huán)境下，不失為一種實用、高效的首選途徑。

　　需要明確的是，伴隨我國市場經濟的不斷發(fā)展和市場主體的逐步成熟，物業(yè)管理主管部門也面臨著角色轉換的迫切問題。主管部門在物業(yè)管理招投標中的監(jiān)督職責不再體現(xiàn)于直接的審批行為，更不能體現(xiàn)于直接介入招投標活動，代為組織包辦具體的招標業(yè)務。當前的行政監(jiān)督應當著眼于如何建立完善的招投標內外監(jiān)督機制，以規(guī)范各方市場主體的行為，維護物業(yè)管理市場的正常秩序。具體說來，

　　物業(yè)管理主管部門在招投標活動總的監(jiān)管職責可以通過以下三個方面來體現(xiàn)：

　�。�1）制定有關物業(yè)管理招投標的法規(guī)規(guī)章，力求詳盡、嚴謹，具有可操作性和可衡量性，為招投標各方主體提供行為的依據(jù)和指引；

　�。�2）建立物業(yè)管理招投標登記備案制度，要求招標人將招標公告、委托的招標代理機構、招標文件、評標報告、招標投標情況書面報告送物業(yè)管理主管部門備案，由主管部門依據(jù)明確、公開的招投標法規(guī)規(guī)章，核對物業(yè)管理招投標的范圍、方式、組織形式、組織程序等是否合法有效，并及時發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；

　�。�3）依據(jù)明確、公開的招投標法規(guī)規(guī)章，嚴格查處招投標活動中的違法違規(guī)行為。同時，為提高行政監(jiān)督的效率，防止行政機關的意志左右招投標活動，應當強化物業(yè)管理招投標過程的信息披露制度，增加招標、投標、開標、評標、定標過程的透明度，充分調動社會監(jiān)督與競爭對手監(jiān)督的優(yōu)勢，使行政監(jiān)督同樣依法、有序地進行。

　　4、物業(yè)管理招標代理機構的定位

　　招標代理機構是順應物業(yè)管理招投標發(fā)展需要而產生的新興市場力量。根據(jù)《招標投標法》有關規(guī)定，物業(yè)管理招標的組織形式分為自行招標和委托招標。招標人具備物業(yè)管理招標法規(guī)所要求的專業(yè)力量，具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行組織招標。如果招標人不具備自行招標的條件，而物業(yè)管理主管部門又不能既當“裁判”又當“運動員”，此時就需要專業(yè)的招標代理機構為招標人提供委托招標服務。

　　目前，我國在物業(yè)管理領域內嚴格意義上的招標代理機構仍未出現(xiàn)。我認為，各地物業(yè)管理主管部門應當把培育招標代理機構作為促進物業(yè)管理招投標制度快速發(fā)展的緊迫任務之一。在此過程中，應當充分借鑒各地在建設工程招標領域積累的豐富經驗，嚴格按照《招標投標法》對招標代理機構的要求，認定物業(yè)管理招標代理機構的資格，尤其應該注意的是：

　�。�1）物業(yè)管理招標代理機構是從事物業(yè)管理招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織，不應與行政機關和其他國家機關存在隸屬關系或者其他利益關系。應當將物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督職能與招標代理機構的社會中介職能徹底分離，防止行政干預對招投標活動公正性的影響；

　�。�2）物業(yè)管理招標代理機構資格認定的標準應當是明確、公開并具有可衡量性的，以防止行政主管部門在招標代理機構資格認定過程中的主觀隨意性；

　　（3）應當形成物業(yè)管理招標代理機構之間的競爭格局，各代理機構應當充分利用自身的專業(yè)知識、人才優(yōu)勢和配套設施，通過為招標人、投標人提供合法、優(yōu)質、高效的中介服務，保障所代理招標活動公平、公正、公開地進行，從而贏得市場，在競爭中獲得一席之地。

　　二、低價競爭的困惑

　　招標人選擇合理低價中標是理性市場主體的必然選擇，也是招標人合法權利的體現(xiàn)。而物業(yè)管理行業(yè)買方市場的逐漸形成必然引發(fā)日趨激烈的市場競爭，部分企業(yè)為取得物業(yè)管理項目甚至不惜變相壓價。低價競爭成為目前物業(yè)管理招投標活動中不容忽視的現(xiàn)象，各物業(yè)管理市場主體對此也存在不同形式的困惑。

