《物權法》的頒布實施究竟會對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生何種影響，相信這是個“仁者見仁，智者見智”的問題。但有一點應該是沒有異議的，那就是業(yè)主的“物業(yè)管理人”身份和權利得到了進一步確認。從這一點推演下去，筆者認為，物業(yè)管理發(fā)展的“業(yè)主時代”是真正到來了。

　　其實這個結論筆者早在 3 年前國家《物業(yè)管理條例》 （ 以下簡稱《條例》 ） 正式實施后不久就已提出，但遺憾的是，由于各方面原因，這個結論僅僅體現(xiàn)在各種制度和理論層面，始終無法真正落實到物業(yè)管理的實踐中去，以至于當時就有人戲言 ： 說“業(yè)主時代”還早，物業(yè)管理的發(fā)展至多不過在“前業(yè)主時代”哩 ！

　　那么，這里有兩個問題必須弄清楚 ： 一是“業(yè)主時代”的物業(yè)管理與過去時代的物業(yè)管理究竟有何區(qū)別。二是即使從理論上看，物業(yè)管理是進入了“業(yè)主時代”，但現(xiàn)實表明，傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)不還是唱主角嗎？有必要將物業(yè)管理非得烙上“業(yè)主時代”的印記不可嗎？

　　對第一個問題，筆者認為，《條例》頒布實施前，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展是企業(yè)絕對唱主角的“企業(yè)時代”。在這個時代，物業(yè)管理企業(yè)通過自己的專業(yè)化、社會化、市場化的管理和服務方式，贏得了社會和業(yè)主的初步認同。政府也正是以此為核心依據(jù)，從立法、行政等方面全力推進這一新型的企業(yè)化房屋管理模式。

　　但是，《條例》頒布實施后，尤其在《物權法》頒布實施后，物業(yè)管理的發(fā)展已然進入了“業(yè)主時代”。這個時代最顯著的變化是，企業(yè)化管理的效能已不再成為一個中心議題，取而代之的是物業(yè)管理權的合法取得和交接，甚至是業(yè)主管理權的自由讓渡方式。因此，這個時代的政府就不能采取過去那樣“一頭熱”式的“推進”方式來發(fā)展“企業(yè)化管理”，而應該采取各種切實有效的措施，真正加強業(yè)主組織的建設，促使業(yè)主組織形成高效的民主決策能力，以確保業(yè)主管理權的規(guī)范、自由讓渡。

　　對第二個問題，筆者認為，有些業(yè)內(nèi)人士在認識上一直存在著一個誤區(qū)，他們總是把業(yè)主及其組織當作是自己工作中的妨礙，認為只不過是多了幾個“婆婆”在束縛自己的手腳。實際上我們必須明白，過去我們是天馬行空憑借自己的想象和能力干出了物業(yè)管理這片“廣闊天地”，而現(xiàn)在是法制年代，民權第一，業(yè)主也都知道了自己對物業(yè)管理享有占有、使用、收益和處分的完全權利，我們憑什么想不經(jīng)過他們的同意而私自處分屬于他們的權利呢？過去我們常說“己所不欲，勿施于人”，現(xiàn)在則需要謹記“己所欲，亦勿施于人”，“己欲”而施于人的前提是必須征得人家的同意。因此時代的變革需要我們“戴著鐐銬跳舞”，需要我們依據(jù)規(guī)則行事。此其一。

　　其二，市場的基本主體是由買方和賣方構成的，有什么樣的買方，就有什么樣的賣方，精明的買方促使賣方不斷進步，這是規(guī)則有序的市場競爭帶來的雙贏效果。同樣，如果業(yè)主組織能夠得到健康發(fā)展，業(yè)主的管理權利能夠規(guī)范、自由地讓渡，這對物業(yè)管理市場的真正形成也是大有裨益的。試想一下，作為買方的業(yè)主及其組織如若始終不能形成一股健康向上的力量自由選擇自己管理權限的讓渡方式，這還能算是成熟健康的物業(yè)管理市場嗎？蹩腳的市場不利于形成自由正當?shù)母偁�，當然也不利于企業(yè)的管理能力和服務水平的持續(xù)提升。