物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師考試輔導(dǎo):案例分析練習(xí)題(一)

2008-11-21 08:51 來源: 打印 | 收藏 |
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  一、某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開發(fā)商聘請,業(yè)主入住后對該物業(yè)管理公司不滿意,雙方矛盾很大,小區(qū)業(yè)主委員會決定解聘該公司,但該公司稱:其與開發(fā)商有委托管理合同,且業(yè)主購樓時(shí)與開發(fā)商的契約中已訂明:“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”,因此,業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)解聘管理公司,業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好,無法舉證,且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),所以物業(yè)管理公司不存在違約,如果業(yè)主堅(jiān)持解聘,就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此,業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下,訴諸于法院。

  1、試析本案所涉及的法律問題。

  2、對此類糾紛應(yīng)如何解決。

  二、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅,但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知,催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。

  試析:王先生的做法是否正確?為什么?

  三、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因?yàn)樗俏簧馊,所以將住宅作抵押向某銀行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收,將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功,停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在,暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系,只要房子在,不怕業(yè)主不交費(fèi)。

  由于張先生沒有及時(shí)返還銀行的貸款,銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時(shí)間的訴訟,法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣,拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是,該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。

  這時(shí),物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果,銀行拒付,胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費(fèi),張先生又不知去向,致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒能收繳。

  分析:

  1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)?

  2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷?該怎樣做才是正確的?

  參考答案

 。ㄒ唬┐穑海ㄒc(diǎn))

  1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題;

  2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中,物業(yè)管理公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段,產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的,因而這時(shí)只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理;在業(yè)主入主后,由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了,由業(yè)主的-考w試大-所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主,因此,開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過渡期的管理后,物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上,業(yè)主委員會可以根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。

  3、本案中,物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立,業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下,可請求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。

  (二)答:(要點(diǎn))

  1、王先生的做法不正確。

  2、日常所說的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi),像保安、清潔、綠化和公用維修等,是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù),不管你是否居住,你的房產(chǎn)都已享受到了,并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有,公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多少來劃分,物業(yè)管理人員并不會因?yàn)閭(gè)別住戶離開而減少工作量,何況這對其他業(yè)主也是不公平的。

  因此,只要業(yè)主購買了住房,開發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書,就不管房子是否有人居住(或居住頻率如何),原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi),但因居住才會發(fā)生的費(fèi)用是不用繳的,至于公共費(fèi)用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。

  (三)答:(要點(diǎn))

  1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。

  2、在本案例中,物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。

  3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí),首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù),而不是去消極等待。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不會也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的;其次,物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律,以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個(gè)措施,物業(yè)管理公司就會坐失良機(jī)。因?yàn)楫?dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主,新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議,所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生(原業(yè)主)的義務(wù),雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn),但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更,即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更,而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體,這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以,本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開始就是錯(cuò)誤的。

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