　　1、是否中標價格越低對招標人越有利？

　　目前有部分招標人希望中標價格越低越好，或者希望中標企業(yè)額外追加的投資越多越好，片面追求中標價格的最低化。但對經濟效益的追求是任何企業(yè)最根本的原初動力，如果物業(yè)管理企業(yè)通過直接或間接提供不合理的低價獲得物業(yè)管理項目，那么在未來的管理服務過程中，要么會因為企業(yè)過度壓縮成本，導致管理服務質量下降、環(huán)境惡化、物業(yè)維護不當?shù)群蠊�，加速物業(yè)的貶值過程；要么企業(yè)會以各種方法變相調整價格，帶來后續(xù)物業(yè)管理糾紛的隱患，最終受害的仍是業(yè)主自己。

　　因此，片面追求中標價格最低化是一種只顧眼前利益、表面利益的短期行為。招標人永遠應當樹立服務質量與服務價格成正比的消費理念，應當在招標過程中，擯棄絕對最低價中標的指導思想，根據(jù)自身的物業(yè)定位與管理要求，客觀分析和比較投標企業(yè)的管理水平與服務價格，從而選擇“性價比”最優(yōu)的管理企業(yè)。

　　2、是否低價競得的物業(yè)管理項目能使招標人一勞永逸？

　　經過20年特別是近10年的高速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)越來越面臨優(yōu)勝劣汰的巨大市場壓力。以珠海市為例，截至2003年4月，全市共有一級企業(yè)2家，二級企業(yè)3家，三級企業(yè)69家，臨時資質企業(yè)115家，管理項目總建筑面積約3000萬平方米，企業(yè)平均管理面積不足16萬平方米，而臨時資質企業(yè)平均管理面積不足7萬平方米。珠海市的現(xiàn)狀同樣反映了全國物業(yè)管理行業(yè)的典型情況，即物業(yè)管理企業(yè)普遍管理規(guī)模過小，大量臨時資質企業(yè)面臨被市場淘汰的危機。于是，少數(shù)企業(yè)不惜以極低的服務價格或極高的追加投資牟取中標，以期在市場中占有一席之地。但這種低價競爭的行為暗含了飲鴆止渴的風險。

　　首先，《招標投標法》和《反不正當競爭法》明確規(guī)定：投標人不得以低于成本的報價競標。如果投標人的報價經測算被確認為低于成本價格的，則該中標無效，投標企業(yè)只能是“竹籃打水一場空”。

　　其次，即使投標企業(yè)以略高于成本價的低價中標，企業(yè)為挖掘有限的利潤空間勢必大幅壓縮成本，如：減少人員配置、降低人員工資、降低服務檔次等。這樣企業(yè)不但吸引不了高素質的人才，甚至留不住原有的優(yōu)秀員工，長此以往，必然導致管理與服務質量下降，企業(yè)缺乏持續(xù)發(fā)展的動力。

　　再次，物業(yè)管理行業(yè)不同于普通消費品行業(yè)，當企業(yè)以極低價格競得管理項目后，將在合同期限內以固定價格提供服務，而無法根據(jù)市場狀況隨時自主調整價格。同時由于物業(yè)管理行業(yè)的低門檻可進入性和服務的可替代性，即使合同期限屆滿，原企業(yè)也無法因為先前的市場占有而自然獲取管理項目或提高管理價格。即：低價進入并不能保證長期的收益權利，低價更多的是意味要忍受長期的低利潤運作。

　　最后，投標企業(yè)之間毫無自律地比拼少收費、多投入，勢必讓投標人逐漸形成“招標牟利心理”，即使原企業(yè)管理不錯，但出于降低投入的考慮，招標人仍會傾向于頻繁招標，更換管理企業(yè)，并迫使企業(yè)簽訂權利義務不對等的合同，使物業(yè)管理企業(yè)的整體生存環(huán)境漸趨惡化，也使整個行業(yè)處于低水平運作的狀態(tài)，難以得到提升與進步。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)應該認識到，未來的競爭是優(yōu)質服務的競爭，是優(yōu)秀人才的競爭。物業(yè)管理企業(yè)應該通過發(fā)揮各自優(yōu)勢、合理配置資源、提高管理效率、降低管理成本來提高企業(yè)服務的“性價比”，增強企業(yè)的競爭力。一味地低價競爭反倒容易因管理不善、信譽不佳而被市場淘汰出局。

