物業(yè)管理師

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中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析

2008-03-19 13:21 來源: 打印 | 收藏 |
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  一、我國物業(yè)管理的社會化程度不高

  物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,住房制度改革和住房商品化的深入,物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)。但實(shí)際上,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會化程度低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化和文明程度的需要。

  1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

  物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中,享受到更多的便利和效用;同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。作為推動市場商品化改革進(jìn)程的重要措施,物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此,物業(yè)管理滯后對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。這個問題我們可以用圖1中的圖A、圖B兩幅圖來進(jìn)行綜合分析(圖略):

  作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用,更可以因其對房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會的總效益(總福利水平)上升。圖A的Z-Y弧線表示社會的總生產(chǎn)可能性邊界,其中OA軸上的Z 點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會總產(chǎn)品生產(chǎn)量;OB軸上的Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。W1-W2-W3這組曲線代表社會福利曲線。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項(xiàng)特征,W1-W2-W3按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平,即W1〈Wi〈W3;而在各條曲線之上,社會總產(chǎn)品(拋除物業(yè)管理服務(wù))與物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)組合具有相同的社會福利水平。從圖A中,我們可以看出,只有在A點(diǎn),即社會福利曲線W2與社會的生產(chǎn)可能性邊界Z-Y相切時(shí),社會福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達(dá)到最大。反之,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的B點(diǎn),只能達(dá)到一個低于的W2的社會福利水平W1.

  而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關(guān)系來決定的,這里我們用圖1中的圖B來顯示這一供求狀況。圖中Dl表示目前我國的物業(yè)管理市場需求,相應(yīng)的S1則表示目前我國物業(yè)管理市場的供給曲線,D1、SI的交點(diǎn)C所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平q1.q2實(shí)質(zhì)上是市場需求與市場供給所決定的有效需求水平,通過聯(lián)系圖A,我們可以明顯看出,有效需求水平ql只能使社會福利水平達(dá)到吭,離社會福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平q尚有距離。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平q,即D2和S2相交的D點(diǎn)所決定的水平。

  2、目前影響我國物業(yè)管理有效需求不足的主要原因

 、僦贫拳h(huán)境

  由于歷史原因,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素:一是住房商品化比率低,二是傳統(tǒng)的福利'性分房制度尚處于改革之中。我國長期以來實(shí)行的福利分房體制積重難返,低租金、福利房、國家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的。只有同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會使二者都能順利進(jìn)行。例如,在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由33%上升到57%,但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。

 、诮(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低

  經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低,這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動機(jī)較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。事實(shí)上,內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費(fèi)支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高。住房開支所占比重較。ǜ@恐贫群筮z癥),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi),往往被居民視為不堪負(fù)擔(dān)的額外支出。

  推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。因此,即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能消極地等、靠。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)高尚物業(yè)才需要的“奢侈品”的認(rèn)識誤區(qū)。實(shí)際上,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的“必需品”。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益,提高全社會的福利水平。任何一個行業(yè),包括物業(yè)管理,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì),即隨著市場容量的擴(kuò)大,在管物業(yè)規(guī)模的增加,單位管理費(fèi)用有降低趨勢,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。如圖2所示:由于物業(yè)管理體制的推廣,單位管理費(fèi)用即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平降低,在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下,預(yù)算線將由原來的AB轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的AC,這種新的均衡點(diǎn)E1,位于更高的效用無差異曲線U1上,福利水平得到了改善。(圖2中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量)

  所以,面對低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū),推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性,也有理論上的必要性。

 、畚飿I(yè)管理有效供給較低

  物業(yè)管理覆蓋面低,市場容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因,但實(shí)際上有效供給能力不足也是一個重要方面。供給能力不足有三個方面的原因:物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。

  物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部,獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司,各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。

  其中最后一種途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品,就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。

  總之,擴(kuò)大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系統(tǒng)工程,供、求兩個方面雙管齊下才能取得效果。

  二、我國物業(yè)管理企業(yè)市場運(yùn)作問題分析

  物業(yè)管理作為一種新型的適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)競爭要求的朝陽產(chǎn)業(yè),代表著“低成本”、“高效率”。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)行中,則有很多實(shí)際問題阻礙著這個行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展,這里歸納出五個主要問題:

  1.物業(yè)管理運(yùn)作中各方行為不規(guī)范。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為,不論其內(nèi)容如何變化,參與其中的各方應(yīng)該有一個較為明確的行為規(guī)范。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣,主要表現(xiàn)在三個方面:

