物業(yè)管理師

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復(fù)習(xí)指導(dǎo):物業(yè)管理的市場競爭與對策

2008-12-22 09:07 來源: 打印 | 收藏 |
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  物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步,至90年代,特別是小平同志南巡講話后,在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下,迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅,且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng),標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界,已進(jìn)入競爭時(shí)代。不少管理公司面臨生存的考驗(yàn),這是基于以下幾點(diǎn):

  1、房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的刺激下,投資上馬的項(xiàng)目因亞洲金融風(fēng)暴的沖擊及國內(nèi)需求的萎縮,銷售倍感吃力,房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減,物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項(xiàng)目的好景。

  2、政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管。建設(shè)部、地方房管部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開招標(biāo)制度,將物業(yè)管理推向社會(huì),通過競爭獲得管理權(quán)。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開招標(biāo)競爭使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競爭的舞臺(tái),另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多,提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)。如廣州國土房管局最近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質(zhì)審定辦法,將一級(jí)資質(zhì)公司的標(biāo)準(zhǔn)大幅度提高,如按此標(biāo)準(zhǔn)重新審定資質(zhì),廣州原有100多家一級(jí)資質(zhì)公司中至少90%的公司將會(huì)降級(jí)到二級(jí)、三級(jí)甚至四級(jí)的資質(zhì)。為了改變降級(jí)的命運(yùn),許多管理公司必須作一番競爭的搏擊,以求壯大管理規(guī)模。

  3、管理公司擺脫困境。物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小,利潤低的行業(yè),許多管理公司認(rèn)識(shí)到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。更有人認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。于是,為擺脫困境,在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上,參與競爭,對外擴(kuò)張,力爭更多的地盤,實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

  4、香港公司且退且戰(zhàn)。香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢,以“師者”姿態(tài)進(jìn)入內(nèi)地,占據(jù)了物業(yè)項(xiàng)目“半壁江山”。后起的國內(nèi)管理公司經(jīng)過幾年的學(xué)習(xí)磨練迅速成長,大有“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”之勢,陸續(xù)從“老師”手中接過了管理權(quán)。香港公司不甘退出內(nèi)地舞臺(tái),且退且戰(zhàn),為爭管理項(xiàng)目與內(nèi)地公司展開了激烈的競爭。

  5、業(yè)主自治意識(shí)漸強(qiáng)。管理公司是業(yè)主聘請的“管家”,是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的,一旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意,業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。做不好被“炒魷魚”屬正常道理,大可不必大驚小怪的。然而,令管理公司長吁短嘆的是,業(yè)主們炒掉了管理公司后,竟然搖身一變,干起管理公司的活兒。雖有逆社會(huì)發(fā)展潮流之嫌,但至少也是合法的。此風(fēng)傳開,管理公司競爭的對手不僅僅是同行,而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機(jī)構(gòu)。

  6、中介代理涉足管理。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營銷策劃、經(jīng)營代理及相關(guān)的咨詢培訓(xùn)。然而,時(shí)下一些中介代理公司也許為生計(jì)著想,也許為實(shí)現(xiàn)躊躇滿志的多元化目標(biāo),也許效仿香港的地產(chǎn)代理商,將一只腳伸進(jìn)了本不肥水的管理地域,與那些還處于饑餓狀態(tài)的專業(yè)管理公司“爭食”。

  7、發(fā)展商“斷奶”。一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系,無心提高管理服務(wù)水平,也不愁費(fèi)用短缺,以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。殘不知,發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時(shí),必然要讓管理公司分灶吃飯,自食其力。從客觀上說,發(fā)展商也不可能長期“護(hù)養(yǎng)”其名下的管理公司!稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權(quán)限有明確的限制,一經(jīng)業(yè)主大會(huì)召開,誰是管家將由全體業(yè)主決定,F(xiàn)實(shí)中業(yè)主重新選聘管理公司,改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見。

  物業(yè)管理進(jìn)入“競爭”的時(shí)代已是不言而喻的現(xiàn)實(shí),如何迎接競爭,規(guī)范競爭,抑制競爭的負(fù)面作用,促進(jìn)競爭的積極作用,是擺在政府、管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。

  1、政府應(yīng)積極引導(dǎo),規(guī)范競爭。雖說目前政府已采取了一定的措施推動(dòng)物業(yè)管理實(shí)行公開招投標(biāo)制度,但力度不大,范圍僅限于國字號(hào)企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū),以致公平競爭難成氣候。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強(qiáng)制規(guī)定什么樣的物業(yè),多大面積的物業(yè)一定要在社會(huì)以招投標(biāo)的形式,通過公平競爭,選聘質(zhì)優(yōu)價(jià)低的管理公司;同時(shí)對競爭的要求,如招標(biāo)的資格,投標(biāo)的格式、程序、評標(biāo)人員的組成,開標(biāo)的公布等作出相應(yīng)的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境,更要維護(hù)競爭的秩序。

  2、發(fā)展商應(yīng)放眼社會(huì),擇優(yōu)聘用。按法律規(guī)定,在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時(shí)期內(nèi)(業(yè)主委員會(huì)成立前),開發(fā)商對其開發(fā)的項(xiàng)目有權(quán)決定管理公司。明智的開發(fā)商本著對今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度,就應(yīng)放眼社會(huì),一步到位選聘社會(huì)上有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的專業(yè)管理公司,負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)的工作。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù),與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。如此既符合社會(huì)分工的專業(yè)要求,順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流,又?jǐn)[脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。

  3、業(yè)主要處事公正,善選“管家”。物業(yè)管理公開競爭的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個(gè)稱心如意的“管家”。業(yè)主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正,將招投標(biāo)活動(dòng)置于陽光下,就能凈化競爭環(huán)境,使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對管理公司的判斷不是“費(fèi)用決定論”,即誰報(bào)低價(jià)就擇誰,而是倚重公司的管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績,換句通俗的話:寧愿選擇費(fèi)用貴點(diǎn)、水平高的公司而棄費(fèi)用低水平也低的公司。若此風(fēng)一開,管理公司何去何從也就一清二楚了。

  4、管理公司要?jiǎng)?lì)精圖治,重塑形象。管理公司是“競爭時(shí)代”的主角,每一個(gè)管理公司都無法拒絕競爭,不是主動(dòng)出擊,就是被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗(yàn)?

  (1)勤練內(nèi)功,塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥,要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條,疏而不漏,也非易事。管理公司要?jiǎng)?lì)精圖治,不斷總結(jié),不斷完善,創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法,塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。

 。2)精打細(xì)算,勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢,管理公司會(huì)不會(huì)理財(cái)成了業(yè)主評判管理公司好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。管理公司要贏得業(yè)主們滿意,就應(yīng)用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理,水平雖高,業(yè)主也難接受,正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。管理規(guī)范,服務(wù)優(yōu)質(zhì),善于理財(cái)勤儉管“家”的公司在公平競爭中最具有優(yōu)勢。

  (3)以人為本,注重育才。物業(yè)管理投入的不是資本,而是人才及經(jīng)驗(yàn)。管理公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力,而是人才的實(shí)力。有一支素質(zhì)同,能力強(qiáng),作風(fēng)好,品行正的人才隊(duì)伍,是管理公司生存與發(fā)展的根本條件,也是管理公司參與競爭,志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才,注重用才,更應(yīng)注重育才。

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