　　3、物業(yè)管理監(jiān)管人是否有必要談“低”色變？

　　物業(yè)管理招投標市場過分低價競爭的問題同樣引起主管部門的重視與憂慮。在此問題上，我認為物業(yè)管理主管部門應當堅持4個思想：

　　第一，通過制定完善的規(guī)則，使評委專家測算出合理的管理成本價，將“低于成本價”競爭的違法行為拒之門外。

　　第二，對于投標報價明顯偏低、即使未低于成本價的投標行為，主管部門也不宜以行政命令直接宣布投標無效，而是通過制定完善的、強制性的“物業(yè)管理服務質量標準”，以此約束中標企業(yè)的后續(xù)管理服務行為，保證今后管理服務的質量標準，并以此作為企業(yè)資質評定的依據(jù)之一，對達不到管理服務質量標準且情節(jié)嚴重的，應當取消物業(yè)管理企業(yè)的資質。

　　第三，以平常心態(tài)看待物業(yè)管理市場機制的作用。就像彩電市場價格戰(zhàn)最終還是能夠找到一個市場平衡點，所有市場主體最終都要經過市場洗禮而逐步走向成熟，物業(yè)管理市場也不例外。只要在法規(guī)允許的范圍內，應當鼓勵市場競爭的充分進行。

　　第四，引導物業(yè)管理企業(yè)提供差異化服務，順應不同層次招標人的市場需求。如同任何成熟的消費品都可以區(qū)分高中低檔一樣，根據(jù)物業(yè)的檔次與業(yè)主的整體承受能力的差異，物業(yè)管理服務同樣存在不同的需求層次，應該允許物業(yè)管理企業(yè)充分利用市場細分原理，根據(jù)企業(yè)的特色找準市場定位與切入點，在法規(guī)允許的范圍內，形成多層次、差異化的物業(yè)管理服務體系。

　　4、評委應該如何確定招標項目的成本價？

　　在低價競爭問題的討論中，我們多次提到管理項目的“成本價”，那么招標項目的物業(yè)管理成本價到底如何確定呢？

　　由于管理成本是依托于管理方案的動態(tài)指標，各種不同的方案對應了不同的成本價，不同方案之間的核算指標與表述口徑也各不相同，因而各投標企業(yè)的投標價與成本價缺乏明確的、絕對的可比性。

　　為合理評估在招投標過程中的物業(yè)管理成本價，我認為應該要求投標企業(yè)詳細列明合同期限內的管理成本構成與測算過程，并將成本構成與其服務范圍、服務標準和服務質量一一對應，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標過程中，評委應當依據(jù)勞動部門定期發(fā)布的工資指導標準、物業(yè)管理相關服務標準，綜合測定各投標方案的成本價。這就對評委的專業(yè)性提出了很高的要求。當然，招標人也可以委托專業(yè)中介機構核算各投標方案的成本價。

　　三、評標過程的公正性與評分結果的權威性

　　公正性是任何招投標活動的核心原則與思想精髓。招投標活動的公正性和權威性主要體現(xiàn)在評標過程與評分結果上。對此，主要有以下幾方面的問題：

　　1、評委的組成問題

　　根據(jù)《招標投標法》第37條規(guī)定：“依法必須進行招標的項目，其評標委員會（以下簡稱‘評委會’）由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數(shù)的2/3.”

　　正如我在第一部分關于物業(yè)監(jiān)管問題中所提到的，物業(yè)管理服務具有一定公共產品的性質，在物業(yè)管理招標的評委會組成上，即使不要求專家占成員總數(shù)的2/3以上，但至少在評委會中應當有相當數(shù)量的專家成員，物業(yè)管理主管部門可對此作出具體明確的規(guī)定。

　　為保證專家的專業(yè)素質及客觀公正性，評委會的專家應該全部從物業(yè)管理主管部門推薦產生的專家?guī)熘须S機抽取，杜絕由招標人或主管部門直接指定專家的情況。同時，為解決同一城市專家數(shù)量有限的問題，可以省為單位建立統(tǒng)一的專家?guī)欤�并建立對專家的監(jiān)管機制，增加評審專家的專業(yè)性與公正性。至于本身承擔物業(yè)管理監(jiān)管職能的人員，可以依據(jù)專家條件進入物業(yè)管理專家?guī)�，在隨機抽到的情況下，以個人身份進入評委會。

　　2、投標書的質量是否應當成為衡量企業(yè)水平的決定性因素？

　　投標書的質量在一定程度上反映了投標企業(yè)的真實水平，因而投標人和評委都應給予投標書應有的重視。但目前的傾向是評委過分倚重對投標書的評判，輕視甚至忽略了對企業(yè)管理現(xiàn)狀和管理現(xiàn)場的考察評估。于是投標企業(yè)也在標書編制過程中投入過多的人力物力財力，本著多多益善的心態(tài)，甚至將某些管理學原理也長篇累牘地羅列進標書，結果是標書越做越厚，越做越豪華。