  1)“角色錯位”。角色錯位有兩種情況,一種是由于同一機(jī)構(gòu)多種身份重疊而形成的。例如很多開發(fā)企業(yè),自己是業(yè)主同時(shí)又是物業(yè)管理公司的母公司,以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。另一種則是由于我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為,嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。

  2)物業(yè)管理不到位:這主要是指有部分物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè),而忙于搞“多種經(jīng)營”牟利。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修,而對于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。

  3)不正當(dāng)競爭。不正當(dāng)競爭當(dāng)前有蔓延的趨勢。不正當(dāng)競爭有兩種形式,一種是在競爭過程中以不正常的低價(jià)位(收費(fèi))來爭取客戶;一種是對于自己開發(fā)的物業(yè),名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司,實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定,對于剛剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。

  2.逆專業(yè)化問題。這表現(xiàn)在兩個方面,一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè);二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部,不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)去做,而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律,阻礙了正常的市場競爭,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在,形成低水平的重復(fù)建設(shè),浪費(fèi)社會資源。后者則應(yīng)隨著市場的完善、競爭的加劇、市場規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)和加強(qiáng)而逐步得到改變。事實(shí)上,現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離,開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù),說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢。

  3.經(jīng)費(fèi)問題。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。這種困難體現(xiàn)在以下幾個方面:

  ①由開發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價(jià)的2%)以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全落實(shí)。特別是管理基金目前尚。有令可依,而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定,業(yè)主多不愿負(fù)擔(dān),取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。

  ②收取管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,正常管理支出沒有著落,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運(yùn)作是由于利用了多種。經(jīng)營(咨詢、中介、建材、商業(yè))等收入來彌……補(bǔ)管理費(fèi)的不足。

 、劢庸芪飿I(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。

  4.物業(yè)管理公司與社會有關(guān)方面的關(guān)系尚未理順。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù),其經(jīng)營管理過程中會與社會有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。這些關(guān)系主要有三個層次:

 、傥飿I(yè)管理企業(yè)與街道、居委會、派出所的關(guān)系;

 、谖飿I(yè)管理企業(yè)與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關(guān)系;

  ③物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。

  這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系,亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。工作范圍不明確,關(guān)系不協(xié)調(diào),這已經(jīng)成為物業(yè)管理,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。

  5.房地產(chǎn)開發(fā)遺留下“后遺癥”。近些年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理,追求短期經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮,建筑施工質(zhì)量低下,造成了大量遺留問題,例如未預(yù)留足夠車位(停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題);大廈內(nèi)部附屬設(shè)備,特別是電梯質(zhì)量差,經(jīng)常出現(xiàn)故障;有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。

  三、當(dāng)?shù)卣袨榈钠?/STRONG>

  在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中,各級政府起到了有力的推動作用,政府行為從總體上評價(jià)是好的、積極的。但也不能否認(rèn),政府行為中也存在一些偏差,這些偏差正在阻礙物管行業(yè)的順利發(fā)展。歸結(jié)起來它主要在于兩個方面:

  1.對于物業(yè)管理的認(rèn)識還不夠

  這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)來看待,而是或多或少的將其視為一種“權(quán)宜之計(jì)”。所謂的“權(quán)宜之計(jì)”,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺,已經(jīng)成為國家財(cái)政包袱的情況下,當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負(fù)擔(dān)。從實(shí)際效果看,物業(yè)管理確實(shí)起到了這種作用。但從政府的角度看,只注意這種減輕負(fù)擔(dān)的作用是片面的、偏頗的。香港的《建筑物管理?xiàng)l例》、臺灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》,在當(dāng)?shù)鼐哂蟹蓹n次的效力。我國現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律,主要還是靠政府文件的政策管理,造成了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象,增加了物業(yè)管理認(rèn)識上的偏差。

  2.政府管理體制不順

  物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品,但它服務(wù)的對象是人。這一行業(yè)與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復(fù)雜的關(guān)系,這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。但從現(xiàn)有的管理體制上看,物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理不完全一致,特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)管理部門的職權(quán)范圍。因此,一方面應(yīng)該在立法上加強(qiáng),使得這類問題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依;另一方面則應(yīng)在管理體制上理順各個部門之間的關(guān)系,才能使物業(yè)管理行業(yè)順利健康發(fā)展。

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