四、管理操作

　　這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

　　1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

　　（1）公眾管理制度，主要包括：

　�、贅I(yè)主公約；

　　②精神文明建設(shè)公約；

　　③樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定；

　�、苎b修管理規(guī)定；

　�、葜伟补芾硪�(guī)定；

　�、耷鍧嵭l(wèi)生管理規(guī)定；

　�、呦�防管理規(guī)定；

　�、嘟煌ㄜ囕v管理規(guī)定；

　�、岘h(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。

　�。�2）崗位責(zé)任制度，主要包括：

　�、俟芾硖幹魅螎徫宦氊�(zé)；

　�、诠芾硖幹魅沃�理崗位職責(zé)；

　�、郗h(huán)境主管崗位職責(zé)；

　�、鼙�潔員崗位職責(zé)；

　�、荼０仓鞴軑徫宦氊�(zé)；

　　⑥工程主管崗位職責(zé)；

　�、呔S修人員崗位職責(zé)；

　�、鄷�計人員崗位職責(zé)；

　�、嵝姓�人員崗位職責(zé)。

　�。�3）內(nèi)部管理運(yùn)作制度，主要包括：

　�、賳T工行為規(guī)范；

　　②培訓(xùn)制度；

　　③考核制度；

　�、塥剳椭贫�；

　�、莼卦L制度；

　�、迊碓L，投訴處理制度等。

　　2、根據(jù)目標(biāo)物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責(zé)

　　管理崗位主要有：

　�、俦０�；

　�、跈C(jī)電維修；

　�、矍鍜弑�潔；

　　④園林綠化；

　�、蓦娞莶僮�；

　�、奚鐓^(qū)文化。

　　五、管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針

　　投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時，提出管理目標(biāo)：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

　　六、便民服務(wù)措施

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆��?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系，使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

　　七、社區(qū)文化

　　隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo)書時，應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有|建設(shè)工程教育網(wǎng)|關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。