　　我認為，標書質量應該是評判企業(yè)水平的一個基本因素，而非決定性因素。書面物業(yè)管理規(guī)章制度的可復制性已使其逐漸喪失了甄別企業(yè)優(yōu)劣的功能，而物業(yè)管理的特殊性決定了標書中所描述的服務標準只是一個承諾，真正的服務質量在實際服務過程中才能體現(xiàn)出來。而且過厚的標書實際上不可能被評委全部詳細閱讀，那些無法體現(xiàn)企業(yè)差異性的、可有可無的贅述實際上是一種人力與資金的浪費。

　　為避免物業(yè)管理招投標過程中的標書誤區(qū)，增加評分結果的權威性，我認為：

　�。�1）應當在評標過程中適當減少標書內容所占的分值比重，增加對企業(yè)管理現(xiàn)狀和管理現(xiàn)場的考察所占的分值比重。因為即使同是“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的項目，其管理水準和企業(yè)素質仍可能相距甚遠，對管理現(xiàn)場的考察在衡量企業(yè)實際水平的過程中具有不可替代的作用；

　　（2）應當將中標企業(yè)在投標書中所承諾的服務標準和服務質量全部列入其簽訂的物業(yè)管理服務合同，并強化實施過程中的業(yè)主考核機制，以避免投標企業(yè)利用無法兌現(xiàn)的承諾得以中標；

　　（3）應當對投標書的內容及篇幅作出適當?shù)囊?guī)定與限制，將評審的重點放在管理理念、服務標準、人員配置與價格測算等主要方面，以務實的態(tài)度引導投標企業(yè)編制標書。

　　3、評標過程與結果的公開性

　　在目前的多數(shù)物業(yè)管理招投標活動中，評分的規(guī)則是不公開的，評委的評分是不記名的，評分的結果也是保密的，諸如此類的種種不透明過程有可能妨礙招標的公正性，甚至動搖人們對招投標制度的信任。

　　其實，公平是建立在公開的基礎上的。當所有的競賽都在陽光下進行，參賽者的全部注意力就會放在如何提高自身的競爭力，而不是將精力投入到諸多的幕后比拼中去。所以我認為：

　　（1）應當把詳細的評分規(guī)則公開，設有底價的競標還應當公開底價，讓投標人從揣摩與猜測的茫然中解放出來，從動用不正當競爭手段的誘惑中解放出來，真正著眼于管理項目的研究與管理素質的提高；

　�。�2）應當建立評委負責制，所有評委應當采取記名評分的方式進行評判，并出具書面評判意見，使每一位評委都為自己的評分負責，為評標過程的公正性負責；

　�。�3）應當公開各個評標步驟的評分結果及總分結果，可以不公開相應的評分人，但評分結果應當讓所有投標企業(yè)心中有數(shù)。只有經得起公開檢驗的評分才可能是公正的評分。也只有這樣，每個投標企業(yè)才能知道自身的問題與差距，使招投標過程同時成為提升行業(yè)整體水平的過程。

　　4、程序公正性問題

　　目前中國在大多數(shù)領域都存在一個普遍現(xiàn)象，即：某一領域的法規(guī)不可謂不健全，制度不可謂不完善，但該領域的不規(guī)范行為仍是屢見不鮮。反映在物業(yè)管理招投標活動中就是不按規(guī)定的程序與規(guī)則操作，暗箱操作和行政權力過度介入的情況時有發(fā)生，嚴重影響了招標結果的公正性。為什么有法不依？為什么行政權力有時可以凌駕于法律之上？這說明我們的法律規(guī)范及相關的制度設計仍存在巨大的缺陷。比如：對行政權力機構的監(jiān)督制約主體的虛無化、行政過程及招投標過程的高度不透明性、市場主體權利主張渠道的不通暢性等。

　　有法不依并不是簡單的法律意識薄弱的問題。正如在發(fā)達市場經濟國家，誠信是利益權衡后的理性選擇，而非市場主體的良心發(fā)現(xiàn)。只有建立并落實完善的監(jiān)督制約與懲罰機制，才能真正解決物業(yè)管理招投標中的程序公正問題，包括：

　�。�1）明確行政監(jiān)督的范圍與職責，避免其干預具體的招投標過程，這點在第一部分中已有詳盡論述；

　�。�2）明確對行政機關的監(jiān)督主體及監(jiān)督職責；

　�。�3）建立全面充分的信息披露制度，既包括行政監(jiān)管過程的信息公開，也包括市場行為過程的信息公開；

　�。�4）建立通暢高效的申訴復議和訴訟渠道。

　　四、物業(yè)管理招投標的有關糾紛

　　正因為物業(yè)管理招投標活動仍存在許多問題與不明朗因素，包括相關的監(jiān)管法規(guī)仍處在摸索探討階段，目前招投標活動中的許多矛盾最后都上升為不同形式的糾紛，主要有以下兩個問題：

