設(shè)備的使用壽命的長(zhǎng)短是由設(shè)備生產(chǎn)、安裝使用、維修保養(yǎng)來(lái)決定。作為設(shè)備的使用，維修保養(yǎng)的物業(yè)管理公司是想盡最大限量地延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，因?yàn)檫@樣有利物業(yè)公司自身的成本控制，更有利于廣大業(yè)主利益，同時(shí)是物業(yè)的保值，增值的基本前提。在當(dāng)今的住宅小區(qū)大量以多層、高層建筑為主，更不用說(shuō)商業(yè)物業(yè)中的高樓越來(lái)越高，這樣這些高層建筑的正常使用就產(chǎn)生了物業(yè)的配套設(shè)施、設(shè)備，如電梯、二次供水加壓設(shè)備、消防設(shè)備、供配電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等。一旦這些設(shè)備的損壞，或停機(jī)大、中修時(shí)，勢(shì)必造成業(yè)主和住戶的利益受損，正常的生活受到影響。這樣也會(huì)讓物業(yè)公司的滿意度受損，也會(huì)給物業(yè)公司造成較重的負(fù)面影響。

　　設(shè)施、設(shè)備的管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，是其它的管理、服務(wù)的載體，只有設(shè)施、設(shè)備的管理工作做好了，其它的管理、服務(wù)才具有真實(shí)的意義。哪怎樣做好物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備的管理提出如下愚見：

　　一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理

　　設(shè)備運(yùn)行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次是在技術(shù)性能上應(yīng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效力。設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的要點(diǎn)是：

　　1、制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程；（見各管理處《維修工作手冊(cè)》、《工程部工作手冊(cè)》）；

　　2、對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育，對(duì)各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對(duì)員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點(diǎn)由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實(shí)際，對(duì)設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過(guò)各種途徑，切實(shí)提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。

　　3、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作人員的責(zé)任心，做到“正確使用，精心維護(hù)”，確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài)；

　　4、對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過(guò)”的原則，即事故原因不查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者不處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。

　　二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

　　管理物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外，還要重視設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，即要重視設(shè)備運(yùn)行時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、維護(hù)檢修和更新改造的經(jīng)濟(jì)等。在設(shè)備經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行管理中最主要的是設(shè)備運(yùn)行成本管理，這在大廈設(shè)備管理中更能得到體現(xiàn)。設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。

　　能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下兩個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┲贫�能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作

　　1、設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，需要消耗水、電、油等各類能源。設(shè)備管理部門工程部每年要求各管理處，預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用計(jì)劃，做出1～12個(gè)月的各類能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。制定《1-12月能源耗用計(jì)劃表》。

　　2、各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。在實(shí)際使用中，應(yīng)堅(jiān)持做到每天定時(shí)抄表記錄，并計(jì)算出日耗量，每旬檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量，每月統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用，并將每月出現(xiàn)的異常情況，應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人。制定《月能耗分析報(bào)告》

　　（二）采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施

　　1、在選用設(shè)備時(shí)，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。

　　2、在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。

　　3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具做。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式，做到人走燈滅。

　　同時(shí)，防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理和調(diào)換。對(duì)使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作，減少散熱損失。

　　三、物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理

　　設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)損壞設(shè)備和釀成設(shè)備事故。因此，應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。

　�。ㄒ唬┚S護(hù)保養(yǎng)的方式維護(hù)保養(yǎng)方式主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。

　　1、清潔：大氣中有灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞，還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。

　　2、堅(jiān)固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)相當(dāng)一段時(shí)間后，因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其它連接部分的堅(jiān)固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)，隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動(dòng)直到螺帽脫落、連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及密封面接觸不嚴(yán)形成泄露等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的堅(jiān)固程度。在堅(jiān)固件調(diào)正時(shí)，應(yīng)該用力均勻恰當(dāng)，堅(jiān)固順序按規(guī)定進(jìn)行，確保堅(jiān)固有效。

　　3、潤(rùn)滑：潤(rùn)滑管理是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤(rùn)滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方式、油壓、油位及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。潤(rùn)滑管理要求做到“五定”，即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的潤(rùn)滑管理制度，建立潤(rùn)滑站、潤(rùn)滑卡。此外，對(duì)設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的計(jì)劃，確保潤(rùn)滑管理工作的正常開展。

　　4、調(diào)整：設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)等因素，零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動(dòng)甚至破壞，因此必須對(duì)有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時(shí)測(cè)量、調(diào)正，并在調(diào)正以后再加以堅(jiān)固。

　　5、外觀表面檢查：指從設(shè)備的外觀做目視或測(cè)量觀察、檢查。包括：設(shè)備的外表面有無(wú)損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內(nèi)；溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；電機(jī)有無(wú)超載或過(guò)熱；傳動(dòng)皮帶有無(wú)斷裂或脫落；震動(dòng)和噪音有無(wú)異常；設(shè)備密封面有無(wú)泄露；設(shè)備油漆有無(wú)脫落，外表面有無(wú)銹蝕；設(shè)備的防腐、保溫層有無(wú)損壞。

