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實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)的對策措施

2008-11-12 16:09    【  【打印】【我要糾錯】

  l、轉(zhuǎn)變和提高思想認(rèn)識

  物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,而目前通過招投標(biāo)進(jìn)行物業(yè)委托管理的項(xiàng)目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關(guān)單位思想上缺乏統(tǒng)一認(rèn)識和長遠(yuǎn)的發(fā)展目光。

  首先是開發(fā)商。前幾年房地產(chǎn)市場異;鸨,再加上國家有關(guān)法規(guī)不健全,許多隱含的問題都沒有暴露出來。另外,住宅共用部位、共用設(shè)施的維修基金至今還沒有建立起來,物業(yè)公司完全靠開發(fā)商的一點(diǎn)補(bǔ)助來維修房子。這一方面是怕房子不好賣而沒有向購房者收取,另一方面就是開發(fā)商自己還要解決一部分。如果實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo),問題就會很快解決。如今的房地產(chǎn)市場,價格競爭的空間已經(jīng)相當(dāng)小,因而,競爭的主體自然就是相關(guān)的配套設(shè)施及售后服務(wù)。這樣,誰解決了業(yè)主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發(fā)商絕對不能因眼前利益而抵制招投標(biāo)。

  其次是物業(yè)管理公司。不管是轉(zhuǎn)制型的物業(yè)管理公司還是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司,都存在著職工素質(zhì)不高、專業(yè)能力不強(qiáng)的現(xiàn)象。由于長期的補(bǔ)貼制使物業(yè)管理公司人員缺乏競爭意識,企業(yè)競爭能力和應(yīng)變能力差。因此,物業(yè)管理公司大力加強(qiáng)人力資源開發(fā)、不斷提高管理經(jīng)營水平,是物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施的又一前提。

  再次是政府職能部門。政府職能部門應(yīng)該在實(shí)施招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局,既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場的管理者、監(jiān)督者,又是建設(shè)者。政府應(yīng)主動為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序,并制訂相關(guān)法則、法規(guī)積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。

  最后是業(yè)主。業(yè)主普遍參與意識不強(qiáng)、維權(quán)意識淡薄,遇到問題各自為陣,沒有統(tǒng)一的思想和行動。又由于專業(yè)知識匾乏,對物業(yè)管理認(rèn)識程度不夠等原因而難以組織起一個起決定作用的業(yè)主委員會。這也制約著招投標(biāo)的順利實(shí)施。因此,業(yè)主必須提高思想認(rèn)識積極參與招投標(biāo)。

  2、設(shè)定招投標(biāo)市場準(zhǔn)入條件

  為了減少對投標(biāo)企業(yè)的初審工作量,對于有較高管理要求的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)限定只有達(dá)到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。今后在一些全國范圍內(nèi)的招投標(biāo),甚至可以限定只有一級資質(zhì)企業(yè)才具備投標(biāo)資格。引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

  政府部門還應(yīng)當(dāng)采取必要措施,強(qiáng)制一定條件下的物業(yè)(新建物業(yè)達(dá)到一定規(guī)模的;由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司的)必須實(shí)行招投標(biāo)。

  3、規(guī)范招投標(biāo)的程序、過程

 。1)準(zhǔn)確界定招投標(biāo)資格

  目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)委會或政府進(jìn)行招標(biāo)。在招標(biāo)方行為隨意性很大的情況下,物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)該明確在哪種情況下應(yīng)該由誰來進(jìn)行招標(biāo)。因?yàn)椴幻鞔_這一點(diǎn)的話,就容易造成壓價招標(biāo)、遺留問題多,與原開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題。因此,為了避免這種情況的產(chǎn)生,在認(rèn)定由誰來招標(biāo)時必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和主管部門對招投標(biāo)的具體要求來確定。

  在當(dāng)前全國及各地缺乏招投標(biāo)規(guī)則、招投標(biāo)者,市場化程度不足,經(jīng)濟(jì)效益稍弱等情況下。應(yīng)確定采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)還是議標(biāo)方式,以使招投標(biāo)完善、規(guī)范。

 。2)規(guī)范管理招投標(biāo)活動

  目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道,因此,應(yīng)設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作,以避免政府行為與市場行為的混亂。同時,對于招投標(biāo)程序還應(yīng)明確以下事項(xiàng):第一,物業(yè)管理招投標(biāo)必須事先到專門機(jī)構(gòu)備案,取得專門機(jī)構(gòu)的認(rèn)可方可進(jìn)行;第二,招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理招投標(biāo)標(biāo)書,推薦合格的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標(biāo);第三,招投標(biāo)的開標(biāo)和決策等重大事件的進(jìn)行必須有監(jiān)督機(jī)構(gòu)的參與,以維護(hù)“三公”原則。同時還應(yīng)邀請公正機(jī)關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過程。

  4、規(guī)避物業(yè)管理招標(biāo)中的不正當(dāng)競爭

  (1)積極培育和營造物業(yè)管理招投標(biāo)的市場環(huán)境

  物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展,重要前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機(jī)制。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機(jī)制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。打破地區(qū)保護(hù)和區(qū)域壟斷,把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)制推向整個行業(yè)范圍,為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間;并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功,增強(qiáng)綜合素質(zhì),憑企業(yè)品牌影響和整體實(shí)力進(jìn)入市場進(jìn)行競爭,公正、公平地分享市場份額。

  (2)建立招投標(biāo)良好的市場經(jīng)濟(jì)秩序

  在整個招投標(biāo)過程中,不管是開發(fā)商還是物業(yè)公司都應(yīng)重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵法守紀(jì)、公平參與,建立良好的企業(yè)信譽(yù),自覺抵制不正當(dāng)競爭,并將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道,創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競爭環(huán)境,保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進(jìn)行。

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