　　1、是否只有在原物業(yè)管理服務合同依法終止或解除的前提下才能進行招標？

　　答案是肯定的。如果原合同雙方當事人未能就合同的終止或解除達成一致意見，或原合同相關條款及物業(yè)管理相關法規(guī)不能提供終止或解除合同的依據(jù)，則在原合同期限內該合同繼續(xù)有效，不能僅僅因為一方當事人單方終止或解除合同而否認合同的法律效力。當雙方當事人就合同終止或解除事宜產生異議時，應當通過行政調解或司法程序、仲裁程序首先解決該糾紛。只有在原物業(yè)管理服務合同依法終止或解除的前提下才能進行招標活動，原物業(yè)管理企業(yè)則必須配合做好新舊管理企業(yè)的交接工作。

　　在物業(yè)管理實踐中，我們經常碰到這樣的情況：業(yè)主因不滿物業(yè)管理企業(yè)的服務而要求提前解除合同，但由于合同中關于終止和解除的條款缺乏可操作性，其解除合同的主張難以得到法律的支持，造成雙方的糾紛久拖不決。有許多物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務合同不完備，一旦出現(xiàn)管理權糾紛，物業(yè)管理企業(yè)的權益同樣得不到保障。

　　為此，我認為，要減少選聘物業(yè)管理企業(yè)方面的糾紛，甲乙雙方都應高度重視簽訂物業(yè)管理服務合同的重要性，尤其應當對物業(yè)管理服務范圍、服務標準和服務質量條款作出詳細、明確的規(guī)定。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的退出機制

　　當原物業(yè)管理企業(yè)與招標人之間的糾紛未解決，而招標人又急于招標選聘新的管理企業(yè)時，原企業(yè)與招標人之間的糾紛往往演化為新舊企業(yè)間的沖突，有時甚至上演為交接過程中的“全武行”。近兩年來全國各地都出現(xiàn)過類似情況，兩套保安同駐一個住宅小區(qū)的怪現(xiàn)狀也接連發(fā)生。究其原因，除招標人未妥善處理完糾紛就急于招標外，還由于物業(yè)管理企業(yè)的退出機制仍不健全。

　　當招標人合法地另行聘請物業(yè)管理企業(yè)時，有些原管理企業(yè)會以各種理由拒絕退出管理區(qū)域，拒絕履行相關的交接手續(xù)。對此，物業(yè)管理主管部門有必要建立相應的交接規(guī)范，規(guī)定原管理企業(yè)有義務向招標人或其指定的管理企業(yè)辦理移交手續(xù)，主要包括移交以下內容：

　�。�1）物業(yè)管理用房及其它屬于全體業(yè)主共同所有的設施設備和財產；

　�。�2）物業(yè)管理檔案資料；

　�。�3）預收的物業(yè)管理服務費及其他代管資金本息。同時應當明確：即使原物業(yè)管理合同雙方當事人就合同的終止或解除達成一致意見時，原物業(yè)管理企業(yè)也應當負責新企業(yè)接管之前的物業(yè)管理工作，并可以收取與之對應的物業(yè)管理服務費；只有依法辦理完結物業(yè)管理移交手續(xù)之后，原物業(yè)管理企業(yè)才能退出該管理區(qū)域。主管部門應當把物業(yè)管理企業(yè)的交接義務納入對企業(yè)管理的綜合評定指標，對拒不辦理交接手續(xù)且情節(jié)惡劣的，主管部門可以酌情給予降低或取消物業(yè)管理資質的處罰，以保障業(yè)主和其他物業(yè)管理企業(yè)正常行使權利，維護物業(yè)管理市場的正常秩序。

　　總的說來，目前我國的物業(yè)管理招投標活動還很不規(guī)范，物業(yè)管理招投標市場還很不健全。但建立完善的市場體系要以充分的市場實踐為基礎。物業(yè)管理行業(yè)的真正大規(guī)模發(fā)展不過是10年的光景，應該看到，在這10年中，一個新興行業(yè)從無到有，從弱小到壯大，從無人知曉到全民關注，這本身就是一個動人心魄的巨大成就。市場的飛速發(fā)展在促進自身走向成熟的同時，也為物業(yè)管理的立法工作提供了豐富的實踐基礎。