　　同時(shí)對(duì)不同類型的設(shè)備，應(yīng)更具其使用特點(diǎn)，采取不同維護(hù)保養(yǎng)方式。如對(duì)空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng)；對(duì)水箱類設(shè)備需要定期清洗、換水等。

　�。ǘ�）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作要求堅(jiān)持做到“三好、四會(huì)、五良好”�！叭�好”即對(duì)設(shè)備用好、修好、管理好：“四會(huì)”即是對(duì)設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障，“五良好”即使用性能良好，密封良好、潤(rùn)滑良好、堅(jiān)固良好、調(diào)整良好。對(duì)重大的主要設(shè)各采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備出現(xiàn)故障，對(duì)一般設(shè)備做好日常維修保養(yǎng)。主要維護(hù)保養(yǎng)工作分為日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。

　　1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。在冬天，如設(shè)備即將停用，應(yīng)做好停運(yùn)后的觀察保養(yǎng)。日常維護(hù)保養(yǎng)工作是設(shè)備維護(hù)管理的基礎(chǔ)，應(yīng)該堅(jiān)持實(shí)施，并做到制度化，特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。

　　2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃的將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量以及人員的技術(shù)水平等來(lái)決定維護(hù)的整個(gè)周期和維護(hù)停機(jī)時(shí)間。

　　定期維護(hù)保養(yǎng)工作需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，用做好以下工作：

　�、�?gòu)氐變?nèi)外清掃、擦洗、疏通；

　　②檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；

　�、蹤z查安全裝置；

　�、軝z查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；

　　⑤檢查油箱，檢查油位指示器，換油；

　　⑥檢查電器線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。

　　設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)能夠消除事故隱患，減少磨損，延長(zhǎng)壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。

　�。ㄈ�）設(shè)備的點(diǎn)檢設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性地檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時(shí)，制造廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程，其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可按制造廠商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作，也可根據(jù)各自的經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。檢查時(shí)可以通過(guò)聽、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過(guò)設(shè)備的點(diǎn)檢，可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時(shí)清除隱患，防止突發(fā)事故，不但保證了設(shè)備的正常運(yùn)行，又為計(jì)劃?rùn)z修提供了正確的信息依據(jù)。

　　設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢的內(nèi)容主要包括：

　�、龠\(yùn)行狀態(tài)及參數(shù)；

　�、诎踩�保護(hù)裝置；

　�、垡啄�損的零部件；

　�、芤孜廴径氯�、需要經(jīng)常清洗更換的部件；

　�、菰谶\(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；

　�、拊谶\(yùn)行中出現(xiàn)不正�，F(xiàn)象的部位。

　　設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢應(yīng)該使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段，可以得到正確可靠的點(diǎn)檢結(jié)果。計(jì)劃點(diǎn)檢的內(nèi)容主要有：

　�、儆涗浽O(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

　�、诟鼡Q零部件；

　　③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；

　�、馨才艡z修計(jì)劃。

　�。ㄋ模�、做好突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設(shè)備維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則，有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，做好設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)�，F(xiàn)有預(yù)案內(nèi)容如下：

　�、� 供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施

　　② 中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

　�、� 電梯故障應(yīng)急處理方案

　　④ 故障或停電困人救援方法

　�、� 液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案

　�、� 水浸應(yīng)急預(yù)案

　�、� 搶修服務(wù)工作程序

　　⑧ 嚴(yán)重漏水泄水應(yīng)急措施

　�、� 火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案四、物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修。

　　實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低，計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

　　1、小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤(rùn)滑工作。小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助。

　　2、中修除包括小修內(nèi)容之外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部修復(fù)和更換。

　　3、大修對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí)，也可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步的條件，對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。

　　中修、大修應(yīng)由專業(yè)檢修人員負(fù)責(zé)，操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。

　　4、系統(tǒng)大修這種檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。在系統(tǒng)大修過(guò)程中，所有的相關(guān)專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。

　　設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修不能絕對(duì)消除計(jì)劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修），但如果認(rèn)真貫徹各項(xiàng)操作規(guī)程和規(guī)章制度，認(rèn)真完成設(shè)備的日常維修和計(jì)劃?rùn)z修工作，那么計(jì)劃外的檢修時(shí)可以減少或者避免的。

　　五、計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系

　　設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主、計(jì)劃?rùn)z修為輔”的原則。如果維護(hù)保養(yǎng)工作做得好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后及時(shí)加以處理，則會(huì)大大減少設(shè)備檢修工作量；反之，如果設(shè)備操作人員不愛護(hù)設(shè)備，不遵守設(shè)備的操作規(guī)程和規(guī)章制度，不對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，就會(huì)加劇設(shè)備的損壞，使設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障停機(jī)，則會(huì)大大增加設(shè)備檢修工作量。因此，每位維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)該具有很強(qiáng)的工作責(zé)任心，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，精心維護(hù)設(shè)備。